房地产开发项目审批及验收工作中的若干问题研究与讨论

房地产开发项目审批及验收工作中的若干问题研究与讨论

吴建峰

弘阳集团南通房地产有限公司

摘要：在当前房地产开发项目数量不断增加的环境下，各个环境保护部门接受的房地产开发项目审批及验收业务数量增多，并且在房地产开发项目审批及验收过程中，受到各种因素影响，暴露一些问题，影响房地产开发项目审批及验收工作结果。基于此，本文就结合当全部房地产开发项目审批及验收中常见的一些问题，进一步分析问题产生原因，根据分析结果，提出了优化房地产开发项目审批及验收工作的相关对策，希望能够给相关部门顺利开展房地产开发项目审批及验收工作提供参考。

关键词：房地产开发项目；审批及验收；问题；对策

   社会经济发展水平提高，城市化发展进程加快，在城市建设发展中，建筑工程数量增多，对于当前房地产市场发展情况，各个行业对房地产建筑工程施工质量和管理有着严格标准。房地产项目开发建设及项目审批中，可能会伴随一些问题，在项目审批和验收方面，要求由专业人员负责裁定，裁定通过后代表房地产项目通过审核。在房地产项目开发建设中，应从各环节入手，及时找到施工中存在的问题，如施工质量问题、技术问题、人员安全问题等，做好施工过程监督管理工作，保证房地产项目顺利通过验收和审批。

一、房地产开发项目审批及验收工作中的若干问题

（一）房地产开发现场管理问题

    在房地产项目施工建设中，涉及的内容比较多，需要从各个环节入手，加强控制管理，减少施工问题出现。由于房地产项目整体质量决定了住户生命和财产安全，如果在施工过程中存在质量问题，则会给房地产项目后期投放使用带来影响，危及人们生命财产安全。但是，当前部分房地产项目存在重视口号、轻视执行的状况，在施工中没有按照要求操作，材料质量不满足要求，施工技术不合理，在某种程度上给房地产项目后期验收和审批带来影响。

（二）施工成本管理问题

    在房地产项目施工中，施工现场可能会出现一些问题，如成本管理问题。在部分房地产项目施工现场，没有成立成本控制岗位，使得施工现场成本管理比较随意，容易出现漏洞，给房地产项目施工建设产生一定影响，增加施工成本[1]。

（三）房地产开发市场监管问题

    对于房地产项目施工监管而言，在房地产项目验收审批作为工程监督中一部分，由政府等相关部门对房地产项目开发建设过程进行追踪和检查。但是一些部门对房地产项目审批重视度不高，缺少对当前经济市场主体了解，阻碍房地产项目审批件管理水平提升。例如近几年，在市场发展中时常会出现豆腐渣工程，导致该现象出现的主要原因就是相关部门对房地产项目施工监管不到位。

（四）施工安全问题

    房地产项目开发建设中，时常会面临各种安全问题，给施工人员生命和财产安全埋下隐患，尤其是一些高空作业，伴随一定的风险性，在这种情况下，如果在房地产项目施工中安全管理不严，施工人员不具备较强的安全意识，必然会给施工质量和效率产生影响。在房地产项目施工中，缺少完善的安全管理体系，甚至一些人员没有意识到施工安全管理的必要性，对施工现场人员缺少安全教育和考察，容易在施工中出现各种安全问题，使得房地产项目后续审批与验收通过率下降。

二、做好房地产开发项目审批及验收工作的相关对策

（一）加强房地产项目质量管理控制

    在房地产项目施工管理中，难度比较大的在于人员管理，在施工之前，应做好施工人员培训工作，对其专业水平和素养有所了解。对于每个施工人员来说，在专业水平和工作能力上各不相同，而每个人员工作能力会受到时间、环境因素影响而产生一定变化，变化上限对于施工人员来说存在一定差异，在选择施工人员过程中，需要根据变化最低标准科学选择。在技术方面，大部分房地产项目缺少专业的技术人才，现场技术人员操作能力不满足工程要求，因此给施工进度、施工质量、施工成本等带来一定影响[2]。在房地产项目开发建设之前，相关人员应做好前期准备工作，其中包含了房地产项目现场勘查、施工技术确定、施工人员规划等。施工现场的管理人员应对房地产项目施工过程科学监管，房地产项目开发企业应对施工人员专业水平和综合能力进行考察，确定满足房地产项目施工要求。对于施工人员、技术人员和管理人员，全面审核，要求其资质满足房地产项目施工质量标准，并对其进行安排教育和专业培训，提高其专业素养，更好地满足房地产项目开发建设工作，保证工程质量，顺利通过审批与验收。

（二）加强房地产项目成本管理控制

    在房地产项目开发建设中，项目利润是房地产项目开发企业重点关注的内容，通常情况下，利润是收入和成本的差额，为了促进利润的增长，需要适当的减少成本支出，增加收入。但是，收入对于房地产开发项目来说比较固定，但是成本收支可以通过前期计算进行控制，以促进房地产项目企业利润的增加。在房地产项目成本控制过程中，为了获得良好的管理成果，需要按照以下要求进行管理。第一，成本最低控制。房地产项目施工企业需要根据市场发展趋势，科学编制施工方案，施工定额应该将成本控制在合理范畴内。第二，动态成本控制管理。对于房地产项目来说，属于一次性施工作业，成本控制应从施工立项环节入手，到施工竣工结束，渗透在各个环节中，科学设定成本管理指标，对工程成本支出情况科学管控，及时找到偏差并处理，在工程竣工结束后，对成本控制成果进行总结，为后续工程开发建设提供依据。

（三）加强房地产项目安全管理控制

    在房地产项目施工建设中，受到各种因素影响，可能会出现各种安全问题，为了保证房地产项目顺利通过审批与验收，需要从各个环节入手，做好施工现场管理工作，规范各级人员行为，加强施工安全控制，从而保证施工整体安全。尤其是一些危险作业，如高空作业，要求施工人员掌握充足的专业知识，并对其专业能力进行考核，做到持证上岗，树立正确的施工意识，严格按照施工流程操作。在施工之前，工程安全管理人员应对施工人员素养和安全意识进行检查，定期进行安全教育，给施工质量和现场安全提供良好环境。对于施工中采用的设备，科学选择，不可选择一些存在质量问题的设备，除了会给施工进度和质量带来影响之外，也会给人员生命安全带来威胁。施工人员在使用设备过程中，做好安全保护工作，例如，施工现场人员需要佩戴好安全保护措施，如果是高空作业，不仅要优化高空保护措施，还要对地面人员进行安全保护，例如对施工人员安全帽佩戴情况进行检查，从根源上减少安全问题的发生[3]。

（四）做好房地产竣工的验收工作

    要想保证房地产项目竣工验收工作有序进行，相关管理部门需要对房地产项目竣工验收流程简化处理，根据工程现场实际情况和国家法律要求，加大房地产项目竣工验收检查力度。例如，针对房地产项目竣工验收审批环节，相关部门应对房地产项目建设现场环境、基础设施、施工质量等进行检查和验收，在小区群众入住率大于75%的情况下，则应对房地产项目基本防护设施进行重点检查与验收。在实际验收过程中，相关部门需要对房地产项目开发企业和物业管理部门承担的职责有所了解，例如，环境保护职责、公共设施维护管理职责等。要想保证房地产项目验收审批工作有序进行，相关部门需要参与到房地产项目现场进行实际勘察，例如在验收环节中，如果发小区污染治理工作满足相关标准，可以允许业主入住，如果不满足要求，则拒绝业主入住。根据国家相关部门提出的房地产项目环保竣工验收要求，企业申请在房地产项目环境验收前，委托具备一定资质的环境检测部门进行房地产项目环境检测。在对小区住户满意度验收过程中，可以通过对小区群众的走访调查，了解群众直接感受，作为房地产项目验收审批的依据。在日常生活中，可以从小区绿化率、入住率以及住户满意度等方面进行衡量，如果住户满意度比较高，则表示房地产项目具备开发价值[4]。

三、结束语

    总而言之，从目前情况来说，我国城市化发展进程不断加快，带动工程行业稳定发展，各种类型的房地产项目出现，数量增多。对于房地产项目审批与验收，已经成为实现房地产项目科学管理的重要组成部分。在当前房地产项目开发建设中，受到各种因素影响，将会面临各种问题，例如，部分施工人员不具备较强的安全意识，房地产项目施工现场质量管理不规范等。所以，在房地产项目开发建设中，做好施工现场管理工作是非常必要的，要求房地产项目企业结合工程现场实际情况，采取合理的管理对策，完善相应的管理体系，从施工质量管理、施工成本管理、施工安全管理等多方面入手，将管理工作落实到位，加强房地产项目验收和审批，从而保证房地产项目施工质量和安全，提高房地产项目施工效率，让房地产项目可以顺利通过审批和验收，供人们居住，给人们提供一个舒适、安全的居住环境。

参考文献：

[1]韩洁春.分期建设项目水土保持设施验收工作探讨[J].现代农业研究,2020,26(08):121-122.

[2]胡祯,张艳萍.BIM技术在房地产项目成本控制中的应用[J].住宅与房地产,2019(16):35.

[3]李小兰.房地产开发项目审批及验收工作研究[J].中外企业家,2019(08):101.

[4]梁陈懿.房地产开发项目审批流程优化分析[J].企业改革与管理,2018(02):206-207.