提前介入工程质量监督管理在物业管理中的应用分析

提前介入工程质量监督管理在物业管理中的应用分析

任士杰

重庆新东原物业管理有限公司上海分公司    201400

摘要：发挥物业管理实际职能，提前介入工程质量监督管理工作，可优化施工管理成效，规范工程交付使用，增强工程施工质量。本文从物业管理提前介入工程质量监督的角度出发，探究提前介入工程，执行监督管理工作的意义，重点论述提前介入工程质量监督管理，在物业管理中的应用策略。致力于提升工程施工水平，为工程后期顺利投入使用，奠定坚实基础。

关键词：工程质量监督管理；物业管理；提前介入；应用策略

引言：对五年内建筑工程施工活动进行调查后发现，采用物业管理提前介入工程质量监督管理的形式，发挥物业管理职能，可规避80%处于工程建筑施工活动中，留下的隐患问题。解决工程质量不合格，设施配备不完善这类情况，为物业管理带来的困难，便于物业管理人员开展其他方面的工作。基于此，需从工程质量监督管理的角度出发，探寻物业管理提前介入工程质量监督管理工作的有效策略。

1 物业管理提前介入工程质量监督管理工作的意义

1.1利于优化设计质量

在建筑工程进行施工中，施工人员需严格按照设计公司所提出的要求，结合设计公司提供的设计图纸，进行施工活动。基于建筑物在实际建造时，与图纸上的体现存在一定偏差，极易促使物业与业主之间产生各种各样的纠纷，通过促使物业管理提前介入工程质量监督管理工作，可有效规避这类问题。物业管理发挥实际职能，监督工程质量，从业主方角度出发，分析业主的实际需求，与施工人员展开沟通与交流，辅助施工人员及施工单位，针对预先规划好的设计，展开合理调整。确保设计质量满足业主方的实际需求，避免后期建筑在投入使用时，业主方与开发商产生矛盾。

1.2利于增强施工管理质量

通过审视现阶段我国工程质量管理的实际问题可以发现，有40%的用户反映，在实际使用住房时，出现了住房漏水问题，在采光方面也不能达到理想的标准，室内隔音较差，难以满足对房屋的预期。基于此问题的解决方式，接受调查的业主中，有93.6%的业主选择与物业方进行沟通，或寻求合理说法，或索要赔偿。而对于物业方来讲，出现这类问题的主要职责并不在物业方，且部分问题很难由物业方解决，针对房屋相关的各类问题与隐患，仅有54%的问题能够真正得到解决。以此为背景，业主方与物业方将产生极大的矛盾，业主方无法配合物业方执行各项管理工作，物业方也难以真正解决业主方的实际问题。通过物业管理提前介入施工质量管理活动，则可从根源处着手，解决这类问题为业主方和物业方案带来的多种矛盾。物业管理可监督施工管理的整个流程，避免施工过程无法满足业主方的实际需求，导致建筑在投入使用时，无法达到业主方的满意，最终与物业方产生矛盾。通过增强施工管理质量，规避各类问题的出现，为业主方和物业方带来消极影响[1]。

1.3利于保证工程的规范交付

确保工程可以顺利交付并投入使用，每一个建筑单位在执行建筑工程施工活动时，必须要做到的基本工作内容。通过以物业管理提前介入的形式，监督工程施工质量，可利于保证工程的规范交付，在以下两个方面发挥其实际职能，协调业主方与开发商因质量问题而产生的各类纠纷。一是协调因质量问题而产生的纠纷，在建筑进入竣工阶段并验收完毕后，业主方开始办理产权，直至正式入住的这个过程，经常容易出现各种各样的房屋质量问题，导致业主发和开发商出现极多的矛盾。通过物业管理，提前介入工程监督管理工作，可有效规避这类问题的出现，在施工活动中，物业管理的提前介入，可精准了解工程的土建结构以及各类设备的安装情况，在实际解决工程质量问题时，具有坚实的依据。二是对用户的装修展开规划管理，在我国经济呈现良好发展状态的过程中，我国人民对生活质量也有了更多的要求。在日常生活中，楼房装修非常常见，进行楼房装修时也容易产生各种各样的问题，例如，用户装修时，随意拆建一些主体结构，最终影响建筑物的安全以及居住者的生命安全。通过物业管理提前介入施工管理活动，则可辅助业主方明确，哪些为承重结构，哪些为建筑主体不可更改，以此形式避免业主方在装修房屋时，出现错误的装修行为[2]。

图 1 建筑工程施工流程

2 物业管理提前介入工程质量管理的策略

2.1完善签字认可制度，执行质量监督工作

物业管理部门应当和质量监管部门、开发商以及规划部门保持以协作形式，落实签字认可制度，并且写作分析工程设计方案、商品房预售许可证、房地产开发经营许可证以及施工结算各个环节的合理性问题。在此过程中，若产生各类违规行为,不进行签字确认。物业管理单位要严格地根据《业主临时公约》及《物业服务合同》等法律文件的有关规定,对建设工程质量进行检验合格工作,检查具体内容包括了社区绿化面积、文体服务设施、地下管道数量、土地硬化面积、城市道路照明数量和道路交通规模等各项内容,需要物业管理方予以明确，确定业主委员会和物业管理的办公用房，确保社区配备更加完善的设施，真正满足我工程项目的实际施工标准，符合业主方的基本需求。物业单位需要与开发商签订委托合同，以此形式明确双方的实际管理责任，在权力方面也可以形成相互制约的良好状态，进一步提升工程项目的建设水平，增强施工质量，最终保证建设出多方满意的高质量建筑

[3]。

2.2协调多方利益关系，凸显业主评价作用

物业管理方的提前介入，不仅需要监督基础性建筑问题，更应当协调好开发商、政府、施工单位、业主及监理单位之间的利益关系，坚决履行多方的各项职责，充分凸显业主评价的实际作用，以此作为工程的核心依据,并确保业主的合法权益没有遭到任何损害[4]。物业管理服务单位必须通过与业主方签订的管理协议,为业主提供工程质量保修、设备保养等各类基础性业务,其具体工作内容和工程建筑施工的总体质量,与物业管理服务单位的经营效益息息相关。基于此,物业管理服务方必须从业主方的切身利益角度入手,针对项目建筑施工质量进行有效的督促和管理,确保在细节上着手，真正满足业主的实际需求，通过发挥业主、物业管理单位、开发商的利益制约职能，最终获得理想的施工质量[5]。

2.3加大质量监控工作力度，实时监控工程质量

针对工程项目的实际建设过程，物业管理方需要进行实时监控，在执行监控活动的过程中，可确保物业管理方获得最新资料，结合各类问题，与施工方进行及时、有效的沟通，确保提升工程项目建设水平。在工程项目建设时和工程项目建设结束后，物业管理方应当与业主委员会展开有效沟通，精准捕捉业主方对各类设施、各个项目的相关要求，例如，健身设施、绿化面积、道路规划等，将此类问题反映至施工单位方面和开发商方面，以此形式，可确保业主方与施工单位开发商进行良好的衔接关系，使工程项目在实际交付使用时，真正满足业主方的基本需求，尽可能避免因工程质量等多类问题，导致业主方与开发商、物业方产生矛盾[6]。

2.4重点关注细节性问题

为充分发挥物业管理服务单位提前介入的实际职能,物业方面需重点关注物业管理提前介入中细节性工作问题，例如，是否配置物业用房，物业用房位置是否便于业主办理业务和咨询业务。有无设置垃圾房，垃圾房位置是否合理。泵房地面、墙面有无贴砖。项目是否便于保洁执行工作，有无设置取水点。在此类问题上加强重视，确保提前介入可为物业后期顺利执行一系列工作，奠定坚实根基。

结束语：综上所述，采用物业管理提前介入工程质量管理工作的形式，可有效解决各类因工程质量问题而产生的纠纷，避免损害多方利益，影响物业管理工作的有效性和业主方使用房屋的质量。物业管理单位，需充分发掘提前介入工程监督管理工作的有效方式，从根源处着手，规避各类问题的出现，为工程顺利完成施工并投入后期使用做好铺垫。

参考文献：

[1]赵颖. 浅析如何在物业管理中应用ISO9000质量管理体系[J]. 现代营销(经营版),2020,(10):90-91.

[2]姜芳. 关于将物业管理纳入生活服务业享受相应税收政策的建议[J]. 中国物业管理,2020,(05):10-11.

[3]管筝. 论前期物业管理中的业主权利保护[J]. 法制博览,2019,(29):201-202.

[4]静巍,张思科,董瑶. 浅析高校物业管理服务外包的利弊与对策[J]. 吉林化工学院学报,2018,35(08):103-105.

[5]闫晓喻. 加强管理全面提升绿色建筑质量[J]. 居业,2017,(11):174+176.

[6]. “广厦奖”评审专家组[J]. 中国房地产,2016,(35):20-21.