数据挖掘视角下住房租赁市场现状及对策研究

数据挖掘视角下住房租赁市场现状及对策研究

马俊

山东出版实业有限公司临沂分公司   山东 临沂  276000

摘要：2020年新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，该建议指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，由于一线城市及新一线城市大规模的人口流动和不断上涨的房价，购房对于在大城市工作的人来说，成为一个遥不可及的目标。房地产市场逐渐从增量房市场过渡至存量房市场，因而住房租赁成为房地产市场关注的一个重点。2017年，北京、上海、广州外来人口中超过五成选择租房居住，深圳则将近七成租房居住；与一线城市相比，新一线城市竞争压力相对较小，加以人才引进政策的实施，以成都、杭州、重庆、西安为代表的新一线城市在近几年成为大学毕业生的工作首选之地，这也在无形中导致房价不断上涨。越来越多的人选择租房来住，“70后”为了孩子的教育问题选择租房，“80后”由于购房资金不足选择租房，“90后”为了工作需要选择租房。根据房天下研究院的调查数据，预计2023年我国住房租赁人口规模将达到2.48亿人。由此可见，一线城数据挖掘视角下住房租赁市场现状及对策研究市及新一线城市住房租赁市场的规模正在进一步扩大。

关键词：数据挖掘；住房租赁市场；现状；对策；

引言

为持续推进保障性租赁住房的发展，需要探索新的发展模式。近日，中国保利集团与中国建设银行签署关于保障性租赁住房的战略合作协议，将共同设立租赁住房发展基金，用于重资产持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。无疑，这一举措对于保利集团的租赁住房业务发展将注入强大的资金支持，能够有效提高租赁住房市场的流动性。从长远而言，随着房地产发展模式的转型，其盈利模式已经逐渐转变为销售和运营并重，围绕租赁住房等存量资产的开发运营将成为新的利润增长点，也是房企竞争的新赛道。对于中国建设银行，积极参与保障性租赁住房其意义在于，可以打通孵化堵点，增加优质房源供给，健全市场化融资机制。并且，通过与保利集团的合作，可以打造出行业范本，探索金融支持保障性租赁住房的模式。下一步，通过总结经验，可以复制到更多的企业和项目，更快地推动保障性租赁住房的发展。

1房企发展租赁住房的背景

1.1政策大力支持，加快建立租购并举的住房制度

近年来，中央不断加快推进租购并举住房制度建设。最早提出“租购并举”并明确其为住房制度改革的主要方向，是2015年底召开的中央经济工作会议。2016年3月，国务院在《2016年政府工作报告》中提出，要建立购租并举的住房制度。2017年10月，党的十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。当年全国出台了多项创新政策，包括研究住房租赁条例、试点集体建设用地建设租赁住房、推出租赁住房用地等。在此阶段，包括房企在内的各类企业纷纷进入租赁市场。但是2019年长租公寓经营企业的大面积暴雷，让市场化尝试陷入低谷。2020年后，政策开始酝酿保障性租赁住房，特别是2021年7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，从保障的角度发展租赁住房成为租购并举的新思路。

1.2存量时代来临，房企寻求多元化转型

随着中国房地产市场由增量进入存量时代，房企利润率不断下滑，不少企业开始谋求转型发展，租赁住房成为房企转型的重要方向之一。房企发展租赁住房具有两大核心优势：一方面，房企不仅拥有大量存量物业亟需盘活，主要是一些难售或者租金坪效较低的商办物业，此外，近年从土地市场获取住宅用地的同时，还必须持有一定比例的自持物业面积。另一方面，客户是最稀缺的资源，租赁业务既可以为开发业务导入客源，还能与商办地产、产业园区协同发展，有望实现企业多项业务的协同。

2住房租赁企业发展面临不少瓶颈

2.1行业准入条件不清晰

为了规范住房租赁企业经营，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。该规定较好地规范了住房租赁企业的工商登记问题，但对于住房租赁行业的准入问题仍然缺乏明确规定。

2.2有关配套政策不够健全

为了增强规模效应，降低房源筹措成本，除了收储一些分散住房外，较多住房租赁企业都倾向于收储集中式的商办物业、工业厂房和集体宿舍等，进行装修改造后用于出租。有关政策文件提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。但在具体实施过程中，由于配套政策不够健全，这种盘活存量资源的做法面临预期不稳定的问题。由于担心被当作“非改居”行为而受到整治，住房租赁企业不愿意做长远投资。这既影响了存量资源的盘活利用，也影响了承租人的租赁体验。

3住房租赁市场发展对策建议

3.1提升运营能力

一是信息化管理，提升运营效率。建议房企管理的住房租赁企业加速SOP标准化管理、IT系统等建设，全面优化现有网站和APP，完善线上可展示的内容，消除租客信息不对称的痛点，进而助力公司线上导流，大大降低拓客成本。通过IT信息化降低人房比，提升租住全流程过程中客户各类需求的响应速度。二是提供增值服务，提升客户黏性。在租户入住前、以及入住后，住房租赁企业不仅要保证基础服务的质量，还可以适时开拓增值服务。在租户入住前，企业可以提供搬家服务和家具租赁服务。针对有添置新家具需求的租户，企业可以与家具租赁龙头企业合作提供家具租赁优惠。在租户入住公寓之后，设置一定期限的体验期，在体验期内如有不满意，可以无条件换房或退房。在入住公寓之后，可以通过联动周边的品质商家，提供培训、健康等各类服务，扩大服务半径，进而利用衍生产品实现赢利。此外，若租户有购房计划，在租期达到一定期限的前提下，租户可以获得一部分返还的租金用于购置运营企业指定开发商的物业。

3.2完善盘活存量资源的配套政策

根据住房租赁市场发展的实际情况，建立健全负面清单管理模式，在规划设计、房屋管理、社区治理、消防安全等方面明确改建房屋用于租赁的相关标准和条件，稳定住房租赁企业筹集房源的政策预期。引导闲置房屋的业主与住房租赁企业合作开展住房租赁业务，支持相关企业拓展业务范围，盘活利用闲置房屋开展租赁业务。鼓励相关企业积极探索“柔性改造”方式，即在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化，更好地盘活存量资源，满足多元化租赁需求。

结束语

促进住房租赁市场健康有序发展，要支持个人依法出租自有住房，更要鼓励住房租赁企业发展。在当前阶段，迫切需要通过相关措施营造优良环境，引导企业和社会资本通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业的规模化、集约化、专业化水平。

参考文献

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