刍议房地产评估方法体系在房地产征收管理中的应用

刍议房地产评估方法体系在房地产征收管理中的应用

梁朝伟

南宁市地下管网和水务中心  广西南宁市530000

摘要：近年来，我国的房地产行业发展迅速，已经成为国民经济的关键支柱。对土地和房屋进行征收是房地产开发的重要环节，要开展土地和房屋征收评估就需要一整套评估体系和方式。目前，房地产评估的主要方法包括成本法、市场法、收益法等。合理运用各种评估方法，对房地产征收管理工作具有重要意义。笔者结合多年工作经验，深入分析房地产评估方法体系在房地产征收管理中的具体应用，希望可以给相关专业人员提供借鉴与参考。

关键词：房地产；评估方法；征收管理

前言

受城市化建设进程加快的影响，我国建设用地的需求量呈逐年递增态势，更多的农用地被转化为城市建设用地，为了保障农民的利益，需要对被征收土地进行补偿。如何合理确定征收价格，是摆在政府部门面前的一道重要考题。为保证土地征收的补偿金额的公正性、合理性，我们需要有一套房地产评估体系。而如何正确合理的运用房地产评估体系，确保征收过程公正合理，成为管理部门的一道必修课。

一、房地产评估的主要方法

由于房地产评估覆盖到地产的每个部分，因此它的评估是综合性的（即：使用房地产评估方法评价地产的每个环节），方法也是多种多样的，本文就常见的几种地产评估方式进行介绍：

（一）成本法

成本法是建立在重置成本的理论原理之上，以购买者的视角，在评估基准日通过重新构建房地产，以其重置价格或者重建价格，扣除该房地产的折旧部分价值，得到被评估房地产价值的方法。评估思路按照重置或重建的方式就是“成本法”即“成本近似法”，其评估对象一般以非营利为目的，没有经济利益或潜在经济利益的房地产为主，如学校、公园和展览馆等。

一般情况下，成本法的核算方式有以下2种：首先，土地成本的核算。这种核算方式一般涵盖了地产开发所使用的全部费用和税金等。其次，开发成本的核算。这种方式的核算涵盖了地产在开发用地上的全部的土地开发和房屋建造的费用和税金（即：主要是土地成本、建造成本）。成本法的核算还需要囊括各种管理费用（如：差旅费、行政办公费等）、其他费用（如：投资利息、销售费用和销售税费等）和利润等，如果未全面考虑这些因素，那么评价的结果必然是不准确的。

图1 成本法评估步骤

（二）市场法

市场法是把房地产市场上近期交易的相近的地产价格和待估的地产价格进行对照，进而达成评价房地产价格的方式，这种方式在房地产评估中比较常用。其使用“替代性原理”开展的评价可以让待估和类似的物品保持一致的价格。

市场法的具体应用还需要根据相关因素（如：征收日期和情况、区域因素等）的变化进行调整，一般涵盖了以下3个步骤：第一，搜集征收的资料；第二，征收案例的选择和确定；第三，修正有关的因素，进而获得评估房地产的价格。组织房地产评估时务必遵循以上秩序，否则获得的参考价格准确性不够。

图2 市场法评估步骤

（三）收益法

收益法是以使用者的视角,依据预期收益原理来对房地产价值进行评估，评估对象将来的净收益在现评估阶段的现值，进而保持评估对象价值和地产价值尽量相符的方式。

该方式使用的是“预期收益原理”，一般涵盖如下三个步骤：第一，将类似房产的年度净收益核算出来。第二，获取待估地产的还原利率和其他要素。第三，将待估房地产在评估点时的价值核算出来。最后需要特别注意的是收益核算的准确性容易受到核算过程中某些费用（如：税费、维修费和管理费等）的变动影响。

图3 收益法评估步骤

二、房地产评估方法的特点及相关税费

（一）成本法

成本法开展的房地产评价是从开发商层面进行的，使用和遵循实际材料证明的生产费用理论，对房地产的成本价格进行估算。房地产的价值在实际操作中除了受到成本决定，还受到房地产本身的效应决定，只有成本和效应成正相关时，才能够形成房地产的实质价值，因此，房地产的最终价值不能仅仅依靠房地产成本决定。

成本法评估涉及的税费包括两方面内容，即与取得土地使用权相关的税费、房地产建设方面的税费。

首先，取得土地使用权相关的税费。城市拆迁取得的土地使用权、通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地使用权等两种方式所支付的购置土地使用权的费用。

1.城市拆迁取得的土地。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据相应法律规定，通过对原有城市中房屋拆迁取得的土地使用权，需要支付相应的拆迁安置费用。支付标准为根据原房屋所在的区域、用途、已使用年限、建筑面积等因素，并以评估价格确定补偿金额。

2.通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地。支付相应的交易手续费及契税。根据《中华人民共和国契税法》，契税税率为3%至5%。契税的计税依据：土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

其次，房地产项目建设阶段涉及的税费。包括前期费用及建设中所产生的费用，前期费用包括科研费用按工程造价0.5%收取、勘察费按0.4%、设计费按2.6%收取、招投标费按所在地政府规定收取；房地产项目建设成本：建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施建设费等。需要说明的是，房地产项目建设过程中所涉及的费用大多没有一个固定的标准，许多费用都是由省级单位自行规定，有的甚至是市、县级政府规定。并且许多费用还分南方、北方两区域。如北方需要交纳供热入网费等。因此，估价人员对于不同地区的被评估对象进行估价，要对当地建设部门进行相应的调研，较为深入地了解税费的种类及征收方式和办法。

（二）市场法

市场比较法所开展的评价是从产品本身层面进行的，依据和遵循的是市场上对地产供需理论的代替原理进行的评估。市场比较法拥有简单易懂和说服力强的特点，也比较容易让大众接纳，同时对房地产市场的实质价值能够做到很好的反映。使用这种方式的前提是需要许多的比较对象，另外还需要评估人员具有很高的可信度，否则在房地产征收时可能会发生财产损失情况。

市场比较法的运用，主要是参照近期类似房地产交易的价格。而房地产交易过程中，所涉及的税费包括了增值税及其附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、土地使用税、房产交易手续费、测绘费、登记费等。由于大多相关税费与前述的出售性收益基本相同。以北京地区的个人转让二手房的相关税费情况为例：个人转让二手房按税法规定需要5.6%缴纳增值税及附加1%房价或20%二次交易差缴纳个人所得税。但是，满两年的房产能够免增值税，但却不能免除房1%的个人所得税。而满五年的房产能够免增值税，也能免除个人所得税。其税税率分别为基准税率3%、优惠税率为1.5%和1%；交易手续费一般住宅6元/平方米，非宅10元/平方米；测绘费按房产购入时间段不同分为按面积1.36元/平，和按件计收；登记费一般为按件80元计收。

由于个人二手房转让市场较为活跃，各地对房地产交易过程中税费的规定不尽相同，实际操作时，要根据各地政策具体对待。因此，对于房地产估价师来说，在运用市场比较法来进行房地产的估价过程中，要充分考虑个人二手房转让的相关税费，分区域、分情况区别估算，以免出现误判问题。

（三）收益法

收益法所开展的价值估算是从使用者的层面进行的。收益法估算一方面是消费者风险投资地产，另一方面也制约了待估的房地产。一般来说，收益法所适用的房地产行业通常情况下都拥有经济收益或潜在收益，在无效益或难以估算效益（如：公益性建筑)）的房地产是不会使用此方式的。另外，此种方式的还原率还会受到企业管理师和评估师判断的影响，而且是预估未来的价值，因此，这种方式的预测结果不具备太大的确定性。

收益法评估所涉及的相关税费中，税种包括了增值税（9%税率或是5%征收率）及相关的附加税（城市建设税7%、教育费附加3%）所得税、房产税、土地使用税、土增税、印花税等；费用包括：租赁管理费、保险费、土地收益金等。

房地产估价中相关税费金额的确定，主要是根据被评估对象收益来源来判断。同时，被评估对象的权利状况确定是税费征收或缴纳过程中要考虑的一个重要因素。可以说，权利状况不同，涉及税费种类也将不同。收益来源指的是被评估对象是通过出售产权获得收益，还是出租不动产获得租金来实现收益，或是两方面因素都涵盖。

首先，出租性收益需要考虑税费。

1.增值税：根据《增值税暂行条例》、财税〔2016〕36号文等规定，租赁房产一般需要按9%征收增值税，若该房产为2016年4月30日以前竣工使用的可选择简易征收5%缴纳增值税，但是与租赁房相关的进项税金不得抵扣；个体工商户、其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1．5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

2.附加税金：以增值税缴纳金额为税基缴纳，包括城市维护建设税（城市市区为7%、县城、建制镇为5%、其他地区为1%）；教育费附加3%、地方教育费2%。

3.房产税：出租房屋房产税为从价计征，一般纳税人按房产租金收入的12%缴纳房产税；个人出租居民用房根据月租金收入不同，按不同征收率收取。以北京地区为例，如月租金收入在10万元以上的按4%税率缴纳房产税。月租金收入在10万元以下的，2019年以前综合征收率为5%，2019年1月1日起综合征收率为2.5%。

4.土地使用税：根据土地使用税相关法律规定，以实际使用土地面积乘以税率计算。税率根据省级人民政府规定执行。

5.印花税：按租金收入0.1%缴纳。

6.租赁管理费：根据当地政府规定计算。

7.保险费：根据保险公司规定计算。

8.土地收益金：根据《城市房地产管理法》，限于划拨土地上的房屋出租，按租金中所含土地收益计算。

9.所得税。所得税分为企业所得税与个人所得税。个人出租房产所得税按10%缴纳，而企业所得税较为复杂。若企业符合小微企业，则规定年所得额100万以下按2.5%征收、100-300万元按10%征收；若企业不符合小微企业规定，则按25%缴纳企业所得税。

其次，出售性收益应考虑的税费。

出售性收益所考虑的税费与出租性收益有许多相似之处，税种方面增加了土地增值税按增值额缴纳土地增值税，税率为超率累进税率，分别30%、40%、50%及60%，同时印花税税率为0.03%，其他与出租性基本一致。

三、房地产评估方法体系在房地产征收管理中的应用建议

（一）建立科学的评估模型

征收管理首先需建立科学合理的评估模型。影响房地产开发的因素众多（如：国家政策、投入成本和市场供需关系等）。因此，需要对这些影响要素的作用进行充分的思量。第一，需要合理的评价地产开发中投入的成本。因为通常情况下投入的成本是相对固定的，那么征收管理工作就可以通过合理投入成本的评估获得可靠的参数。第二，需要考虑影响到征收的供需关系，由于其的影响作用比较大，因此，市场因素务必要进行充足的思量，确保房地产征收效果能够达到最佳。第三，需要思量国家政策的影响作用。在进行征收管理中要保持使用的房地产方法符合国家的政策，并使用这些规则来指引评估工作的开展。

（二）建立房地产征收管理信息系统

建立地产征收管理信息系统可以更加公平合理的进行地产评估。例如：前文提到的市场比较法在进行评估时想要提高其准确性就需要大宗的数据资料作依据。因此，将房地产的征收系统建立起来其实等于为征收来的房地产信息创建资料库，这些资料不仅能为开展评估地产提供资料和讯息，还能促进评估准确性的提升，同时还能够在其他方面（如：信息传播速度、服务质量和工作效率可以获得提升，有助于工作流程的简化等）促进高效高质的完成评价工作。

结语

地产征收管理开展过程中要想实现有效评估必须选择适合的地产评估方式，本文中所提到的3种评估方式从理论层面上来看评价结果应该是相同的，但由于不确定性的地产市场和预估人员把握市场程度的差异性，就造成了每个评估方式都有各自的适用范畴，所以，评估方式在实际使用中的选择一定要考虑不同状况间的差异，务必要保证其具备可实用性。

参考文献

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[2]吴明宇.分析市场法在房地产评估中的应用[J].营销界,2021(38):38-39.

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