基于全生命周期理论的房地产项目成本管理研究

基于全生命周期理论的房地产项目成本管理研究

莫昕瑜

桂林建昌建设有限公司

【摘要】当前我国房地产行业快速发展，市场竞争也愈加激烈，这让很多房地产企业在开发楼盘时必须重视预算和成本管理工作，以确保为房地产项目增加更多的经济效益。本文结合笔者多年的研究与实践，探讨基于全生命周期理论的房地产项目成本管理，以供参考。

【关键词】全生命周期理论；房地产项目；成本管理

    这些年来我国社会经济快速增长，房地产经济是其中不可或缺的组成部分，随着人们生活水平的提高，对住房的要求也日益增加。要想在竞争激烈的房地产楼盘开发市场中获胜，相关企业必须做好成本管理工作，且应用先进的理论进行指导，确保房地产项目管理的效率提升，最终最大化获取经济社会效益。

1.全生命周期理论下的成本管理概念

    全生命周理论下成本管理的内涵指的是运用多学科知识，从房地产项目整个生命周期角度控制项目造价，分析成本构成，促使全生命周期的实际成本达到最低。具体来说，进行全生命周期成本管理的分析，可从三个层面来探究：其一，全生命周期的项目从经济学角度分析主要分为前、中、后三阶段，基于这样的理念，就是要确保所有环节的成本投入做到最低；其二，从建筑设计层面展开分析，进行全生命周期的成本管理就是全生命周期内所有成本的统计总和，然后选取一个成本投入最低的；其三，让全生命周期成本管理成为数字统计的工具，运用研究、设计、对比等方式对投资建设方案的可行性、项目决策等展开评估，保证投资项目可以得到比较高的效益[1]。

2.全生命周期理念下成本控制的难点

2.1工程造价阶段控制能力较差

    房地产企业在不断变化的市场环境中展开激烈的竞争，这就出现了建筑材料、人员工资等大幅上涨的态势，工程项目的成本在一定程度上得到增加，也给这些项目施工带来资金方面的负担。此外，在项目设计开发时期，忽略了后期成本的控制管理，没有推行限额设计方案；同时又因为设计人员不重视成本控制、概算编制能力不强，最后造成实际成本与设计概算相差很大，使得施工建设进度受到了影响。

2.2管理层对于全生命周期成本控制认识不足

    目前房地产行业存在对投资阶段不予重视的现象，全生命周期成本控制没有得到很好的实施；房地产项目在开发的过程中，需要大量的人力、物力，项目投入资金很大，如果施工开始则不能更改。所以要想实现较好的成本控制，房地产公司必须全面实施全生命周期成本控制，认真仔细地做好每一个环节，尤其是投资决策环节，必须引起高度重视，这个环节关系到整个工程项目的成本，要全力防止一着不慎满盘皆输的情况出现[2]。

2.3控制成本主体存在局限性

    当前控制成本的主体通常是房地产开发公司和施工单位。因为承包价格已经固定，施工单位为能得到更多的经济收益，会采用一些降本增效措施来降低施工成本。开发房地产的公司则只对那些具有前景的项目才会进行投资，也是为了得到更好的经济收益，故而十分看重成本管理。至于受委托的设计单位，他们只考虑设计标准规范、客户意图等主要问题，对于项目的成本控制基本不重视。尽管全生命周期成本管理中设计费用只占一小部分成本，却会对项目的成本控制起到决定性作用。在全生命周期项目中，投资、实施、建造、拆除都会出现成本，所以和建筑相关的设计、政府部门以及监理单位等都会对成本控制产生重要影响。

3.基于生命周期理论的房地产项目成本管理措施

3.1项目投资决策环节的成本管理

    在项目投资决策环节，房地产项目需要做的重点工作主要有：就项目进行论证和研究，对项目的可行性以及经济性进行模拟，为最后的项目投资决策提供可靠翔实的依据等，对于能否进行投资运营的确定，这是实施项目成本管理的起点。该环节成本控制的主要方式是在项目所有外界条件一致的情况下，选择全生命周期成本最低的方案估算其投资总额，然后再评估项目实施的经济性、可行性，最后决定是否投资建设。

3.2项目设计环节的成本管理

    在这个阶段实施成本控制，房地产规划项目必须遵循全生命周期成本管理理论的规律，对项目场地、施工原料以及维护运营等一系列环节要素进行分析，根据建设规划、质量标准等开展初步的施工成本评估、运营维护成本、拆除更新成本等，最后得出全生命周期的总成本。要想全面地实现项目成本的控制目标，在这个阶段里要做好三个方面的工作：其一，价值工程理论的要求需要严格遵循[3]。从价值工程角度讲，最重要的是对项目最小寿命周期的成本进行分析，并将经济、质量等其他要素充分融合到一起，开展系统的分析，在必须保证工程建设质量的前提下，全力实现最大化的综合效益，这是在项目成本管理中的最佳策略选择。其二，必须遵循可施工性原则。依据众多的项目实际经验，对于项目的规划往往对施工期的设计与规划出现不重视的现象，这就会必然出现规划与施工出现严重的脱节，导致施工方案不能顺利地进行，在施工期间甚至会出现频繁的设计变更，也就会让这个阶段的资金出现不断增加的情况。要想杜绝这类事情的出现，必须保证在房地产项目规划过程中，严格遵守可施工性的基本原则，让设计方可以全面的了解建设施工的相关技术与知识，使之能更好地掌握施工内容、流程与标准，能进一步实施成本控制管理。其三，对全生命周期内所有的项目成本进行统计，并且也要把项目经营成本、拆除更新成本等归入其中，让项目的长期运营与短期运营进行有效结合，促进项目投资的总成本降至最低。

3.3项目施工环节的成本管理

    项目开始施工，标志建设工程进入真正的实施阶段，这个环节包括：招投标和开工建设。对于招投标，项目成本管理重在评审投标文书，其中牵涉到工艺技术、施工工序和计划、施工质量控制方案等的评价和审核；其中也能有对项目经营维护措施、更新拆除计划的经济性、可行性等方面的评价和审核，从中选出全生命周期成本最合理、最小的投标文书，实现整个项目的投资最为经济的目标。对于施工建设，必须严格遵守全生命周期的成本管理理念，并且制定出十分规范、专业的施工管理计划、设计施工流程等，有利于对整体的建设施工环节全面监督与管理，这样就可以对全方位、全要素的项目成本实施有效的管理与控制。在项目完成设计开始施工后，有时候会出现施工图纸不完善、错误等情况，这是由设计人员造成的，这样的情况几乎是不可避免的。为尽量避免出现这种情况导致的施工图纸变更，需要企业高度重视对施工图纸的审查工作，只有做到细致的检查，更早地发现图纸出现的问题，才能让工程施工顺利地进行。要选择综合能力强的承包企业，只有报价合理、技术力量雄厚、良好的社会信誉、工艺精良、施工期短的企业才能高效地完成工程项目，更好地降低施工成本，因此有必要对承包企业进行考察，认真地考虑报价单位。在与承包企业签订正式合同时，一定要依照相关的流程和规范，与建筑市场环境、建筑行业的惯例相结合，把合同中一些不确定因素在合同中表达清楚，以法律的形式固定下来并加以约束，如职责不清、延误工期、合同款项结算方式、影响造价等问题，防止某一方违反合同规定。要加强对工程变更签证的监督、审核以及管理，尽快找到设计过程中有哪些不足，减少变更签证次数和工程返修，尽量降低工程的成本。

3.4项目竣工验收环节的成本管理

    当项目完成了全面的施工，就进入了竣工验收的环节，这个阶段的重点工作是评价项目建设的效益、确定最后的建筑成本、统计各个环节的项目成本并进行分析，为工程项目全面竣工的清算、结算等提供翔实的依据。该环节项目成本有效地控制要遵守项目竣工验收规章制度，先由施工单位自评自检，接着监理单位出示质量评估报告，最后建设单位进行全面的检验与审查。在这个阶段要认真检验与审核建筑实体任务量、收据单据等，保证完整性与精准性的项目竣工清算和结算[4]。

4.结束语

    综上所述，对于房地产项目运营而言，项目成本管理是一项重要内容，这是影响房地产开发商、投资商获得可观效益的一个重要影响要素。因此要积极参考和应用全生命周期理论的要点，确保其渗透在房地产楼盘项目开发管理的全过程，才能最大程度控制成本，减少不必要的浪费，最终获取更多的经济效益。

【参考文献】

[1]李红常.探析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理[J].建筑工程技术与设计,2017,22(1):3318.

[2]梁尚智.基于全寿命周期理论的房地产项目成本管理与控制研究[J].当代会计,2017,11(12):34-35.

[3]邵军.基于全生命周期的政府投资项目成本管理思考[J].经济管理文摘,2019,1(1):131-132.

[4]张建平.全生命周期的房地产开发项目风险与控制[J].建筑工程技术与设计,2018,2920):3281.