农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索

农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索

韦家兴

广西精图测绘科技有限公司

【摘要】随着我国的法律制度不断完善，广大农村地区民众的法律意识也不断提高，关于农房地一体不动产登记工作的开展也越来越顺利，这项工作开展后，农村地区相关权益人的合法权益得以维护，广大民众也将享有很好的法律保护，由此带来了维护社会稳定等诸多社会效应，但不可否认在具体实践中还存在一些问题。本文结合笔者多年的研究与实践，对农房地一体不动产登记发证的工作实践展开探讨，针对存在的问题提出相应的建议与措施。

【关键词】农房地一体；不动产；登记发证；实践对策

    在不断的实践和经验积累中，当前在推动新农村建设过程的各项制度不断完善，且建设成就不断凸显，为广大农村地区民众带来的福祉也越来越多。具体在农村农房地一体不动产登记的工作上，更是明确了农村用地与城市建设的宅基地使用权情况，无疑对城乡一体化的建设提供了便利，维护了资源的合理应用与安全，保障广大民众的合法权益。由此可见，农房地一体不动产登记发证工作产生的经济效益与社会效益都是积极的。但我国部分的农村地区不动产登记发证工作的效率依旧不高，所以对其展开全面的分析，提出有效的解决对策非常重要。

1.农房地一体不动产登记发证工作简述

    在我国颁发的《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》中对当前新农村建设与城乡一体化的结合有了明确的指示，也为不动产登记工作提供了法律支持，实施下有助于确保广大农民的合法资产与权利得到保护，如已有宅基地的使用权，其正当性与合法性均受到保护，预防出现各种纠纷或是后续产权不明而引发经济损失的后果[1]。若为未发证的宅基地，则可经权利人的申请，进行审批与公示后就能发放证件。但这个过程在实际的应用中容易存在一些问题，对登记工作顺利进行造成影响。所以执行过程中还要结合具体情况进行分析，对农房地一体不动产登记发证流程加以规范，才能更高效地保证工作质量。

2.农房地一体不动产登记发证的工作流程及内容

2.1准备工作

    在农房地一体不动产登记发证工作开始前，相关部门及人员要做好全面的准备工作，包括宣传发动、收集资料、技术设计、准备表格与工具器材、进行人员培训等等，还要结合具体的地区实际情况，掌握其自然地理概况、居民地形态、气候以及交通信息等。

2.2宗地权籍调查

    宗地权籍调查在农房地不动产登记发证调查中是核心任务，有助于确保农房地一体不动产登记发证工作的顺利完成，其工作的重心主要是调查和划分地籍区和地籍子区，核实宗地权属的实际情况，测量界址的情况以及绘制宗地草图等等[2]。比如调查与划分地籍区域地籍子区，这需要应用当地国土局在地籍区及其子区方面调查与划分的成果，掌握相关的数据，作为宗地草图的绘制内容。再如核实宗地权属的情况，目前已有不少农村地区完成了宅基地使用权和集体建设用地使用权的调查工作，那么这些地方就可利用已获取的资料结果以及最新的航空正射影像作为工作开展的基础，以实际核实的情况为准，对每一宗土地坐落和其他情况进行调查与核实，明确土地权属性质、使用权的类型、使用期限等信息，同时掌握宗地批准用途和实际用途的情况。再比如界址边长的测量，在进行测量以前，相关部门需要通过发送通知书、广播、通告等方式确保土地权利人及相邻宗地权利人均能按时达到现场，工作人员根据制定的界址在现场进行界标的设置，明确具体的类型与位置情况，从而获取相关的信息资料。而宗地草图的绘制则同样结合调查获取的权属情况和界址点的设置情况，以相应的比例进行绘制。

2.3房屋产权情况调查

    在调查房屋产权情况前，同样要做好相关的准备工作，比如区分、分片发布开展房屋产权调查登记工作的通告，工作人员结合具体的要求和计划分配相关人员到达现场，随后将上述设置的草图作为工作图，结合房屋调查编码的规则将房屋预编幢号在草图的底部进行填写。其次要调查房屋界址，这需要提前确定房屋权利人，也就是房屋的户主，明确后则进行房屋界址的认定[3]。如果一幢房屋对应的权利人只有一位，那么其界址则为单方确定。若对应的权利人有一位以上，那么就要到现场共同指认，明确界址。在存在争议且短期内无法解决的情况下，需要在房屋调查中详细说明，日后结合相关规定进行处理。如果出现无人出席的情况，则交由委托代理人到达现场，出具委托证明完成上述的步骤。最后是房屋权属的调查，这部分的工作包括房屋坐落、产权人、类别、共有人、建成的年份、结构、层数等信息进行调查，将结果正确地填写在房屋调查表当中。

2.4不动产测量

    不动产测量工作具体测量地籍、房屋、宗地图、房产图等等。比如地籍的测量，主要是在权属调查结果基础上应用全野外数字化测量获取坐标信息，以钢尺丈准确的界址点位置，在编制的宗地草图上标注，再应用几何要素法进行宗地面积的计算。载入房屋的测量，包含房屋要素测量、房产图测绘、面积测算等，房屋要素的测量含有房屋及其附属设施测量的相关内容，此外还包括界址的测量及边长的测量。另外是宗地图与房产图的编绘，其中房产图属于非常重要的资料，其编绘内容涵盖有分丘平面图、分幅平面图、分户平面图等等，前两者都和宗地图有合并的情况，因此只要绘制房产分户平面图就能明确重要的信息。

2.5成果审查入库

    对不动产权籍的调查成果内容主要有文字成果、表格成果和图件成果三种形式，这些都需要相关机构进行室内外的复合审查，具体审查的要点如下：调查长须是否与相关的技术标准相符；调查结果是否完整；调查结果是否有效，如调查结构的资质、调查人员的资格、调查成果的检核；调查成果的格式是否与要求相符；调查成果是否和宗地及房屋附着物保持有正确的内在联系，宗地图空间要素是否和相邻地物及地貌有空间位置上的矛盾等等。

2.6建设数据库

    该项工作的进行要以《城镇地籍数据库标准》和《土地利用数据库标准》为主，应用坐标系统进行。工作人员进行准备工作中要确保建库方案符合要求，以此为标准搭建软硬件环境，培训专业人员，掌握调查的成果等等。随后是资料的预处理，确保建库资料的完整与真实，保证调查资料的逻辑与实际相符。还要采集矢量数据，这些多在农村宅基地调查成果中显示，因此可以直接应用。接着为处理和编辑图形数据，采集到的信息要建立点、线、面的联系，再用拓扑数加以检查。最后是采集属性数据，结合房屋调查获取的信息，将其与属性结构进行交互式的录入，所有纸质文件都要以电子数据与属性链接的方式表示，最后保存在数据库当中[4]。

3.农房地一体不动产登记发证工作存在的问题

    当前我国在农房地一体不动产登记发证的工作实践中，主要存在的问题有以下几个：首先是面积超标，这与我国不少地区村庄缺乏规划有关，长期以来多地无偿使用宅基地，于是出现一些未经审核批准登记等程序随意搭建的情况，这给后续的协调管理工作增加了难度。其次是一户多宅的问题，比如两户宅基地进行合并，或是占用其他宅基地。再者是权属来源的证明缺失，这一问题比较常见。

4.农房地一体不动产登记发放工作实践的建议

    对于我国农房地一体不动产登记发放工作存在的问题，本文结合实际情况和目标需求，给出以下的建议：首先针对超标的问题，要以《中华人民共和国土地管理法》的规定为准，超出标准的以实际批准的面积进行确权登记，若符合情况未分户且有不超过合计面积的不动产，那么可不作为超出处理。其次，针对一户多宅的情况，若是两户合并，那么在没有超出面积标准的情况下可进行确权登记，若超出了则以继承另一户宅基地的方式确权登记。最后是权属来源缺失，这方面尽可能利用已有的调查资料明确使用人及使用情况，交由村委会提供相关证明，在无异议的情况下确权登记。

5.结束语

    综上所述，我国推行的不动产统一登记是深化改革的重要举措，能够为政府进行改革提供依据，在具体实施上还存在一些问题，因此相关部门与人员要结合法律的规定与要求，结合实际的情况严格执行，提高效率，才能确保工作顺利地开展与实施。

【参考文献】

[1]李健.开展不动产统一登记推进法制社会建设[J].地理空间信息,2016,14(2):92-93.

[2]张寅.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合[J].测绘与空间地理信息,2017,40(4):203-205.

[3]金玉玲,何俊照.浅析农村宅基地确权登记发证工作方法[J].测绘与空间地理信息,2016,39(10):201-202.

[4]覃云,李静.农村不动产统一登记工作的困境及解决路径探析[J].求知导刊,2015,2(14):43-45.