探索住宅专项维修资金管理工作中信息化的应用

探索住宅专项维修资金管理工作中信息化的应用

杨丽萍 ,张权

玉溪市房屋租赁和物业管理所，云南 玉溪 653100

摘要:住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。随着我国房地产市场的迅猛发展，维修资金的归集量日益增大，由于多数房屋使用年限不断增长，申请使用维修资金的频率也大幅提升。为此，住建部门一直在探索维修资金管理的信息化应用，以促进维修资金收缴、管理、使用的科学、便捷、高效、透明和规范。

关键词:住宅专项维修资金；管理；信息化；应用

1维修资金的发展背景

1992年出台的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，提出“住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用”的概念，属我国首次探索试行开展维修资金征用。随着房地产业快速发展，维修资金使用管理工作也在不断优化和完善。1998年，根据《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，建设部、财政部联合出台《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》，标志维修资金制度正式启动。2003年发布《物业管理条例》，首次提出“专项维修资金”概念。2007年颁布《物权法》，对维修资金的归属、使用和业主享有的权利作了相应规定，首次将维修资金以法律形式予以确认，说明维修资金制度已受到国家和社会的高度重视。2008年发布《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“管理办法”），极大完善了我国维修资金管理制度，是截止目前我国在维修资金应用方面的纲领性文件，标志着我国维修资金管理实现规范化并步入了新的发展阶段。2021年实施的《民法典》，降低了维修资金使用“门槛”，增加了业主大会和业委会可启动紧急维修等内容，旨在唤醒公共维修资金，让其真正为民服务。

2维修资金管理现状

2.1维修资金使用率低

住宅专项维修资金属全体业主所有，是房屋的“养老金”，资金的安全性始终是第一位。因此，为保障资金安全，国家对同意使用维修资金的表决人数作了明确规定，但在具体实施过程中，因业主出差、房屋出租等情况造成维修资金使用表决难、周期长等问题仍然存在，“投票难”成了小区动用维修资金最大的“拦路虎”，由此带来一些物业公司干脆任由应当维修的公共设施、公共部位继续损坏或部分物业公司采用虚假签字的形式违规动用、套用维修资金。

2.2无统一规范的维修资金管理系统

2019年国家审计署对全国住宅专项维修资金进行了一次全国审计抽查，发现自2008年开始收缴维修资金以来，

全国各地维修资金管理模式不统一，资金缴存标准不一致。表现为：有的城市成立了维修资金管理机构，有的由建部门管理，有的由财政和住建部门共同管理，有的由业主委员会管理；有的在现有法律法规基础上自行探索开发了住宅专项维修资金系统，有的还是原始手工记账的管理方式，出现维修资金使用审批程序不一致、管理成本高、工作效率低、劳动强度大、数据精度低，难以有效实施监管等问题。

2.3房屋编号不统一，管理难度大

一般情况下，房地产项目建设时，民政部门还未命名道路，项目缴交维修资金时按房地产开发商提供的小区名称及房屋编号收缴，在后续办理不动产权证时又按照门牌及不动产的相关要求对房屋进行编号。如，有的开发商在销售时把18楼命名为17B等方式，同一套房屋不同的命名方式对维修资金的管理造成了混乱，加之部分房地产开发公司注销，也让最早缴存维修资金的小区出现钱房一一对应不起来的情况。

2.4维修资金管理的法律法规有待进一步修改完善

2008年2月实施的《住宅专项维修资金管理办法》（是住建部、财政部以部门规章的形式发布的，因其法律层级低，强制力不足，维修资金续交政策缺少具体措施，建议提高立法层级，将办法升级为法律或者行政法规，提高其权威性和实施效果。明确续缴的要求；增加将第三方鉴定结果作为决定维修使用资金的重要依据；优化表决规则，利用互联网、大数据平台进行网络表决等方式作为维修资金使用的表决方式，提高使用决策效率；扩大维修资金的使用范围，明确只要属于业主共有的东西，且符合使用人数要求的业主同意的项目都可使用维修资金。

3信息化应用探索

3.1维修资金系统解决的问题

住宅专项维修资金系统要具有严谨、多样性的帐户管理功能，能实现维修资金缴存、使用管理，提供清晰、简洁的财务数据及丰富的统计报表，实现对维修资金、高效、规范、准确、公正的管理目标，及计帐到户、管理到幢、专户存储等业务目标，建立包括缴交、使用、计息到户的帐户体系。通过现代化的管理手段达到提高工作效、保障资金安全、规范业务流程、增加透明度的工作要求。

3.2建立维修资金管理系统

为实现维修资金归集、存储、继筹、分摊使用、结息、帐户管理等业务全流程跟踪、监控、分析，系统需满足以下要求。一是建帐方面。不管是业主自行交存，还是开发商代缴，维修资金必须建帐到户，实现户、幢、小区三级账户管理；二是交存方面。适应维修资金个体缴、批量交缴等交存群体多样性的要求，建立初缴和续缴功能，设立维修资金余额不足预警提醒功能。建立完善的项目楼盘、房屋信息表，方便查询每套房屋的历史办理情况，并用不同颜色标注当前缴存维修资金的状态；三是使用方面，将申请使用维修资金需填写的表格和提交的材料集中在系统中，由业主委员会在网上填写，当项目竣工验收完毕后，填写的表格，使用的设备材料清单及决算的明细表等都由业主委员会上报系统留存；四是利息分摊方面。由专户银行按照人民银行的利息计算方法结息并分摊到户，同时将数据及时导入维修资金管理系统；五是查询统计方面。通过计算机管理，实现按门牌号码、小区、幢、单元的查询统计，按开发商、建设时间的查询统计，按时间段对帐户流水的查询等统计功能。

3.3设立维修资金信息表决系统

设立信息化表决系统，业主通过扫码、人脸识别实现身份认证，绑定房屋，在进行维修资金使用表决时，业主可查看房屋地址、业主姓名、维修项目特征描述、维修总费用、动用业主维修资金分摊费用、投票总户数等相关信息。无论身在何处，动动手指即可完成表决。申请人可随时统计查看表决情况，维修资金管理部门也可对维修项目表决情况实施动态监管。信息化表决方式对参与人数和面积的比例计算更精准，表决结果更真实，节约了时间，降低了成本。同时，让业主随时随地了解在小区应承担的公共事务，确保业主本人时刻掌握维修资金使用情况，也让维修资金使用更加公开透明。

3.4系统内部管理与信息公示

维修资金属于业主所有，这就决定了它的公众性。一个完整的系统，应该包含业务管理平台和信息交流发布平台。在内部管理上要保证数据的准确性、流程的严格性，还要具有信息公布、交流的功能，让业主24小时都能查询本套房屋的维修资金金额和使用情况。业主委员会可登录系统终端查询所在小区的维修资金收支、使用、增值、维修项目明细情况和申请使用维修资金。这对维修资金的初缴、过程监管、后期使用和继缴具有实际意义。

3.5维修资金管理系统与相关管理系统的互连互通

实现维修资金系统与房地产网签备案系统、维修资金开户银行资金管理系统、项目规划验收管理系统和不动产管理系统对接，实现由房地产网签备案系统提供项目楼盘和房屋信息表，在新建商品房办理网签备案时，由业主或建设单位代为足额缴纳维修资金，维修资金缴存状态作为规划验收、办理不动产权证等权属业务的必要条件。实现房屋备案、产权转移登记业务等信息的共享互通，方便各业务部门及时撑握项目开发建设、交易、物业管理等相关信息。

结束语 维修资金实行信息化管理符合当前社会管理需求，能够极大减少重复的工作量，降低出错率，提高工作效率，增加维修资金管理透明度。同时既加强了对房地产市场的管理，维护了房地产市场的秩序，也保障了房屋产权人的合法权益。

参考文献

[1]《中华人民共和国民法典》

[2]建设部、财政部第165号令，《住宅专项维修资金管理办法》 [S].2007

[3]杨梓誉.以信息化推动物业专项维修资金管理的现代化.[J]中国房地产业,2020,09

[4]颜永宇.物业专项维修资金若干法律问题研究[D].西南政法大学，2014.

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