房地产设计管理阶段的成本控制措施

房地产设计管理阶段的成本控制措施

邵辛怡

美加置业（武汉）有限公司，湖北武汉，430200

摘要：房地产设计管理工作能够有效实现成本控制。分析了设计管理中结构优化工作，结合问题和理论，就案例工程总结设计管理和成本控制工作的开展方法，对其他一些方面的控制工作进行了分析，希望提升房地产设计管理质量。

关键词：房地产；设计管理；成本控制

房地产设计管理人员要关注设计管理阶段的成本控制工作，深入了解项目内容，合理降低一些项目的成本，提升利润，保证项目工程的整体效果，从不同角度分析成本控制工作。要促进理论与实践结合，不断提升控制效果，完善管理方法。

1结构优化

结构的成本占建安成本的40%以上，所以在设计部门中，一般都会有一个专门的结构工程师，负责各个阶段的成本控制。针对房地产企业较为关心的桩基、基础、结构形式、含钢量等问题，将由乙方的施工图单位在方案设计阶段进行结构对比，确定最佳方案。以下对我公司一工程的地下室楼层和钢材用量的分析报告进行分析。

1.1问题提出

大底盘多栋住宅建筑的设计中，由于室内和室外的高度差异，再加上1.5米的覆土，使得主体建筑的地下室层高较高。建一座5.8米的单层地下室和一座2.9米的两层地下室，哪个更经济？下面结合理论和实例进行了对比分析。

1.2理论分析

1.2.1刚度要求

《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010第3.5.2条规定，高层建筑为嵌固层，其层刚度不得低于其邻近上部楼层的1.5倍。也就是说，5.8 m的层高楼层，其刚性应该比邻近的上一层楼层的刚度大1.5倍。按照《高规》3.5.2-2中规定的楼层刚度计算公式，可以看出，楼层的刚度与层高成反比关系，γ2≥1.5，地下室高度为地上的1.75倍，那么，在地下室，剪力墙的刚性要求是地上的2.63倍。反之，当地下室的刚性为地上1.5倍时，就能满足规范的要求。因此，从刚性的观点来看，大地下室的层高并不经济。

1.2.2墙体稳定性要求

2002 年《高规》7.2.2条规定，其结构的高厚比应为底部加强部位剪力墙厚度的1/16 (1/12)，以保证结构的稳定性。2010年的新规范中，这一条款被废止，但是清楚地表明，底部加强部位的剪力墙必须进行稳定性校核。在实际工程中，只要符合02标准的剪力墙高厚比，就可以基本达到稳定计算的要求。尽管这项规定已经废除，但仍然有一定的指导作用。在实际设计中，由于地下室有5.8 m的层高，所以剪力墙的最小厚度必须达到350毫米，而当层高变为两层2.9m地下室时，可以将剪力墙的厚度控制在250-300米以内，剪力墙配筋可以节省25%，尽管多加一层梁板，但面积却多了一层。

1.3结论

当钢筋用量与混凝土用量相近时，两层地下室（2.9 m）的面积增加一层，比5.8 m的单层结构更经济。在实际工作中，主楼的地下室多用作机房、大堂等，其楼层高度通常有一定的限制，难以达到上述的理想条件，而主楼地下室5米以上的楼层高度并不经济，通过合理的布置和优化，可以达到较为经济的效果。作为设计管理部的一位结构设计师，必须与设计院共同对其进行类似的分析与评价。

2、设计管控对工程造价的影响

在我国的建筑行业中，施工单位的投资与控制日益受到重视，因而整个施工过程中都要进行费用控制。在项目的前期进行成本控制，可以减少投资，节省很多人力物力。在项目初期，根据以上所说，制订出一系列的技术规范，以便于各地区的工程应用，节省了设计周期，避免了工程设计的变更和签证。最后，在实施过程中，结合参照标杆公司的成本管理指标，对自己的设计、经营技术及费用控制进行改进，以实现提升效率、降低成本的目的。

我国建筑行业发展过程中，也出现了许多不科学的设计管理行为，比如，降低设计费，降低设计技术指标等，这样做可以减少项目的费用，但由于设计图纸、标准等方面的要求太低，导致项目的建设不能进行，从而导致了大量的变更和签证，从而使项目的总投资超过了预算。在项目的设计中，应适当提高项目的投资，充分发挥设计者的创造力和主动性，通过对项目的持续优化，提高各个项目的设计水平，只有这样，项目施工才能有序进行，避免无谓的更改和签证，从而达到项目施工的费用控制。在工程的规划中，应合理地提高工程造价，引进新技术，例如，在符合国家标准的基础上，采用 BIM技术对地下管道进行了优化，并使风管、消防管、桥架等管道得到了合理的布置，从而使地下室的楼层高度有所下降。新技术的应用，既可以加强地下室设计感，也可以减少工程造价，节省工程费用。

3、房地产开发设计成本管理措施

在进行房地产开发设计成本管理的过程中，应建立成本管理责任制度额，从而达到有效节约设计成本的目的。在进行房地产开发设计成本控制工作的过程中，需要从房地产开发设计的细节之处入手，对成本管理内容以及成本管理工作核心进行分析，并加强房地产成本预算工作，能够反映出符合实际的成本管理变化，根据最终的分析结果对房地产开发设计成本进行控制。做好房地产开发设计成本控制评估工作，针对成本控制工作存在不合理的情况，应及时提供整改措施进行解决，保证成本控制工作的合理性以及有效性。同时，需要对可能影响房地产设计成本因素进行分析，尽量减少成本控制过程中存在的影响，从而提高房产设计成本工作工作效果。房地产设计成本管理控制工作，需要做好成本控制规划以及设计。在对房地产设计成本控制的过程中需要做好初步控制规划，能够为成本控制工作确定方向，从而保证房地产设计成本控制计划更加合理，能够降低房产设计过程中经济成本投入。房地产设计过程中还应加强对设计图纸的审查工作，保证设计图纸中所涉及的内容符合房地产成本控制要求，做好其审查工作，如果发现设计图纸超出预期资金投入，应及时对图纸进行更改，保证成本控制工作水平。

结束语：

综上所述，为了提升房地产设计管理阶段的成本控制工作质量，要做好结构优化工作，根据实际经验考虑优化内容，根据限额优化内容，做好优化，合理设计相关流程，促进有效沟通。

参考文献：

[1]吕冠良.房地产设计阶段成本优化控制措施[J].城市建筑,2019,16(06):168-169.

[2]尚伟娜.房地产开发设计管理阶段成本控制分析[J].居舍,2018(32):134.

[3]林伟都.房地产设计管理阶段的成本控制[J].住宅与房地产,2018(21):21.

作者简介：邵辛怡，（1987.08-）女，湖南常德人，本科，美加置业（武汉）有限公司工程师；研究方向：结构与材料