公证在权利价值取向冲突方面的作用与功能           ——以采光权侵害补偿合同公证实务为例

公证在权利价值取向冲突方面的作用与功能           ——以采光权侵害补偿合同公证实务为例

韩子俊

江苏省南京市石城公证处

近期本公证处为南京市鼓楼区湖南路有关地块的住户办理了日照经济补偿合同公证。公证机构作为公共法律服务体系的一部分，办理上述公证解决了相关权利价值取向冲突产生的问题。

一、问题的提出

南京绿地锦峰置业有限公司开发建设的南京市鼓楼区湖南路04、05地块（NO.2016G43）项目实施的部分工程，经南京市规划编制研究中心进行日照影响分析会影响到位于南京市鼓楼区有关住户的日照采光，导致住宅日照不满足有关规定。

现房产公司要对上述住户进行经济补偿，并向我处申请对双方有关协议办理公证。房产公司称房产局及规划局要求公司及住户双方办理公证，后期还要对房产证进行地役权登记，方可继续建设高楼。此类公证申请是否具有合法性，公证机构能否办理该项公证及如何办理，笔者做了相关的思考。

二、采光权引起的权利价值取向冲突

采光权（也称为日照权）是指不动产的所有人或使用人为获得日照而要求邻人限制其房屋或其他构造物的距离或高度的权利。[1]采光权是相邻权的一种，是民法典赋予住房人的一种最低保障。规划部门代表的是城市公共利益，其依法根据申请情况，经过审核之后向采光权加害人即开发商颁发建筑规划行政许可证，在完成该环节工作之后就形成建筑规划三方之间的利益结构关系（具体为：一是采光权人自身应享有的采光权利益；二是采光权加害人所具有的商业利益；三是城市发展所存在的社会公共利益）。

1、城市规划与居民生活的冲突

正如上述案例所述城市要发展经济就要去旧换新。湖南路地块一直是鼓楼区政府着重打造的城市名片，曾被评为全国文明一条街。随着时代的变迁，原有的商场及住宅已经更不上现代人尤其是年轻人的物质文化需求。鼓楼区政府经研究决定对湖南路进行升级改造，在上述地块打造紫金中心，包括了全新的高档住宅及写字楼等建筑。但是这些新的城市规划都是开发商建设的高层建筑，会遮挡周边住户的采光。这就产生了城市规划与居民生活的冲突问题。近年来城市居民因房屋采光问题与规划局批准建设高楼产生的纠纷屡见不鲜。

2、开发商建房与相邻居民的冲突

近年来随着城市建设速度加快住宅建设用地供应趋紧，有些开发商违规施工超规划建设导致新建住宅楼层数过高密度过大。有些人甚至为求便利乱搭乱建影响相邻建筑的通风采光，给群众生活造成困扰。人类的身体需要晒太阳补充钙质，日常穿着衣物需要晾晒以干燥杀菌，甚至日照不足的房产价值都会受到影响。居民对房屋的使用价值不应被他人侵害，但是现在开发商建房与相邻居民上述权利的冲突，使因采光权引发的纠纷日益增多。

3、购房人与原房主的冲突

房产因隔壁建设的高层建筑而影响日照采光势必会减少房产的价值。房主会取得开发商补偿，这些补偿通常都是一次性的。后期房主将房屋出售给购房人后，新的房主入住后房子的采光同样会被影响，且并没有取得相关的日照经济补偿。这会造成交易双方对房产价值判断的冲突，甚至导致一些房产交易不能正常进行。

三、公证介入解决相关冲突

公证作为法定的解决冲突的机构参与社会治理问题，为了社会发展城市规划和规划局共同努力可以平衡和解决上述权利价值之间的冲突。

公证处在审查上述案例时发现，绿地公司拟建设的项目使得上述住户日照不满足有关规定，规划局依据相关法规政策要求绿地公司给予上述住户相应补偿款并经住户同意方可批准绿地公司建设高楼。公证员审查了绿地公司出示的南京市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，证明其可以在湖南路地块开发房地产。

公证处经过研究认为，日照利益的处置存在意思自治的空间，在不损害公共利益和第三人利益的前提下，法律应给予相邻权人处置权。日照关系属于相邻关系，关于相邻关系的特性，王利明教授认为，“虽然相邻权是法定的，但不能完全排斥当事人的约定，在相邻关系中，还是存在当事人意思自治的空间的。允许当事人在行使不动产权利中享有一定的自治空间，从而更有效地利用资源，是十分必要的。”[2]

日照事前补偿协议是规划审批前相邻方对日照利益的事先处置，符合相邻关系的处理原则。且随着时代的进步，很多公权力过度干预的领域应该逐步回归于私人间的意思自治，平等民事主体间的财产性权利的处置更应如此。国家设定日照标准的目的在于赋予公民可量化的日照权，而日照权人可依自己的意志对其权利进行处置，包括放弃等。只要其放弃的行为不损害社会公共利益，又不违反公共道德，又系权利人真实意识的表达，则法律不应违背当事人的意志横加干涉。因此，对于通过日照权事前补偿机制处理有关日照遮挡问题后再行规划许可的做法，法律上不应该绝对禁止。 

虽然说对日照时间不达标的建筑予以审批会损害利害关系人的日照利益，但这种损害结果是利害关系人予以确认且给予补偿的。依法行政的目的是为了保护行政相对人、利害关系人的利益，在利害关系人自愿放弃其日照利益且获得了补偿的前提下，行政许可是不具有实质“违法性”的。规划部门在采信日照事前补偿协议的程序方面要做到位，不能损害相邻利害关系人的相关权益。通过办理日照补偿协议公证，可以防止在协议的签订中存在欺诈、胁迫等问题。

《民法典》第二百九十三条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。经公证处审查，虽然房产开发商建设高楼导致有关住户日照不满足相关规定，但依据政策依然可以通过补偿被影响采光的居民来继续建设项目。公证处根据开发商和房主意思自治原则为当事人双方办理日照经济补偿合同公证。公证员应审查双方的意愿，房屋的产权人夫妻、户口所有人及实际居住人应到公证处表示同意房产公司的阳光权补偿方案并签署合同。

阳光权补偿标准应严格按照政府的有关政策执行，采光权侵权损害赔偿标准也是核心问题。如果补偿 的标准在法律上有据可查，那么政府开发商可针对日照不满足的情况根据赔偿标准进行补偿，这样就可加快建设项目 的审批与开发进程，这一点对那些确实需要建设的重点项目显得尤为重要。

开发商给住户的打款凭证留存在公证卷宗，以备日后查档为证。这样公证可以使开发商与相邻居民避免矛盾，开发商可以安心建楼，居民虽然采光受影响但也取得了应有的补偿。具体赔偿的数额标准可采取与受害人损失相当的方法确定，这里的损失包括：（１）不动产实际价值的减少，如房屋市场价格的降低。（２）己出租房屋租金的减少。（３）房屋使用年限的缩短的损失。（４）导致生活不便而増加的生活成本的损失，如照明费支出的增加、购买必要电器设备支出的增加等。（５）导致身体健康、精神愉悦上的损失等。这些损失既包括物质损失也包括精神损失。

公证处为开发商和相邻住户公证的日照补偿合同中写明相邻住户同意一次性的日照补偿并承诺不再另行主张阳光补偿，避免了双方以后再有相关纠纷。但是日后购房人与原房主因为房子采光带来的房产交易纠纷如何避免。公证处可以建议在日照经济补偿合同上注明开发商和相邻住户应当去房产局进行地役权登记备案。购房人看到房产证上的地役权登记章知道了上述房屋的采光问题及权利瑕疵，就会考虑用相应优惠的房价购入房产，保障新购房人的权益，减少了购房人与原房主因房子采光带来的矛盾。

从十分珍借合理利用土地角度出发，办理日 照补偿协议公证是对采光权的补充和完善，增加对有关采光权等法律的有关规定，以明确当事人之间的法律责任，也是保障公民日照采光权的重要方式之一，同时也能兼顾开发单位的利益，规划管理上也提高了效率，为妥善处理相邻建筑物的日照问题，提供切实可行的法律依据。[3]

四、结语

考虑到新建建筑申请建设工程规划许可证环节即可以预见到对原有相邻建筑造成的日照影响，在此环节就可以开展对于相邻人日照权的救济。通过自愿协商使受害人提前获得补偿可以降低维权成本，同时提前化解了一部分日照纠纷，又降低了行政主管机关核发建设工程规划许可证的违法风险，一定程度上也可以减少嗣后的诉讼活动，因此，日照补偿协议公证是一种有效的事前救济方式。本次的日照经济补偿合同公证为老百姓的阳光权补偿提供了保障，为绿地集团建设项目避免了日后纠纷及法律风险，为城市建设保驾护航，取得了良好的社会效益，也发挥了公证在权利价值取向冲突方面的平衡作用与预防功能。

[1] 王利明：《物权法论》，北京：中国政法大学出版社，1998年，第420页。

[2] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社，2013 年版，第 658-659 页。

[3] 宋文亭 ：《论采光权》，中国社会科学院研究生院，2007。