房地产开发风险管理

房地产开发风险管理

杨帅

杭州金地自在城房地产发展有限公司

摘要：在建设社会主义道路的推动下，房地产业在市场经济的竞争中越来越激烈，为保证房地产企业在市场中的竞争力，需要对投资水平、技术能力和管理水平等进行管理。房地产开发具有投资高、风险大的特点，加上规模大，建设周期长，因此，为对在开发过程中所存在的风险进行预测、评估和分析，需要对房地产开发进行风险管理。

关键词：房地产  房地产开发  风险管理  研究与探讨

引言：房地产开发风险管理，是指在房地产开发的过程中，会因各种原因导致整个房地产建设的过程存在各种不明确的风险，为确定引发房地产开发过程中出现风险事故的因素和程度，需要对其进行风险识别和风险评估，然后再在这个基础上制定风险处理措施，以达到防止风险事故发生及减少风险事故带来的损失和影响的目的。本文就房地产开发风险管理的定义和目的、风险管理步骤以及提高风险管理水平的措施进行分析。

1房地产开发风险管理的定义和目的

1.1房地产开发风险管理的定义

通常情况下，要组织一个活动或者开展一个项目，在这个过程中，会涉及很多资源，包括人力资源和资金资源等，要使这个活动或者项目能够顺利开展，首先要对其进行规划，而所谓的风险管理，是指在活动或项目开展实施前，对这整个过程有可能存在的风险进行科学的预测、评估和分析，从而使在活动或项目开展的过程中，能够减少或阻止因意外事故造成的各种损失，并以最低最合理的成本去促进活动或项目的顺利开展。而房地产开发风险管理，就是指在房地产开发的过程中，通过科学合理的手段，来选择最佳的风险管理措施，使房地产开发能够以最低的消耗做到最大的风险控制【1】。

1.2房地产开发风险管理的目的

  对房地产开发进行风险管理的目的主要有两个，第一，防止风险事故的发生。在房地产开发的过程中，引发风险事故的主要因素分为人为因素和环境因素，而环境因素又包括自然因素、经济因素和社会因素等，要降低或防止风险事故的发生，就需要对引发风险事故的这些因素进行全面了解和掌握，以方便在房地产开发的过程中能够根据这些因素及时调整或优化开发方案，而对房地产开发进行风险管理，其中就包括对这些因素进行风险识别和分析。第二，减少风险事故带来的损失和影响。对房地产开发进行风险管理，不仅仅在于各种风险识别和评估，还包括风险损失处理。对房地产开发进行风险损失处理，是指在风险事故发生前，就预测到有可能会发生的风险事故，并针对这些风险事故制定出了一系列的处理措施，以保证在风险事故发生后，能够以最快的速度对风险事故造成的损失进行经济补偿，从而减少因风险事故带来的一系列并发损失和减少对房地产开发项目的各种不良影响。

2房地产开发风险管理的步骤

2.1风险识别

风险识别是指在房地产开发项目进行之前，需要对企业所处的社会经济环境及企业在开展房地产活动过程中所存在的各种不利因素进行分析。而在风险识别的过程中，需要考虑的因素主要包括以下方面。第一，人为风险。人为风险顾名思义，是指在房地产开发的过程中，因人的种种行为，无论是有意的还是无意的，对房地产开发过程中所需的一切物资造成破坏或损坏的现象。第二，自然风险。自然风险包括因天气变化和气候变化所带来的风险，例如大风大雨天气所造成的房地产开发所需物资损坏，也包括各种地质灾害所带来的风险，例如地震、泥石流等等。第三，经济风险。经济风险主要是指在房地产开发的过程中，因经济政策的变更或市场物价的变化等所引起的经济环境变化，从而导致在房地产开发的过程中，造成的企业经济损失现象。第四，政治风险。政治风险同经济风险有异曲同工之妙，都是指由外在的环境发生变化而引起的投资失败所造成的经济损失。经济风险是因经济政策的变更，而政治风险则是由于政治环境的变化而引起的，例如突然出现动乱、突然出现战争等。第五，意外事故风险。在房地产开发的过程中，会涉及很多物质资源，其中，就包括一些易燃易爆的物品，在无人为因素和自然环境因素的影响下，这些易燃易爆物品突然发生的自燃自爆现象所造成的各种损失，就成为意外事故风险【2】。第六，社会风险。在建设社会主体道路的推动下，科技在不断进步，城市化建设的进程也在不断加快，因城市线路规划、区域规划等各种社会活动而引起的房地产开发损失，被称为社会风险。将这些风险进行分类，能够有助于快速识别风险，从而利用科学合理的手法，对风险识别进行评估。风险识别是风险管理的首要环节。

2.2风险评估

房地产开发风险评估主要是指在风险识别的基础上进行风险预测，通常情况下，会包括两个方面。第一，确定房地产开发过程中风险存在的概率。房地产开发商通过对房地产开发过程中所能引发风险事故的各种因素进行风险识别后，再采取趋势分析法和概率分析法等各种方法，来对在房地产开发过程中有可能引发风险事故的概率进行分析，就能够确定在房地产开发活动过程中，各种风险所存在的事故发生概率。第二，预测风险事故发生后所带来的损失程度。同样的道理，在对引发风险事故的各种因素进行风险识别后，利用盈亏平衡分析法和损失分析法等各种方法，能够预测风险事故发生后所带来的损失程度。

2.3风险回避与风险转移

首先，风险回避是指房地产开发商在对开发过程进行风险识别和风险评估后，发现某个项目的开发存在着极大的风险，为从根本上阻止这个项目风险事故的发生，所采取的放弃该项目开发的措施称为风险回避。风险回避在一定程度上防止了因该项目所产生的各种损失，但同时，也放弃了因该项目可能带来的巨大利益，因此，风险回避在房地产开发的过程中，是一种十分消极地处理风险事故的态度。大多数时候，是房地产开发商在逼不得已的情况下才会采取的措施。其次，风险转移。风险转移就是指在房地产开发的过程中，开发商通过各种手段，将因各种因素导致的风险事故进行损失转移的手段。通常来说，比较常见的风险转移手段包括以下三个：第一，保险转移。最常见且应用最广的风险转移手段便是保险转移，保险转移是指房地产开发商通过与保险公司签订合同的形式，将因各种自然灾害、意外事故所引起的损失转移给保险公司，由保险公司来承担这部分的经济损失，从而保障房地产开发商自身的经济利益【3】。第二，风险控制措施。所谓的风险控制措施，就是指房地产开发商通过与除保险公司外的其他合作公司签订合同，例如在进行风险管理的时候，请专业的风控公司进行风险识别和评估等，通过这种方式，将在房地产开发过程中所损失的财务负担和法律责任进行部分转移，以达到减少风险发生概率和降低风险损失的目的。第三，风险财务措施。这种风险转移的方法是指将在房地产开发过程中所产生的风险损失进行财务转移，即由除保险公司的其他人来承担财产损失，通常情况下，这种转移方法是通过发行房地产开发公司股票的形式来实现。

2.4风险损失处理

所谓的风险损失处理，是指在风险发生过后进行的一系列紧急处理措施。通常情况下，在对房地产开发活动进行风险识别和风险评估后，就会针对可能发生的风险事故进行风险措施制定，安排一系列的财务计划，以便在房地产开发过程中发生风险事故后，能够及时利用这笔财务安排进行迅速的经济补偿，从而避免因风险事故造成的风险损失对企业的财务活动进行干扰，使其后续的活动开展能够保持顺利进行。

3提高房地产开发风险管理水平的措施

3.1提高风险识别和风险评估的准确性

要提高房地产开发风险管理的效率，将风险损失降到最低，就需要对风险识别和风险评估做到真实准确。在这个过程中，随着科技的进步，可以适当利用一些先进的科学技术和计算方法，来对所得到的一切信息数据进行准确预测。目前来说，在房地产开发过程中，最受风险管理人员青睐的风险分析法是层次分析法，通过层次分析法对房地产开发过程中的风险识别和风险评估进行层次分类，能够准确找出造成风险事故的各影响因素，并能够计算出各影响因素的影响大小。

3.2优化投资组合

房地产开发具有规模大、涉及面广的特点，在房地产开发的过程中，为将风险进行分散，可以优化投资组合。例如在房地产开发的过程中，注重开发类型和开发区域的结合，并且，在开发时间上可以进行分散，以此来进行风险分散，达到提高风险管理水平和风险管理效率的目的。

3.3控制工期

  房地产开发具有建设范围大，建设工期长的特点，在整个建设周期内，由于市场经济的迅速发展和城市化建设的速度加快，会使房地产开发因社会风险和经济风险带来的风险事故导致风险损失的概率占比较大，因此，为了降低风险事故的发生率，减少风险损失，可以严格控制工期，在保证安全和质量的前提下，尽可能早的完成建设【4】。

3.4利用签约方式固定某些变化

所谓的利用签约方式来固定某些变化，是指通过签约的方式固定资金的支出，达到控制成本的目的，从而减少风险损失。例如，由于房地产开发的投资规模大，所以在开发过程中会投入大量资金，通常情况下，房地产的开发商会通过向银行贷款的方式来进行资金调动，在这个过程中，会产生贷款利息。而随着社会和经济的不断发展，贷款利息会随时进行调整，为防止利息支出增长而带来的风险损失，可以与银行进行固定贷款利息合同签订。再如，在房地产开发建设的过程中，会因各种原因导致工程延期，不能按时完成，这种情况下，就会使经济损失增加，为降低风险损失，控制成本，就需要同施工单位签订合同，规定完工日期，如超过，需要施工单位承担风险损失。

3.5采取预售或者预租手段

由于市场经济的不稳定，国家在经济方面的宏观调控手段，以及市场供求关系等方面的影响，会使得房地产开发在建成后出现房屋空置、租金和售价下降等风险，为降低因这些风险而带来的损失，可以采取预售或者预租的手段，通过同租户或者客户签订合同，避免此等现象的发生。

结语：

综上所述，由于房地产开发的规模大、投入资金多、已经建设周期长等特点，使得在建设过程中存在着很大的风险，为控制风险事故的发生率，减少风险损失，需要对房地产开发进行风险管理。

参考文献：

[1]李颖.房地产开发的风险管理研究[J].居舍,2019(28):183.

[2]曾永川.房地产开发风险管理与对策研究[J].工程技术研究,2019,4(03):125-127.

[3]任艺璇.房地产开发的风险管理研究[J].建材发展导向,2016,14(12):28-29.

[4]房连生. 房地产开发项目的风险管理研究[D].清华大学,2015.