探讨房地产开发的项目管理

探讨房地产开发的项目管理

陆玉浪

广西荣和企业集团有限责任公司       广西南宁市      530000

摘要：房地产经济在我国经济的发展中占据十分重要的位置，因此房地产开发项目的管理也是受到关注的一项内容。工程项目管理是以实现项目目标为最终目的，工程项目建设施工的整体过程需要根据其内在的运行规律，进行有计划、有组织的管理与控制。本文以房地产开发项目管理为主要研究内容，探究房地产开发建设不同环节的管理措施，以期能够对房地产项目开发起到一定借鉴意义。

关键词：房地产；工程项目；管理

引言：伴随我国市场经济的日渐发展，房地产行业内的竞争也变得越发激烈。关于房地产开发，其是以盈利作为目的的工程项目，怎样进行优质房地产产品的开发，确保房地产可以如期交付消费者进行实际使用，同时缩减房地产工程造价，获取更多的经济收益，都需要通过工程项目的管理予以有效实现。所以，房地产开发企业对于工程项目的建设管理极为关键。

一、工程项目招标的管理

房地产开发项目招标中，应认真进行相应招标文件的编制，熟悉工程施工图纸。针对工程施工中标单位，其所出具的报价书中标明的工程量与单价等内容，应仔细予以核实，针对投标单位所采用的策略，对项目造价控制造成的不利影响进行限制[1]。在实际实施招标文件编制中，需要做好以下工作内容：首先，针对项目招标文件，应具有较高的质量，工程量清单应保证齐全，且数量上确保准确无误，有效规避错项和漏项情况的发生。其次，针对项目招标控制价或者标底加以编制，使其保持在较为合理的下限范围中。再次，工程合约中应明确规定工程施工质量、工期、造价、竣工验收等多方面内容。最后，实施有关的预防性措施，有效规避工程施工单位串标与围标问题的产生，在确保各相关要求得到满足的基础上，选择工程投标中报价最低，抑或由专业人员组成的评标团队，相应评审的合理最低投标报价投标人作为工程的中标单位。

二、勘察及设计的管理

应选择具备专业实力和资质的勘察与工程设计单位，实施勘察设计相关工作。为了能够确保项目建设投资效果得到明显加强，针对房地产开发企业来讲，首先考虑市场需求及产品定位，要对国家政策及市场进行深入分析，做出符合客户需求的产品，同时兼顾企业标准化设计，减少决策时间、设计成本及设计变更的无效成本。在工程设计时期，房地产开放企业应有效组织工程造价等不同领域的技术人员，确保他们都能够在工程设计中进行参与，保证设计工作最初便是建立在相对完善的经济基础上，这样相应设计方案确立的过程中，可以对其经济结果具有较好的认识，这样可以保证工程设计方案比较良好的实现技术和经济之间的有效结合。

三、工程进度控制

工程施工中，可根据项目节点分级编制计划，一级节点为里程碑节点，由企业决策层编制；二级节点为施工、报建、销售过程重要节点，如施工许可证取得、预售证取得及竣工验收时间点，三级节点为分部分项施工计划。进度编制需要根据工程施工项目所具有的规模、性质、工人数量的多少、机械设备等众多方面的技术和经济情况而定，并按PDCA循环管理原则跟进、检查、纠正。工程施工过程中，需要配置专业的工作人员，抑或监理人员针对工程现场施工的进度情况进行监管，并定期编写相应的工程施工进度报告[2]。针对工程项目参与方，可以定期组织召开会议，听取工程监理师所报告的工程施工进度，以便能够在第一时间内掌握工程施工进度的情况，从而做出相应调整。

四、工程质量控制

工程施工中做好质量控制工作应深入现场实际，了解工程施工动态，力争做到能够在第一时间内观察到工程施工工艺流程可否与设计要求及其工程施工合同的规定相符合，针对所选择使用的工程施工艺与设备实施质量评估，针对整体工程施工质量加以评估，将所获取的相关质量数据信息与承包商履行责任的相关程序，同国家相关规范、技术标准加以对比，同时给出一定的评判，确保可以在第一时间内发现并解决问题，降低因质量问题所导致的经济损失。具体需要做好如下几个方面的工作内容：首先，确切工程施工质量目标。房地产开发工程项目相应质量目标的确立，同开发商的开发项目及其产品策划定位之间具有较为密切的关联，并且工程项目的质量目标需要同项目自身所具有的特点相符合，所制定的目标过低，在市场中便不会具有竞争力。而所制定的目标过高，又需要投入大量的工程建设成本。因此，应制定合理的工程项目质量目标，并且在确切目标以后，需要在工程施工合同中予以体现。其次，制定出确保质量目标得以实现的相关计划。掌握工程项目相应的特点，确切质量目标及其标准，根据质量目标及实施步骤进行每一层的有效落实，各层的权限、职责、资源分配和质量保障措施都应加以明确[3]。确切对质量负责的组织结构和有关责任人员，唯有将责任落实到具体个人，方能确保治疗量目标的有效实现。针对工程项目总经理，应对工程质量管理负起总责，工程副总和不同专业的工程师应针对工程施工质量负起直接性的责任，工程监理单位应承担相应的监督职责，施工单位应承担施工结果的总责。最后，建立完善的工程施工质量管理制度。这是工程施工项目质量目标得到实现的基本保证。与此同时，应加强执行力，没有执行力，便谈不上竞争力。施工单位内部应奖罚分明，对于质量管理相对良好的专业工程师，需要对其进行奖励，对质量管理相对偏差的工程师应予以相应处罚。

五、工程竣工验收阶段的管理

对于房地产开发企业而言，不但应验收主体工程施工项目，也需要对其中的附属工程与庭院工程开展验收。对于工程施工过程中，给周边道路和设施造成的损害，需要进行相应的修复。工程验收投入到具体应用中，应尽快安排业主入住、使用，比较有助于建筑承包商在责任期内可以尽可能地发现建筑施工中存在的缺陷问题，针对没有售出，抑或出租的一部分，应配置专职人员，对其相应的实际应用功能及其物理状况等方面实施仔细的检查。

结束语：总之，我国的市场经济体制逐渐得到完善发展的背景下，房地产企业也渐渐有所增多，导致行业内部的竞争逐渐加剧。此种情况下，作为房地产企业，需要有效加强管理水平，由工程项目招标的管理、勘察及设计的管理、工程进度控制、工程质量控制、工程竣工验收阶段的管理几个方面入手，为工程项目的管理提供保障，提升工程质量，促进企业的良好发展。

参考文献：

[1]金昊. 房地产开发的项目管理与成本控制分析[J]. 居舍,2020（25）:3-4.

[2]洪涛. 试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J]. 建材与装饰,2018（49）:155-156.

[3]王凌. 房地产开发企业项目管理与成本控制[J]. 财会学习,2021（14）:121-122.