老旧小区加装电梯现状——以滨江区滨兴小区为例

老旧小区加装电梯现状——以滨江区滨兴小区为例

富凯航 ,胡榕

浙江农林大学 浙江临安 311300

摘要：在我国居民对居住城市的公共基础设施需求和居家养老需求日渐增加的形势下，加装电梯作为改善住宅内垂直交通系统和老旧小区适老化改造的一项民生工程逐渐受到重视。本文将具体分析当前老旧小区加装电梯存在的诸多问题，并针对性地进行分析，最后提出合理化的对策建议。

关键词：加装电梯 老旧小区 居民意愿 适老化改造

引言

近年来，既有住宅加装电梯这一民生工程备受重视。我国6层以下的老旧住宅普遍没有安装电梯，随着老龄化形势逐渐严峻，老旧小区适老化改造大势所趋。作为适老化改造重要一环的加装电梯工程十分紧迫。2018年起国务院连续三年将“支持加装电梯”加入工作报告中。

一、滨兴小区加装电梯现状

（一）加装电梯的必要性和迫切性

伴随着我国养老压力增大以及居民居住环境品质提高，既有住宅加装电梯的重要性愈发凸显。两会期间周岚明确表示，我国每年成功加装电梯数量与广大人民群众的热切期盼相比仍有很大差距[1]。

（二）滨江区老旧小区加装电梯进度

2020年滨江区人民代表大会票决连续两年将既有住宅加装电梯纳入民生实事项目。截至目前，已完成加梯协议签订486个单元，开工344处，完工182处，已超额完成市对区75台的目标任务，各项指标均列全市第一。2020年8月18日滨江区正式发行该市首部《既有住宅加装电梯技术规范》，对电梯各方面进行了全流程规范化。

二、调研内容

本次调查采用案例分析法、问卷调查法、文献分析法以及图表数据分析法。问卷共发放51份，有效回收51份，有效[1]回收率100%。

（一）受访者基本信息

从性别分布来看，多数受访者为女性，共有30个，占比为58.8%，以及男性受访者的比例是41.2%。受访者集中在中年群体，其中39.2%在31-45岁，另外46-60岁年龄段的比例是35.3%。大多数受访者居住在住宅的中高层，其中居住在3层或4层的样本数量超过2成。从受访者住宅楼的平面布局形式来看，样本中有超过7成的住户为“一层两户”。

（二）问卷结果分析

6层住宅中第4层住户在加装电梯和缴纳加梯费用两方面意愿均为最高，1、2层住户缴纳加梯费用意愿较低。但家中是否有行动不便者与加梯意愿之间未呈现明显相关。大部分受访者认为加梯同意表决应全体同意，并更愿意按楼层高低分配后期运维费用。多数受访者表示加梯为出行特别是老年人带来方便，并担心后期电梯产生高额费用。同时，对社区以及社区更新改造满意度越高，缴纳后期运维费用和物管费的意愿也越高。

三、滨兴小区加装电梯问题及原因分析

（一）物业管理问题

原本作为农转居拆迁安置房的滨兴小区没有专业化的物业管理，业主不需要交付任何物业管理费用，而是由村委会负责缴费事宜，物业公司提供一些简单的物业服务。老旧小区住户群体特殊，普遍缺乏缴费观念，也不清楚物业的具体职责，同时小区初改造设施仍不完善，物业管理服务需求不大。因此居民对于电梯的物业缴费意愿低，但是后期电梯运营维护导致增加物业缴费，也在一定程度上影响了居民加装电梯的意愿。

（二）加梯出资分摊标准问题

根据滨江区相关政策文件，滨兴小区目前对一个单元为一个对象加装电梯，一部电梯的建设资金由该单元业主承担共7.8万元，其余由政府承担。各住户分摊方式参照以下方式：6层住宅由3、4、5、6层业主分摊；住宅为5层带商铺的，由2、3、4、5层业主分摊。3层出资10%，即7800元，每向上一层增加10%。每层业主按居住面积比例分配出资金额。总体而言，目前出资方案非常简陋，各层出资比例只是简单等差关系，并没有经过建立数学模型进行精确计算，没有考虑实际情况中存在复杂因子，存在明显不合理之处。

（三）加梯同意表决制度问题

《民法典》规定业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。参照新规，虽然加装电梯表决决议更加容易通过，减少了加梯工作的阻碍，加快了加梯进程，但也忽视了少数反对业主的权益诉求，容易激化邻里矛盾，引发社会问题。滨兴小区目前使用的是整个单元或整幢业主一致同意的全部同意表决，在实际沟通过程中困难重重，《民法典》对加梯表决同意的规定难以落实，出现只要一户反对，加梯工作就难以进行的困境，因此滨江区普遍采用全同意表决而非“双过半数”业主表决同意规则，但也因此处处受制约，某些楼栋迟迟无法开展加梯工作。

四、滨兴小区加装电梯对策建议

（一）完善物业管理机制

针对居民不信任物业公司问题，由社区成员代表成立物业管理委员会作为中介组织，收缴费用的同时对物业公司进行有效监督管理。借鉴北京市“国企兜底、先尝后买”的老旧小区物业管理模式，由政府先垫付大部分物业费用，居民只付极少部分，试验性引进物业服务，根据反馈改进服务，提高居民对物业的满意度。让居民慢慢形成购买物业服务的意识，提高居民参与物业管理的积极性，同时有效推进小区改造进程、规范化管理和市场化运作。政府前期尽量出资帮扶，发挥兜底功能，后期则重视监管，在逐步对小区进行改造更新的过程中推进长效物业管理模式，减轻政府压力，形成以政府委托管理为主、市场化服务和居民自行管理为辅的多元共治格局。

（二）优化加梯出资分摊标准

根据该小区目前出资分摊标准，由于加装电梯不止为业主带来上下楼方便，还会提高房屋租金等收益，因此从2楼开始就需要出资；并且不同方面的收益要分开制定参数，避免最终方案只是简单倍数；同时1层用户基本不受益，应考虑其受损和负面情绪进行合理补偿；借鉴加梯进度先进地区的成功经验，邀请数学专业教授根据滨兴小区现状，结合各项影响因子和各个维度，建立数学模型，详细计算各层不同收益系数，选定正确参数，制定客观公平的方案。总而言之，要基于现实情况，通过调研数据和理论相结合，构建理论模型，制定合理的分摊补偿费用标准，并根据实践中发现的问题及时调整。

（三）加梯同意表决制度

现阶段关于增设电梯的业主表决规定明显无法适用于所有情况，亟待完善。《民法典》的规定在实际情况中难以落实，应该制定更加合理易实施的标准，明确加装电梯项目适用的法律条文、居民表决范围、参与率、同意率等具体规定，并做到“因区制宜”地积极推动加梯工作进行。“过半数决”虽然符合普遍的经济和社会效益，却忽视了电梯这一公共设施的特殊性，各层住户受益程度不同，他们表决投票的权重也应不同。从保护少数反对加装电梯的业主权益的角度出发来完善法规，在原本的表决同意范围基础上，采取加权表决制。加装电梯的建筑用户可以根据实际受益和损失的多项指标来分配表决的权重。除此之外，也可以赋予特殊主体，即加装电梯受负面影响大的低层住户“一票否决权”，这点北京市在《物权法》时期就曾有过实践[2]。

五、结语

通过本文的论述可以发现，既有住宅加装电梯这一民生工程并不简单，涉及老旧小区适老化改造、提高物业管理水平以及完善民事相关法律法规等多方面问题。本文结合滨江区滨兴小区调研数据，分析发现物业管理、加梯出资分摊标准、加梯同意表决制度三方面问题，并针对性地提出完善物业管理机制、优化加梯出资分摊标准、完善加梯同意表决制度三条对策建议，以供参考。总而言之，加梯工程意义重大，也困难重重，政府要重视其中各方利益主体，为住户争取合理权益，让老年群体感受社会发展的便利。

参考文献：

[1]刘苏. 推动让“急难愁盼”变“满意答卷”[N]. 中国建设报,2022-03-08(002).DOI:10.38299/n.cnki.nzgjs.2022.000435.

[2]高中权,龚中英.《民法典》业主共同决定事项规则在加装电梯中的适用[J].中国电梯,2022,33(02):16-19+24.

作者简介：富凯航（2000-），男，浙江杭州人，研究方向为城市社会学。

通讯作者：胡  榕（1981-），男，浙江温州人，研究方向为城市社会学。