某小区房地产项目风险评估探究

某小区房地产项目风险评估探究

谢奇芮

宜宾市叙州区住房和城乡建设局 四川宜宾 644000

摘要：近几年，中国经济发展形势一片大好，进而使房地产行业得到了快速发展。房地产行业占社会财富比重大，且开发过程复杂，必然会到各种危险因素的影响，为了躲避和减少这些风险因素对于项目开发的影响，做好项目风险管理越来越重要。随着房地产业不断的发展，项目风险管理也在不断的发展，发展过程中其理论体系进一步完善，已经演变成为一门综合性学科。由于我国风险管理较国外相比起步较晚，现在仍然处于初级阶段，与西方国家还有很大差距。并且国家加强了对房地产行业的调控力度，使其项目开发风险加大，因此，房地产企业能否做好风险评估是其能否持续发展的关键。

关键词：房地产；风险识别；风险评估；

1.引言

结合当前的形势，在我国城市化进程中，房地产业一直起着经济支柱的重要作用，发展趋势对国民经济的意义重大。但房地产市场并非注定平静，低成本和高收益的时代已经结束。创新和品牌竞争力成为非常重要的产品特性，商业地产、养老地产、旅游地产房地产投资将注定成为新的娇子，但是高成本的投资具有较高的投资回报，但是也要面临债务催收和偿付能力风险、社会风险、政策风险和行业风险。尤其在房地产市场低迷的情况下，房地产行业得发展、运营、规避风险尤为重要。整个论文将围绕房地产开发项目遇到的风险进行讨论，帮助企业顺利过渡行业面临的低迷期，将提高企业竞争力，城市化、抓住区域一体化在经济转型时期的机遇，评估形势，加强竞争力的建设，及时转型，找准定位，改善实力，脱颖而出。

2.某小区房地产项目风险识别

2.1风险识别方法

项目中可能会出现各种风险，项目识别就是确定哪些是可能存在的风险，其发生的原因是什么，这些风险有什么特征，并且根据前面确定的信息归类这些风险的过程。风险识别需要确定的风险三要素为：风险来源、风险事件和风险后果。

项目风险识别的工具和方法包括：信息搜集技术、头脑风暴法、风险检查表法、SWOT 分析法、情景分析法、敏感性分析、图解技术和专家判断法。

某小区房地产项目风险识别时，结合本地其他地产公司及本公司历史经验和实际调研，采用信息收集法、文献查阅方法，得到初步的风险识别结果。然后通过专家讨论等对影响房地产开发因素进行归纳总结，通过分层次来识别，比如一级风险分为概念阶段、筹备阶段、建设阶段、销售阶段风险，再在此基础上，进一步识别出二级、三级风险。

2.2风险识别过程

项目风险管理识别过程一般可分为五步走：确定目标、明确最重要的参与者，收集资料、估计项目风险形势、根据直接和间接的症状将潜在的项目风险识别出来。

某小区房地产项目风险识别可从概念阶段、筹备阶段、建设阶段、销售阶段四个阶段开展。

1.风险资料收集 通过收集此国企承建的项目和同类房地产项目开发过程中已经发生的事件和建设公司承建的项目风险管理资料。

2.现场调研 依据工程建设的阶段，分别到政府相关部门、其他同类公司、房地产销售中介等单位进行访谈，了解可能存在的风险因素。

3.座谈 召集开发方管理人员、承建方技术经理、专业工程师、监理人员、财务管理人员等相关人员，进行座谈讨论，对前期调研的可能存在的风险因素进行归纳、补充和确认。

4.初步风险识别 汇总分析收集和资料和座谈讨论形成的资料，采用检查表等方法对概念阶段、筹备阶段、建设阶段、销售阶段四个一级风险指标进行考虑，形成一个初步的风险识别结果。

5.识别结果形成 由专家组进行讨论评审，最终形成识别结果和清单。某小区房地产项目识别清单主要是围绕四个阶段因素来考虑的。

3.某小区房地产项目风险评估

3.1风险评估体系构建的原则

第一，全面性。对于某小区风评估体系的构建，一定要从全局着眼，而不是盯着本项目的某个环节，要着眼全局，首先要做的是找到影响整个工程的关键因素，必须看出这是影响整个工程的关键。必须要用辩证和联系的观点看问题，万事万物相生相克，某一环节一个小小变化就可能影响全局。建立指标评价体系的首要目标，要从全局看项目发展情况和风险因素，只有这样，才能创建更为科学合理的评估体系。

第二，系统性。我们构建某小区风险评估体系时，必须能全面系统反映某小区房地产项目的风险，需要在如此多的风险指标中，找到最主要风险因素，又要看出影响房地产项目风险因素之间的联系，要以系统的眼光，全面系统的评价此项目的风险，是可接受、可控还是不可接受。保证风险评价全面并系统。指标体系层次要鲜明，即使是同层次也要界限清晰，避免不必要的干扰。利用层次分析法，把总指标分解成目标层、准则层和指标层，使体系的各级指标都能满足整体系统的要求。

第三，经济性。在制定风险评估体系时要以总成本最低为总目标，进行风险评估要考虑工程的成本，要以最合理、经济的方式，把费用降到最低。

第四，实用性。首先指标要简洁明了。过于复杂的指标只会增加研究的难度，同时数据也不一定能准确获得。其次数据要客观。评价指标所需的数据要客观，避免个体意见占主导。最后整体操作要规范。各项风险评价指标计算要标准化、规范化。

3.2风险评估指标体系构建

本文确定了4个一级风险指标，分别为项目概念阶段的风险、项目筹备阶段的风险、项目施工阶段的风险、项目销售阶段的风险。根据目标层，在目标层基础上，逐层分析，又分析出影响目标层的风险因素，每个一级指标又细化为多个二级指标，从而建立起某小区项目综合评价指标体系。

3.3某小区房地产项目风险评估方法

在本项目中，主要用到的是德尔菲法，又叫专家调查法，也是最常用的定性分析方法之一。用德尔菲法分析项目时，要注意几个问题，一是问题必须清楚，不能出现歧义，问题的只能有一种解释，不能对专家回答问题造成误导。二是问题的数量不可以太多，太多问题导致回答问题时间很长，可能会出现专家在分析后面问题时心不在焉的情形。三是要忠于专家的回答，不要把自己的倾向表露给回答问题者，这样会导致问题不具备客观性。四是要注意给专家一定的精神或者物质奖励，以鼓励专家更用心的去对待调查问卷。这个方法的优点是简便易行，能把不同领域的专家特长发挥出来，也能把专家意见的分歧点表达出来。因为专家是独立回答，也避免了一起讨论时对某些权威的附和，也能避免碍于情面不想与别人观点发生冲突的弊病，得到的结论更客观。但是，德尔菲法也有缺点，比如某些专家可能对本领域并不精通，专家的判断带有一定主观性等。

4.结束语

房地产项目的开发是一个复杂的过程，涉及范围广泛的系统工程，所以房地产项目风险管理，应该包括风险识别、风险评估等一系列的工作。 而且，在实际的项目管理过程中，经常可以发现在理论研究过程中找不到或者注意风险的来源，从而积累相应的风险监测和预警经验。本文以房地产开发项目管理实践为基础，探讨了某小区项目的风险识别与风险评估方法，在一定程度上能指导管理实践、研究过程实践和反馈理论的理论研究。

参考文献

[1]丁香乾,石硕.层次分析法在项目风险管理中的应用[J].中国海洋大学学报(自然科学版), 2004.

[2]郭鹏,施品贵.项目风险模糊灰色综合评价方法研究[J].西安理工大学学报,2005.

[3]陈聪城市燃气工程项目建设风险管理[J]煤气与热力, 2017, 37(9):39-46.

[4]杨柳.经济新常态下我国房地产经济的可持续发展研究[J].管理观察.2019,(31)：59-63+66.

作者：谢奇芮，身份证号：510311199403263929。