城镇老旧小区改造提升城市品质促进城市更新路径探索

城镇老旧小区改造提升城市品质促进城市更新路径探索

卢咏

四川新城汇景规划设计有限公司

摘要：城市品质提升以及城市更新离不开城镇老旧小区的改造，作为重点民生工程之一，老旧小区改造一方面可促进民众生活质量的持续增高，另一方面则可结合我国高质量发展现状进行经济增长点的创造。本文从老旧小区改造特征的分析入手，在此基础上阐明城镇老旧小区促进城市更新以及优化城市品质的具体路径。

关键词：城市更新；老旧小区改造；城市品质；特征

现阶段老旧小区改造不仅对优化城市品质有重要影响，亦与改善民众生活质量、拓展市场内需之间存在密切关联。自2019年中央经济工作会议召开后，城镇老旧小区被纳入加速城市更新的重点工作中。同时，新冠肺炎疫情防控工作开展中，作为基础治理单元的社区，尽管在居民管控中发挥着不可替代的作用，但在多方面因素的影响下仍存在公共安全事件应对短板，印证老旧小区改造的急迫性。因此，探讨如何采取科学对策实现老旧小区改造，对促进城市更新以及品质提升有着重要影响。

一、城镇老旧小区属性与特征分析

（一）小区公共物品属性分析

作为我国社会构成的基础单元，老旧小区涉及到人文氛围、物质空间、社区关系等公共领域，其中物质空间环境涵盖服务设施、建筑景观等方面[1]。立足于经济物品分类角度而言，公共物品的广义解释是具备非竞争性、排他性的物质。对老旧小区社会经济环境、物质空间等方面分析，发现其属性与公共物品近乎一致。但在社会制度、正式规则等方面的作用下，老旧小区的分类仍受到制度与环境的影响（如表1）。

表1老旧小区分类与特性

（二）老旧小区改造特征

我国社会经济发展态势的转变与老旧小区改造模式之间存在紧密关联，纵观我国老旧小区改造历程，在时代变化背景下采用的改造模式存在明显差异（如表2）。当前老旧小区改造在市场参与主体、经济发展多元化发展的影响下，其改造特征呈现为小区综合性改造，其改造目标以提升质量来取代以往量的扩张[2]。

表2老旧小区改造对比

二、城镇老旧小区改造提升城市品质促城市更新路径

案例分析：本文以某老旧小区为例，该小区建成交付时间为1997年，建筑总面积超过37万平方米，属于房改房性质，户数超过4000户。改造前对小区进行现场勘查调研，发现存在以下问题：外墙脱落损坏、屋面破损渗漏、楼道内破损等质量问题；小区道路破损严重、公共活动场地呈现出常年荒废的状态、停车位极度匮乏等公共配套设施问题；大门、单元门门禁损坏、通讯线缆肆意放置等安全问题。

（一）建筑质量改善

结合该小区建筑质量现状制定质量改善方案，具体为：（1）对屋面防水全面检查，采用环保、先进材料予以修补。在保证改造不超预算的前提下利用真石漆进行建筑外墙翻新。（2）检查小区内给排水系统运行情况，在此基础上视情况进行破损管材的更换或维修。按改造要求进行雨污水分流系统改造，以保证小区排水符合污水厂处理需求。（3）检查小区内空调外机等设备安置是否存在安全隐患，并结合现场情况对设备平台进行加固处理。楼道内栏杆扶手、门窗视情况进行维修与油漆翻新[3]。（4）采用节能灯具来取代传统照明灯，检查信报箱设置情况，对破损、毁坏信报箱更换维修。结合小区居民生活需求进行单元入口空间改善，视情况将坡道、阶梯等合理设置于入口位置，完善单元门编号、门禁系统等。

（二）安全隐患消除

在了解该小区消防系统运行现状的前提下，结合现代技术加以改造，以确保小区消防系统始终处于稳定、安全的运行状态。结合相关措施对地面、地下车库消防设施加以改造完善。视情况将安防监控系统覆盖整个小区，小区大门位置完善出入口设施，并结合人脸识别系统应用来加强安全保障。同时，以分离的形式进行小区行人、行车出入口设置，车辆出入识别车牌，以此为该小区构建完善消防安全管理体系[4]。

（三）基础设施完善

检查小区内管网是否存在混接、老化、漏接、陈旧、损坏等问题，并及时更新来优化管网系统[5]。合理将防坠网安设于雨水井、电力井、污水井等专业井内，并依据安全管理要求对小区内井盖进行防沉降、防盗功能设置。将安全警示标志安设于小区燃气调压箱、变电箱等危险设备周围。为避免线缆架空对居民人身安全造成影响，要求小区内通讯、高低压线缆等全部改造入地。楼道内线槽、管沟实施共建模式，实现以同一线槽与管沟来完成有线电视、联通、电信与移动网络的入户。

（四）交通改善与车位规划

对小区内道路系统进行合理规划，并通过黑色化改造来提升小区道路的运行稳定性。同时，在道路规划时需满足主次道路分明、人行与车行交通顺畅、消防救护等特殊车辆有效进入等需求。针对车位规划，则需依据小区空间结合，采取立体停车场设置、扩建、新建等方式来提升车位数量，尽可能确保小区内泊位数量控制在每户0.7~0.8个左右[6]。结合当前新能源汽车数量持续增多的发展现状，结合小区条件合理增设充电桩，并与周边商业建筑联动构建共享停车机制。

（五）便民设施优化

结合小区内建筑分布合理设置垃圾分类站，且快递投放设施构建需符合便利性要求。小区内关键位置处增设总览图，不同区域设置针对性指引标识。为满足电梯改造要求，需在改造期间视情况进行电梯加装位置的预留。同时，需秉持着适老化原则进行安全性设施的增设。结合小区情况以平窗形式来取代首层的凸窗结构，以外墙2.2m间隔为基准进行老人步行空间的设置，尽可能避免在行人道上设置突出物。行人道路在铺设时以透水混凝土砖块应用为主，砖块材料颜色以深色系为主。若条件允许，可在小区内老年人活动聚集地设置室外应急呼救设备，以便在发生突发情况时能够及时与医院取得联系。需注意，应急呼救设备设置高度需控制在1.2m左右，结合对标语张贴避免遭到破坏。

结束语：

综上所述，老旧小区改造已然成为优化人居环境、提升民众生活幸福感的关键性举措。鉴于此，需结合不同小区情况的分析制定针对性改造方案，结合对小区建筑质量改善、消防安全优化、基础设施完善、交通与车位合理规划、便民设施完善等措施实施，为小区居民营造更为舒适、安全、便捷的生活环境。

参考文献：

[1] 邓光庆. 城镇老旧小区改造提升城市品质促进城市更新路径探索--以彭水自治县为例[J]. 科学咨询, 2021(30):2.

[2] 秦丽涵. 城市更新背景下青岛市老旧小区改造的路径研究[J]. 中国工程咨询, 2020(2):3.

[3] 刘玲. 城镇老旧小区改造路径探索——以郑州市中原区Q号院和F号院改造为例[J]. 住宅科技, 2021, 41(10):4.

[4] 姜玲. 共建共治加快城镇老旧小区改造,着力推进以人为核心的城镇化[J]. 北京航空航天大学学报：社会科学版, 2021, 34(2):5.

[5] 许利峰. 以"细胞修复"式改造推动城市更新—从城镇老旧小区改造谈起[J]. 住宅产业, 2020(7):5.

[6] 王承华, 李智伟. 城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索——以昆山市中华北村更新改造为例[J]. 现代城市研究, 2019, 34(11):9.