建设用地规划条件咨询论证项目的编制初探——以台州市住宅地块开发为例

建设用地规划条件咨询论证项目的编制初探——以台州市住宅地块开发为例

汤堉馨

台州市城乡规划设计研究院有限公司 318000 浙江 台州

【摘要】本文以台州市住宅地块开发为例，从规划符合性、指标合理性、交通可达性、配套完善性、风貌协调性和专项完备性等方面进行研究，为建设用地规划条件的制定及项目编制提供一些经验和思路。

关键词：规划条件 方案研究 论证结论

一、引言

2020年4月，台州市全面启动“美丽台州”城市精细化管理三年行动计划。然而在城市建设与管理的实践已然存在着一些困境：按照经验确定的控规指标可能出现指标偏高或者偏低的问题：若容积率偏低，将造成一定的土地资源浪费；容积率偏高，则导致配套不足或者可操作性不强等问题。

2021年5月，台州市自然资源和规划局发布《关于建立建设用地规划条件咨询论证制度的通知》。文件指出建立建设用地规划条件咨询论证制度。

建设用地规划条件咨询论证，是指在国土空间规划等的指导下，对建设项目用地面积、容积率、建筑高度等技术经济指标，以及对用地性质、交通组织、建筑风貌、配套设施等内容开展的论证并予以明确。

本文将以台州市住宅地块开发为例，介绍建设用地规划条件咨询论证项目的编制思路。

二、案例项目概况

1、项目概况

（1）区块情况

规划地块位于台州市台州湾新区中央创新区，具体分为2个地块。地块一总用地面积约45439㎡，地块二总用地面积约29901㎡。

城市次干路穿越地块中部，城市支路位于地块东侧，城市快速路位于地块西侧，城市主干路位于地块南侧，市域铁路S4线经过地块西侧；本区块总体交通条件较好。

（2）区块发展需求

中央创新区为台州市十大重点区块之一，规划定位为科创高地、花园智谷，打造创新都市、公园城市、社区城市、未来城市，沿疏港大道两侧打造高品质的居住生活区。随着中央创新区项目的不断推进，疏港大道以西用地布局已趋成熟，为完善疏港大道沿线的城市风貌，应重点推进疏港大道东侧地块的开发建设。

规划区块位于疏港大道以东，区块的开发建设应符合城市设计对疏港大道沿线风貌的要求，展示中央创新区的城市风貌。

（3）周边情况

区块周边住房资源集中，以近2年新建商品房为主，住房品质较好，容积率在2.2~2.3区间；商业资源较为集中，商业配套日趋完善；区块周边涵盖初中、小学及幼儿园等完善的教育资源；区块毗邻中央创新区花园绿环和云湖公园，景观条件优越。

（4）场地现状

地块一东南部为云樾风华施工临时建筑，场地内已完成拆迁，正进行场地平整，电缆穿过地块南部。地块二已完成拆迁，场地北部堆放建筑垃圾，有少量临时建筑，场地内为大量堆土，场地待平整，一条河支流及水塘已填埋。

（5）用地红线

根据《台州市城乡规划管理技术规定（建筑管理）2018版》及现行控规的要求，确定规划地块的规划建设用地面积、建筑后退用地边线的距离、围墙后退用地边界或城市道路的距离、禁止开设机动车出入口段、城市“五线”管控等，并绘制规划条件出具时应附的用地红线图。

2、规划衔接

（1）城市设计

《台州中央创新区城市设计》于2019年8月获台州市人民政府批复。该规划中，本区块用地性质为创新用地，开发强度为2.0~2.5，建筑高度为40~60米。城市设计导引内容包括： 地块一控制高度上限为60米；地块二控制高度上限为40米；建筑宜方正简洁，屋顶设备应全部隐蔽；在建议人行通道区域，建筑底层需架空处理或预留通道；建筑风格为现代简约；建筑立面主要朝南布置；建筑控制贴线率不小于75%；保证滨水界面的活力和通透；机动车出入口宜面向城市次干路和支路。

（2）现行控规

《台州市台州湾新区JSJ020规划管理单元一条河以东、体育场路两侧局部地块控制性详细规划修改》于2021年6月23日完成报批成果。该规划中，本区块用地性质为二类居住用地（R2），兼容商业用地（B1）、商务用地（B2），容积率≤2.2，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤60m，车行出入口沿体育场路、规划道路一设置，地块一要求配套10kV环网单元、公厕、 6班幼儿园各1处。

（3）相关建设项目

云樾风华住宅项目位于地块一东侧，翡翠云邸住宅项目位于地块二东侧，应注意分析相关项目沿规划道路一高层建筑对本区块日照的影响，且应注意该项目沿规划道路一出入口的设置对本地块交通出入的影响，还应注意本地块空间形态与上述项目的协调性。

（4）机场净空高度限制

经过机场净空高度限制的相关文件解读，并综合分析城市设计和现行控规对本地块的控制要求，建议地块一建筑高度控制为60m，地块二建筑高度控制为60m。

3、论证方案

（1）多方案对比研究及规划指标论证

规划针对地块一、二，分别考虑全高层住宅及高层、小高层住宅搭配的布局，并研究了地块一沿体育场路建筑界面向北缩进的布局方案，比较各方案的优缺点，最终确定建筑组合排布方式和幼儿园等配套设施的布局位置，论证了现行控规确定的容积率上限指标是合理的，项目的空间形态适宜，日照分析、绿地率、建筑密度、停车位布局均可满足规范及相关文件的要求，住宅户型适宜且多样化，交通组织合理，后续地块出让时，项目的实际方案编制拥有良好的发挥空间。

规划根据地块周边道路的现状标高情况、台州市椒江区20年一遇涝水位数据、上位规划的竖向情况和周边项目的室外地坪标高情况，论证了现行控规对本地块室外地坪标高要求的合理性，考虑保障本地块的项目市场性及为区块远景发展预留空间，提出合理化建议。

规划依据台州市相关文件要求，测算了物业配套用房、居家养老服务用房、市政基础设施、公共文化设施、公共体育设施和供配电设施的规模。

（2）风貌导引

规划结合上位城市设计的要求和本区块周边的建筑风貌，提出了规划地块的天际轮廓线及视线通廊的控制建议：一条河滨水绿地、 体育场路是本区块主要的城市廊道， 地块内部可打造东西向的视线通廊， 连通一条河滨水空间；同时， 结合区块东侧已明确的建筑布局方案， 地块一南侧沿体育场路及地块二南部可打造建筑高度过渡控制带， 减少区块高层建筑对体育场路及地块二南侧用地的空间压迫感， 营造较为舒适的城市空间形态。

4、实施建议

规划从建设成熟度、外部交通组织、配套设施完善度、市场平稳度等层面，经过综合考虑，提出开发建议：建议本区块以体育场路为主要界面，注重沿街的建筑空间形态和交通组织；以一条河滨水空间为次要界面，注重各地块内自北向南的建筑高度过渡；加快规划道路一的建设，提高区块交通的可达性；适时推进区块周边住宅、教育、商业、景观项目的建设，改善一条河、高闸浦水质，优化滨水绿地，完善本区块的居住环境；适时推进市域铁路S4线的建设，优化本区块的交通环境。

三、结语

规划条件论证从规划管理的角度出发，对控规中的指标等内容进行了深化，对出具地块规划条件提供了具有针对性的指导。规划条件论证过程中，对下层次设计方案中可能存在的问题进行了提前暴露，通过及时提出优化改进建议，保障了城市品质；通过市场化的方式，有效地培养了地方技术队伍，协助技术审查。从而推动规划管理工作的高质量跨越。

参考文献：

[1]唐志勇，谭婷婷.关于温州市规划条件论证工作的初步评价[J].工程技术,2017(2):248