探讨改造工程项目常见问题及解决方案——以浦东新区某别墅改造项目地暖工程为例

探讨改造工程项目常见问题及解决方案——以浦东新区某别墅改造项目地暖工程为例

林鹏

上海鼎汇房地产开发有限公司  

摘要：本文分析改造工程项目管理展开讨论，重点分析改造工程项目中的常见问题及其原因，从组织项目改造前现场勘察、做好改造项目施工准备、加强改造工程各阶段档案管理三个方面提出解决方案。并以浦东某别墅改造项目地暖工程为例，为改造工程项目管理提供参考。

关键词：改造工程、地暖工程、建设单位

引言：随着改革开放后，国内经济飞速发展。新建建设工程项目也掀起了一波又一波热潮。但随着时间的推移，新建建设工程项目也随着发展的趋势逐渐减少。而改造工程项目因市场的多样化的需求，随之越来越多。房屋建筑的改造工程项目，根据改造的规模及范围，有全面改造、特定功能改造和局部改造等分类[1]。其中全面改造涉及的专业工程范围广、规模大、管理难度大。笔者以建设单位的角度，基于全面改造工程项目实际案例，探讨改造工程项目常见问题及解决方案，为改造工程项目管理提供参考。

一、改造工程项目常见问题

相较于新建工程，改造工程项目是在原建设工程项目的基础上进行施工，原建设工程项目在经过了较长时间之后，因原工程项目遗留的问题、日常使用不当、缺乏维护等问题，使得改造工程项目有着更多的不确定因素。

另外工程项目在计划改造之前，往往项目本身所有的或大部分工程（设备）已具备使用的条件，且大多数工程均以隐蔽，以及使用方存在各种管理问题，使得改造工程项存在许多问题。笔者认为影响工程项目改造较为常见问题有以下几个：

1、原项目竣工资料遗失或不完整

因建设单位缺乏对档案资料管理的重视，没有建立有效的管理制度，项目竣工档案多为应付政府监管部门的验收用，使得在项目实施过程中缺乏管理，就存在档案质量不良，档案混乱、不完整等问题。而项目进行全面改造往往都在项目竣工后较长的时间才会进行，在这一段时间内往往会进行一些局部改造和一些特定功能的改造，同样也没有很好的做好档案资料管理。加之建设单位在项目在不同阶段，团队人员会有不同程度的调整更替，没有做好工作交接，严重的就造成了档案资料遗失的情况。

　　该问题给改造工程项目启动设计工作造成很大麻烦。在没有有效的竣工资料作为设计依据的前提下，设计工作基本无法启动；若在竣工资料不完整的情况下推进设计工作，将会造成在施工过程中遇到超出图纸预期的问题，严重的将会带来质量、安全隐患。

2、部分隐蔽工程（设备）质量难判断；

　　工程项目启动改造，往往都在项目之后较长时间之后。一些工程（设备）若经常使用且有较好的维护，往往都不会有太多的问题。但个别工程或设备没有经常使用，并且没有投入资金进行维护，加之该工程（设备）已隐蔽，很难对其质量通过简单的观察进行判断。建设单位对该类工程是否需要进行改造、如何进行改造是一个很艰难的问题。

3、部分工程（设备）是否可利旧与成本控制的矛盾；

改造工程项目往往有很多质量尚为良好的工程（设备），但该工程（设备）无法通过简单观察就可以判断其是够可以满足改造后所利用，又或者这些工程（设备）现阶段认为可以利旧，但在改造工程完工之后出现质量问题，而在完工后解决该问题的成本无法估量。而建设单位希望以最小的改动，实现最好的改造效果，达到后期改造，达到国家质量验收标注要求。[2] 因此是否对该类型的工程（设备）进行利旧以及如何利旧，给建设单位决策带来很大的困扰。

二、改造工程项目常见问题的解决方案

1、组织项目改造前现场勘察

建设单位对于改造工程项目现场的勘察梳理的任务，需根据改造工程项目的规模、涉及到的专业工程类型选择合适的承包单位。改造工程项目现场勘察单位需要满足足够施工能力，可以对现场的已完工的工程进行有效的勘察；同时必须有足够的设计能力，对现场勘察的成果进行梳理形成图纸、报告等书面资料为后续各阶段的工作提供有效依据，弥补竣工档案遗失或不完整带来的影响。

2、做好改造项目施工准备

改造项目施工前，应对那些计划利旧使用的的工程（设备）进行检测，确定利旧使用的范围和内容，编制改造施工方案。与新建项目成品保护不同，改造工程项目的成品保护工作量大[3]。成品保护的好坏影响利旧使用工程（设备）的质量因素之一。因此做好改造施工准备意义重大，有利于整个改造项目的成本控制。

3、加强改造工程各阶段档案管理

改造工程项目之所以比新建工程项目有更多的不确定因素，其中很重要原因是项目竣工资料丢失、不完整、档案资料质量低。这给改造工项目推进造成很多不必要的困难。为保证改造工程顺利推进，健身单位不得不增加投入，耗费人力对进行现场勘察，对改造工程项目的质量、进度、成本控制造成不利的影响。因此改造工程应吸取经验教训，加强档案资料的管理。首先需要制定有效的档案管理制度。建立项目档案资料网盘，对项目管理人员的工作岗位设置不同的权限。档案管理员有写入权限、对档案资料进行整理、上传；其他团队专业工程人员有读取的权限，随时对档案管理员的内容做出监督，档案管理员随时根据专业工程人员的意见进行改进，保证存储在网盘的过程档案资料的完整性和及时性，同事档案资料跟随项目而不跟随个人，及时团队人员流动也不会造成档案资料遗失问题。

三、工程案例应用分析

1、工程概况

上海浦东新区某高端别墅，项目总建筑面积约5000平方米，地下一层、地上二层。该项目除满足居住功能之外，同时具有休闲、娱乐、办公等功能。该项目是一个全面改造工程项目，改造工程包含电气、暖通、给排水、消防、安防、智能化、室外景观、泳池、外幕墙、室内装饰等专业工程改造，以及上述改造所必须的结构改造。

2、案例分析

该别墅项目在竣工之后进行过多次局部改造和特定功能改造，业主常年不使用，缺乏维护，现场情况较为混乱。但作为一个高档的别墅项目，该项目整体用料品质十分考究，可因常年不使用又缺乏维护导致部分工程出现了不同程度的损坏。同时该项目工程团队人员经理过多次调整，导致工程档案资料大部分遗失，保留下的图纸大部分与现场实际情况不符。而项目业主出于成本考量，提出改造因对项目可使用的内容应尽量保留使用。给管理团队提出较大的挑战。其中地暖工程改造过程所面临的矛盾突出。该项目地暖工程现场情况如下：

（1）地下一层原地暖大部分区域已完成，但地下一层部分区域地暖完成后因多次改造被拆除；

（2）地上一层部分区域地暖已完成，部分区域地暖暂未实施，但已完成区域的地暖局部区域与新的设计方案冲突；

（3）地上一层部分已完成的地暖区域，机电改造工程增设管井对局部地暖及楼板进行了拆除；

（4）地上二层及部分夹层的地暖工程未实施；

（5）该项目的地暖图纸等档案资料与现场实际情况不一致。

基于上述情况，为地暖改造工程顺利推进，笔者首先组织相关专业人员深入现场进行勘察。经勘查现场地暖工程存在以下问题：

（1）项目保留的图纸与现场实际情况不符且与图纸差别很大，原图纸已无法作为参考依据；

（2）现有的地暖工程完成后至今的时间较长，且该项目进行过多次局部改造，原地暖盘管可能存在损坏状况；

（5）业主要求原地暖工程应能用尽用，后续的检测、施工等工作应考虑对地暖工程的成品保护。

（4）常规的管道压力检测仅能对地暖盘管的好坏进行排查，无法排查地暖管道的分部以及与分集水器的相互关联。

针对上述情况，笔者组织相关专业单位展开探讨后决定采用管道打压及热成像技术进行对该项目地暖工程进行检测，检测步骤如下：

（1）通过打压泵，配合20米长不锈钢软管、铜配件、70米橡胶软管等配件对每一个回路的地暖盘管进行独立注水打压，打压压力为0.8MPa（8公斤），介质为自来水；

（2）打压按成，进行保压24h后对每一个回路分集水器压力表进行检查，通过盘管内水压的变化，判断地暖每一个回路的盘管有无损坏；

（3）辅以24KW/380V电壁挂炉（详见图1）作为临时热源，对完好的地暖盘管循环水进行加热循环≥2h；

（4）通过美国菲列尔热成像仪（详间图２）进行加热后隐蔽的地暖盘管进行扫描，判断地暖工程每一个回路盘管的确切分布范围并判断每一路地暖盘管所对应的分集水器确切位置。

图1：24KW/380V电壁挂炉            图2：热成像仪

检测时间约5天，检测完成得出的地暖工程检测结论及改造方案：

（1）部分区域已完成的地暖盘管保压正常、热成像正常（详见图3）、配件齐全且与新的设计方案无冲突，该区域地暖工程保留使用；

（2）部分区域已完成的地暖盘管保压正常、热成像正常的区域但与新的设计方案不符，该区域地暖工程进行拆除并进行重做；

（3）部分区域的地暖盘管保压正常、热成像正常，但部分配件缺失，进行该区域的地暖工程进行补充配件维修；

（4）部分区域的地暖盘管损坏无法保压（详见图4），该区域进行拆除并进行重做；

（5）根据检测确定地暖盘管的回路分布，根据地暖盘管回路分部图进行拆除不能使用的地暖，同时做好成品保护。

图3：热成像正常地暖            图4：地暖盘管损坏无法保压

为此笔者所在的建设单位根据上述检测结论以及改造方案，确定地暖工程的利旧范围、改造范围。并根据检测结果制定发包计划，制定拆除方案，成品保护方案。不仅对整个工程的质量提供有效的依据，同也节约了成本。同时吸取原工程档案资料遗失的经验教训，改进并加强档案管理。

四、总结

相较于新建项目，改造工程项目因其自身特殊性，在管理上的精细化以及在细节上的要求更高。尤其是全面改造工程项目，其涉及的工程专业不亚于新建工程项目，而原项目竣工资料遗失或不完整、部分隐蔽工程（设备）质量难判断、部分工程（设备）是否可利旧与成本控制的矛盾等多发面的因素影响。给改造工程项目的实施带来更大挑战。

改造工程项目在启动设计工作前的组织项目改造前现场勘察、做好改造项目施工准备、加强改造工程各阶段档案管理等工作，是改造工程比不可少的。做好这三项工作不仅有助于改造工程各个环节工作展开，为建设单位在是否利旧、利旧的范围，如何改造、改造范围等问题上的决策提供有效的依据，有利于改造工程项目成本控制、质量控制以及进度控制。

参考文献：

[1]支雄,苗文行.房屋建筑改造工程管理浅析[J].建设监理,2020(11):21-23.DOI:10.15968/j.cnki.jsjl.2020.11.007.

[2]刘珩.老旧房建改造工程项目管理的创新探索[J].居业,2021(04):62-63.

[3]孙楠. 浅析建筑装饰改造工程管理[C]//.2019年7月建筑科技与管理学术交流会论文集.[出版者不详],2019:104-105.