集美区村庄拆迁安置及集体发展用地实施规划的实践与思考

集美区村庄拆迁安置及集体发展用地实施规划的实践与思考

杨延坤

厦门市城市规划设计研究院有限公司   361012

0引言

厦门市于2017年启动国土空间规划的编制工作，村庄作为城市空间布局的重要组成部分，科学制定村庄安置及集体发展用地实施规划，通过盘活村庄用地，确保村庄发展科学有序、保障质量。

1概况

1.1总体情况

根据《厦门市村庄空间布局规划（2018-2035年）》统计数据，集美区整体拆迁村庄80个，其中开发边界内76个，开发边界外4个；拆迁用地面积740.16公顷，其中开发边界内703.89公顷，开发边界外36.27公顷；涉及拆迁人口48620人，其中开发边界内47227人，开发边界外1393人；涉及拆迁建筑量888.19万平方米，其中开发边界内844.67万平方米，开发边界外约43.52万平方米[1]。

为了保证拆迁村民的生活条件，逐步引导村民转移至更加适宜生活的区域，同时也保证规划的顺利实施和落地，集美区通过梳理现状和对接村民诉求，根据相关政策，结合拆迁进展情况形成动态更新的一本实施规划。

1.2 技术路线

在工作方法上，构建指挥部、区政府、资源规划局、各镇街上下联动、紧密协作的沟通协调机制。首先对集美区的相关资料进行收集整理，包括安置政策和已批用地情况等，从而提炼村庄的安置布局思路；同时结合新城规划，从城市景观、用地功能等角度，明晰村庄及周边的产业发展方向，在此基础上确定村庄安置的整体方案。

镇街主要领导参与具体选址方案的协调沟通，结合拆迁难度、公建布局、建设时序等因素提出近远期实施范围，力争尽早启动征拆工作；资源规划局负责技术层面指导及项目评审、报批工作；指挥部、区政府各有关单位和部门统一认识，下大决心，加快片区的旧村搬迁和土地收储进程，实现土地利用效益最大化。

图1　技术路线图

2规划布局

2.1安置房布局规划

规划梳理分析集美区已建（含在建）安置房剩余房源情况、已批未建安置房地块房源情况，通过人均建筑面积测算所需的总建筑面积后进行总体的规划布局。

1）测算标准

已批安置用地按批地进行保留，其他片区按照村庄人口每人110平方米住宅建筑面积测算，共需安置住宅建筑面积761.57万平方米。

2）规划要点

提高安置房建设标准，提升服务设施的便利化，增加村民的认同感和获得感；户型设计采用“大户型+小户型”相结合的形式，满足村民自住或出租的弹性需求；尊重民俗传统，延续历史文脉，在村庄改造过程中，考虑宗祠的迁建或重建，营造场所氛围。

2.2发展用地布局规划

规划梳理分析集美区已建（含在建）发展用地情况、已批未建发展用地情况，通过人均建筑面积测算所需的总建筑面积后进行总体的规划布局。

1）测算标准

已批发展用地按批地进行保留，其他片区按照村庄人口每人30平方米建筑面积测算，共需发展用地建筑面积440.92万平方米。

2）规划要点

集体发展用地形成功能复合的建筑群，满足村民便利的生活配套需求；根据区政府、镇街及村民的实际诉求，发展用地布局尽量集中、综合布置，有利于规划建设和未来运营。

图2安置房和发展用地（房）总体布局规划图

3规划特色及成效

1）依托信息平台，开展编制工作

规划以数字中心的信息平台为基础，梳理选址地块的现状情况，包括批地情况、农转用情况及收储情况等，对接规划审批一张蓝图，通过深入现场调研，对接相关上位规划，将梳理成果内容纳入规划信息平台，作为审批依据。

2）以人民为中心，发挥村民主体地位

在调研阶段，项目组邀请熟悉村庄历史及地形情况的村民代表带路，及时沟通村民想法，逐步掌握村民对村庄发展的各项诉求；在方案的制定过程中，多次与村民、政府、相关部门召开意见协调会，达成规划共识；提高了公众参与的积极性，以确保达到规划成果能落地的规划目标。

3）开放共享，传承民俗文化精神

结合民俗风貌建筑，营造开放共享的社区民俗文化公园。集中成规模建设村庄安置房和发展用房，规划建设文、教、体、卫、养等民生配套设施，构筑和谐幸福新家园。

4）总体规划、分期实施的多专业成果文件

选址地块的开发指标根据建筑功能进行细化推敲，同步考虑安置用地、发展用地及公服配套设施，形成完善的居住组团。科学合理安排村庄拆迁时序和步骤，统筹近期与远期的关系，推进片区改造，实现综合盈亏平衡。

4小结

近年来，集美区政府高度重视农村“三农”有关项目的开发建设工作，支持补齐“三农”领域发展短板，切实保障被征地人员合法权益，部门、镇街和国企积极强化责任落实，项目的开发建设工作取得一定成效。随着国土空间规划的不断完善，以综合开发的思维，编制“能用、管用、好用”的实施规划，确保工作推进有力有效，让村民感受到政府以安置和发展用地项目促进村民持续征收的为民情怀。文章从规划到实施、运用的过程逻辑推导进行总结，以期对同类型的规划选址提供参考。

参考文献：

［1］厦门市村庄空间布局规划（2018-2035年）；厦门市城市规划设计研究院有限公司；郑锦丽  张齐心等