优秀历史建筑(四川中路133号)修缮技术难点与甲方全过程项目管理研究

优秀历史建筑(四川中路133号)修缮技术难点与甲方全过程项目管理研究

胡罡

上海百联资产控股有限公司 上海 200010

摘 要：本文以四川中路133号修缮项目为例，论述了在上海的历史保护建筑修缮改造过程中一些技术上的修缮难点，以及作为甲方项目管理，在设计、招标采购、施工等项目实施的各个阶段围绕优秀历史建筑这一特点所做的一些管理和经验得失，以期为此类项目管理者提供一些技术及管理上的借鉴和参考。

关键词：优秀历史建筑、保护与修缮、设计和施工、甲方项目管理

引言：

上海有许多的优秀历史建筑，为了保护这些建筑，留住城市的历史，上海出台了一些相关法律法规对这些建筑进行保护，所以我们在对这类建筑进行改造修缮的时候，不能随意进行，需要根据法规和政府主管部门的要求进行修缮，同时作为甲方应该清楚的了解这类建筑具体的保护要求以及报建和验收流程，才能在此类项目的建设管理过程中准备充分，从容应对，最终确保项目修缮的质量符合要求，从而确保历保专项验收顺利通过。

1. 建筑沿革及项目概况

本项目位于四川中路133号，1923年建成，当时是7层的筋混凝土结构的大楼，新中国成立后，上海市政府将大楼交由上海储运公司，1975年，商业储运公司将七层扩建为整个楼面。1994年，被列为第二批上海市优秀历史建筑，保护类别二类。2019年上海百联集团将大楼交给其子公司上海百联资产控股有限公司使用。之后百联资控公司决定对其外立面及室内进行整体修缮，改造完成后将对外招租，做创意办公使用。建筑面积约5000平方米，外立面饰面为水刷石。

2.改造原则及内容

本项目保护要求为二类，根据规定：其建筑的立面、结构体系、基本平面布局和特色的内部装饰不得改变，沿街东立面为重点保护部位，进厅、门厅、厅的空间格局、五层总经理室等为内部重点保护部位。

修缮前应认真考证原始设计资料及施工工艺，重点保护部位应严格按原样式、原材质、原工艺进行修缮。

表1 重点保护部位示意表

3. 优秀历史建筑修缮的技术难点

本项目作为优秀历史建筑，修缮主要包括外立面水刷石修缮、室内木饰面修复、水磨石地面修复、石膏天花线脚花饰修缮等四大修缮工艺。其中外立面水刷石修缮难点在于清洗和修补调色，由于长时间暴露在外，加之认为涂刷，难以清洗，同时破损部位修补的水刷石要跟清洗后的其他部位的水刷石要整体统一，也需要反复试验对比；室内木饰面修复难点在于它的脱漆处理，本项目室内木饰面也因为多次涂刷，所以要还原到历史颜色，最重要的一步就是先把木饰面表面的油漆先处理干净；水磨石地面修复的难点在于许多历史原本是水磨石地面的部位已经被改成地板或者地砖等其他地面，所以需要整体替换成水磨石地面，而且同时要保证新老水磨石地面整体统一；石膏天花线脚花饰修缮的难点在于本项目由于使用时间较长，过程也经历过几次改造，破坏比较严重，难以在原有基础上做修复处理。

3.1 外立面修缮

建筑一层至七层东立面外墙为水刷石饰面，现场初步勘察除局部有附着物及修补痕迹外，保存状况较为完好。本次外立面修缮工程中清洗外墙，并对原水刷石饰面进行修复。

清洗前，先检查墙面空鼓，并进行修复，之后进行清洗，对于浮灰、污垢等，采用中性清洗剂清洗。清洁时采用塑料软毛刷或低压水枪进行人工清洗，针对面层污染不同情况调节水压，避免过度清洗；对较为顽固附着之处采用塑料刷轻轻刷洗，同时在大面积清洗前必须先进行清洗试验，试验区域应选择在非重点保护区域进行，经设计及专家等确认后方可大面积实施。

水刷石墙面修缮前必须现场制作修缮小样，样板制作首先应将各种材料作质量鉴定，然后按设计要求及历史原样的及色彩来确定水泥配比。制作一种样板，试配相似材料用量的若干种小样，以便互相比较选择。同时做好小样记录，以作为样板选用后施工时的依据。

外墙水刷石修缮完毕后，若存在一定的色差，还需进行拼色处理，整体需与原水刷石墙面风貌一致，拼色处理后，用专用憎水剂外涂保护。

图3 水刷石墙面（修缮前）              图4 水刷石墙面（修缮后）

3.2 室内木饰面修复

本项目室内进厅和门厅部位有许多的木饰面，经现场调查及比对历史照片发现，现在这些木饰面上的油漆并不是最早的颜色，所以这次修缮要还到最初的饰面颜色，通过调查历史照片及其他资料发现，这些木饰面最早的颜色为木头本色，经与设计及历保专家沟通，本次涂料用清漆做饰面处理。

先对木饰面表面用清水将表面附着的污渍、灰尘等清洗赶紧，然后对木饰面再进行脱漆出白处理，对木饰面特别是实木花色线饰的阴角部位进行全面的油漆清理，保证新做的油漆漆面饱满，不开裂、不起皮；对原有木饰面较厚或损坏严重的全脱漆出白，一般损坏状态的半出白或修出白，抄清油一度，批嵌腻子，待干后，磨平砂光，批嵌后，砂纸磨平，颜色栗壳色，罩清漆二度。漏刷，流挂等常见质量问题不能出现。

图5 木饰面（整修前）                 图6 木饰面（整修后）

3.3 水磨石地面修复

经过对历史资料及照片了解到，大楼的进厅、门厅等位置原始状况均为大理石地面，但是现场勘察发现，大理石的地面的破坏比较严重，有些是因为使用时间较长，地面出现了孔洞或者崩脚的情况，有些是在之前的改造过程中，直接将大理石地面改成了其他的地板或者地砖地面。所以这次修缮需要全部还原成水磨石地面。

水磨石地面修缮的难点在于由于使用时间太长，造成石子和水泥的颜色发生较大的变化，如果新做的水磨石处理不好的话，会造成明显的色差，所以为了减少色差，需要找到粒径大小接近的石子，同时需要给水泥做调色处理，根据以上准备的材料，结合大理石现状，多做几组接近的样板，并分别记录每个样板的材料之前的使用配比，同时经过设计单位及专家比对后，确定最终样板并现场试做一块，样板做完后，跟现状水磨石一起打磨处理，这样色差明显降低。

图7 水磨石地面（修缮前）   图8 水磨石地面（修缮后）     图9  水磨石样板

3.4室内原始石膏天花线脚花饰修缮

室内原始顶面修缮也是本次修缮的难点之一，经现场踏勘发现，许多石膏天花由于使用时间较长，局部破损比较严重，很难在原基础上做还原处理，所以经过与设计院和专家沟通，本项目主要采用替换法进行修缮。首先根据现场实样，通过红外线扫描，还原本来的石膏线脚和花饰，然后制作磨具一次加工成型，同时将现场破损的部位整齐凿出，然后将加工好的石膏线脚和花饰安装回原来位置，最后再统一面层刷涂料处理。

      图10 石膏天花线脚花饰（修缮前）        图11 石膏天花线脚花饰（修缮后）

4. 优秀历史建筑修缮工程甲方全过程管理要点

4.1 报批和验收流程

优秀历史建筑有特定的一套报批及验收流程，作为甲方管理应该清楚的了解，这样有助于项目顺利推进。根据本项目经验，拟定流程如下图：

图12 优秀历史建筑甲方管理流程图

4.2 各阶段甲方重点工作

4.2.1 设计启动前

1）根据项目投资规模及大小向历史建筑保护事务中心申报并取得《优秀历史建筑修缮工程保护要求告知单》，有了这个单子才能开始后续的报建手续。

2）尽可能多的搜集项目历史资料，为后续设计及施工提供依据，建议可以查阅上海市档案馆或者走访一些历保方案的一些专家了解情况。

3）委托有相应资质的检测单位，对房屋进行质量检测，并出具检测报告，目的是为后续设计工作提供专业依据。

4.2.2 设计阶段

1）根据优秀历史建筑保护条例的要求，聘请一家有相应资质的设计院进行项目方案和施工图设计。

2）在设计院进行方案设计过程，积极协调设计院和历史建筑保护事务中心，提高设计方案质量及效率。

3）设计方案完成后，积极协调历史建筑保护事务中心牵头完成设计方案专家论证会。

4）完成设计方案专家论证会后，积极协调房管局出具对设计方案的批复意见，因为这个批复意见是取得施工许可证的一个必要前置条件。

5）设计院在完成施工图设计的同时，需要求设计院将历保所涉及的材料小样准备完成，方便后续施工单位选样。

4.2.3 施工前准备

1）根据优秀历史建筑保护条例的要求，聘请一家有相应资质的施工单位和监理单位进行施工和过程监理。

2）安排设计院对施工和监理单位进行设计方案及施工图专项交底，使施工和监理单位知晓项目保护修缮的具体的范围和要求，为后续施工及监理做好准备工作。

3）请施工单位按要求完成尽快完成优秀历史建筑项目修缮工程施工组织设计，同时在施工组织设计完成后，积极协调历史建筑保护事务中心牵头完成施工组织设计专家论证会。因为只有施工组织设计专家论证会通过，才能申领施工许可证。

4）请施工单位根据设计院和历保专家的要求提供材料小样及样板，合格后才能允许施工单位进行大面积施工。

5）请监理单位针对项目修缮的特点及要求，制定专项监理方案和监理细则，指导后续施工过程监理。

4.2.4 施工阶段

1）监督和督促施工单位按照确认的施工组织设计进行施工。

2）提醒请施工单位做好施工过程中的文字，图片，影像等档案记录，因为这些都是历保专项验收所必备的资料

3）监督和督促监理单位根据前期制定的专项监理方案和监理细则进行施工过程中的监理。

4）施工过程与历史建筑保护事务中心保持密切沟通，如发现与历史保护相关的新情况需及时历史建筑保护事务中心，同时施工过程沟通顺畅，有助于后期验收顺利通过。

4.2.5 验收

1）牵头设计、施工及监理等单位完成验收资料的收集并按要求整理完成。

2）牵头参建各方完成内部专项验收。

3）协调历史建筑保护事务中心完成历保专项验收并备案。

5. 结论与建议

1）重视前期房屋质量检测：本项目前期在做房屋检测的时候，房屋还仍在使用，所以有些部位无法检测，在后期施工拆除后，发现局部位置与原检测结果不一致，或者检测数据不准确，导致后期需要补测及重新调整设计图纸，对施工成本及进度造成不小影响。建议房屋在做质量检测的时候最好不要在使用，同时尽可能将一些装饰面拆除后再进行检测。

2）重视施工过程中与历史建筑保护事务中心的沟通：本项目由于施工过程与历史建筑保护事务中心沟通不够充分，未能对主管部门在施工过程中发现的一些情况及要求给与及时处理和反馈，导致后期在专项验收时才进行整改，影响了验收的效率，所以建议甲方在施工中需经常与历史建筑保护事务中心保持有效沟通，这样会提高后期专项验收效率。

3）重视修缮的质量：历史优秀建筑修缮的目的在于还原历史本真，修缮质量的好坏直接影响到还原的结果，这一点也是历保专家和历史建筑保护事务中心最关心的地方，所以作为甲方管理者需务必重视。

参考文献：

[1]《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》2011年修正版

[2]《优秀历史建筑保护修缮技术规程》DG/TJ08-108-2014

[3]《建筑外墙清洗维护技术规程》JGJ168-2009

[4] 蔡观生 谷志旺 王伟茂 何 娇 优秀历史建筑（上海爱乐乐团行政楼）保护修缮技术[J].建筑施工 2011年

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