房屋维修资金管理中存在的问题与对策探讨

房屋维修资金管理中存在的问题与对策探讨

乔丽蒙

博尔塔拉蒙古自治州博乐市房地产市场综合服务中心 新疆博乐 833400

摘要：近年来，由于住宅业务的快速发展，房屋维修资金的归集规模愈来愈大，受到了社会各界的普遍重视。本文分析了目前中国房屋维修资金出现的普遍现象，对出现的问题加以探讨，并给出了改进对策，以供参考。

关键词：房屋；维修资金；管理

引言：从房屋维修资金管理工作规范中可以发现，房屋维修资金并不能当作他用，同时国家针对资金支付方式和运用范围以及监督管理措施等也给出了更具体的要求，规定房屋专项维修资金管理工作必须本着取之于民和用之于民的基本服务宗旨，既维护了物业的自身权益，同时也对社区稳定发展具有了很大影响。

一、房屋维修资金管理问题
（一）房屋维修资金的缴存标准不合理

目前的管理方式规定：房屋维修资金，按照房屋建筑安装单位成本的相应百分比支付。区内同一幢住宅的房屋建筑安装单元造价一般并不相等，或者价格差别较大，在当地管理机关不能核定住宅建筑安装标准单位造价的情形下，首期交存房屋维修资金一般是按房屋单价的相应百分比交存的。但是因为房屋建筑结构设计、基本建设、附属设备、建筑景观、施工日期、户型、朝向、楼层数或者是楼房编号等原因，房子价格差别较大，造成单位面积相同的住宅交存的修缮资金数额却不相同，因此这个交存规定具有很明显的不合理。

（二）房屋维修资金的交存方式不规范

因为目前的监管办法并没有明确指出房屋维修资金的具体上缴办法，为开发商创造了搭车收款的便捷渠道，因此不少开发商在缴纳房款的同时，代收或代缴了各种办证费用和住宅修缮资金，或者故意把各种办证费用与维修资金混在一起，或者故意使业主分不清楚缴存的修缮资金数量，给开发商挪用或者截留代缴的房屋维修资金，提供了优势条件，既侵犯了业主的基本权益，也加大了政府监管机关的就业困难[1]。

（三）房屋维修资金使用表决权难通过

由于我国房屋维修资金管理制度规范：使用房屋维修资金，需要先经三分之二以上的业主签名同意。但因为各种特殊因素，在短时间内聚集达到三分之二以上的业主签名意见相当难，如部分业主无法换位思维，只要自身并非修缮部位的直接受益人，又多多少少有着抵触心态，就往往会抗拒签署意见使用修缮资金，在业主意见不统一的时候，在征得业主签名意见期间，也存在着相当的复杂性，无法合理启动和运用住宅修缮资金。将会加大房屋维修资金申请与运用上的困难度，如屋面漏水问题，只会影响顶楼的业主，而中低层业主则不愿意或者无法参与修缮费用的进行表决，同时，中底层业主也不愿意修理或者更新电梯的进行表决。

（四）维修资金使用的监管力度不够

在房屋维修阶段，如果不能加大监管力度，将会增加维修成本输出，房屋维修品质没有保证，而且还有可能会出现维修工程材料质量缩水的情况，比如维修工程项目缺乏专门的工作人员做好维修工程项目的计划与核算，房修现场无专人负责，维修工程项目的内容不够细致，施工量计算不精确等都会造成提高维修成本，减少投资使用率[2]。

二、房屋维修资金管理对策

（一）核定维修资金的缴费标准

管理部门还必须在建设楼盘申办预售许可之前，共享给有关主管部门的楼盘汇总表，并核对各建设楼盘的维修资金上缴标准和应交数额，同时业主必须在履行住宅预售许可书批准合同时，足额地将应交的住宅维修资金上缴到有关管理部门设立的维修资金专户上。通常按照住宅的类别和面积来核定交存标准。

（二）严格落实政策规定，应收尽收房屋维修资金

建立了健全且完备的房屋维修资金监督管理法规体系，通过逐步健全的机制确保了房屋修缮资金足额征收与补缴，把住房修缮资金归集的问题全面解决，将住房修缮资金在房屋共有建筑、设备和公共领域修缮中的投资保证功能充分体现出来，使企业充分意识到足额上缴维修资金的重要意义，各监管部门进一步加大合作力度，严厉处罚违规现象，严格遏制欠缴状况的产生，并结合企业实际情况加强续缴力度[3]。

（三）完善并创新维修资金的管理方法

维修资金账户通常是由房产局进行或代为管理的，将维修资金直接存放在财务专户里，不便于建立维修资金信息化体系，在一定程度上也提高了资金运用的复杂性与困难。基于此，需要进一步完善和创新维修资金管理方法，通过引入由房产局委托经营管理、将业主理事会与政府财政部门监管共同融合在一起的方式，建立业主理事会，申请由业主理事会与物业公司同时实施资金监督管理，并及时和定期地对业主利益委员开展与维护资金法规政策、归集、续缴和运用管理等方面有关专业知识的培训，对资金安全性问题进行全面分析，并提出科学合理的维护资金运用方法，自觉受到资金管理工作的督促，对业主利益开展全面鼓励，并坚持民主管理与协调发展的基本原则，逐步实现自主化管理目标。

（四）建设房屋维修资金绩效管理制度

近年来，随着商品房总量和维护投资的规模急剧增加，管理房屋维修资金所需要的人力费用和业务支出也随之迅速上升。由于目前的财务经费紧张，政府预算严重短缺，而管理部门的人员努力付出所取得的维护基金最大化增值效益大部分都由业主所获得，管得愈好付出的就愈来愈多，而支出愈多管理部门负担的费用也就愈来愈多，而管理费用财政上也就无法充分保证，使得管理部门人员无法积极地为房屋维护基金的最优化保值而奋斗。所以，要想让房屋维修投资资金增值利益最大化，就需要充分调动投资监督管理机关的积极性和主动性，从而彻底改变了管理者长期以来的传统的思想，从而形成了住房修缮投资绩效管理体系。

结语：总的来说，房屋维修资金管理工作的有效水平关乎着每一个业主的权益，同样也影响着邻里间的和睦关系，对于建立和睦的关系，本人根据当前在房屋维修资金管理工作中出现的问题作出了系统分析研究，并给出了具体方案分析，有利于保证房屋维修资金管理体系的顺利运转，进一步健全管理体系，实现维护资金来源固定、管理有序、使用有效，充分调动了业主与管理机关之间的积极性与主动性。

参考文献

[1]唐俊杰.房屋维修资金历史数据优化方法[J].软件导刊,2021,20(02):185-189.

[2]高秀梅.基于ANP的房屋维修资金使用与管理效率评价体系研究[J].住宅与房地产,2021(03):54-55.

[3]党学伟.房屋维修改造工程的步骤及特点分析[J].四川建材,2021,47(03):128-129.