集团公司甲方视角成本工作——签证变更管理精细化

集团公司甲方视角成本工作——签证变更管理精细化

杨犊

碧桂园集团 湖南 长沙 410000

【摘要】现行房地产企业发展形势已从“黄金时代”步入“黑铁时代”，在房企不断暴雷的情况下，精简收支、内控成本势在必行。在工程实际施工中，因各种无法预判的因素，导致出现设计修改，或是合同范围外的施工内容。对此，发包人需根据现场实际情况执行签证变更行为，以支付承包人各种费用、顺延工期、赔偿损失等双方达成一致意见的费用。如何通过降低签证变更数量和金额，从而控制企业成本支出，是房地产经营者重中之重的工作。本文以多个项目为研究对象，通过分析签证变更产生原因及类型，总结管控措施、管理办法及管理重难点。

【关键词】签证变更 类型分析 管控举措

1引言

在工程现场实际施工中，往往是确定性与不确定性并存。在保证确定的工期节点时，会因多方面原因产生众多不确定性的情况，此时，发包人通过执行签证变更行为确保双方利益。为加强现场签证、设计变更管理，规范工作流程及审批制度，确保现场签证、设计变更（以下简称“签证变更”）的真实性、完整性、时效性及有效性，以保证动态成本真实、准确、及时，并有效控制工程建造成本，发包人制定签证变更管理办法，以约束承包人、监理公司管理人员、项目部按管理办法有序办理签证。

2工程签证变更概述

工程签证变更分为设计变更和现场签证两种类型。

设计变更指工程施工过程中，为保证设计和施工质量，完善工程设计、纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作。一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由建设单位征得由原设计单位同意的设计变更联系单两种[1]。

现场签证指建设单位与施工单位根据合同约定，就工程施工过程中实施额外施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。工程承发包双方根据承包合同约定，就工程施工过程中出现与合同规定的情况、条件不符的事件等涉及合同范围之外的施工内容予以实施的签认证明，是支付各种费用、顺延工期、赔偿损失等双方所达成的意见一致的补充协议依据之一。

根据我国的现行规定，设计变更和现场签证费用都属于预备费的范畴，但是设计变更与现场签证是有严格的区别和划分的：属于设计变更范畴的应该由设计单位确认，所发生的费用按设计变更处理；属于现场签证的由发包人、承包人及监理公司管理人员共同测量与签认，所发生费用按发生原因处理[2]。

3工程签证变更原因分析

引起工程签证变更的原因众多，归纳总结后分为以下九大类：品质提升类、项目管理类、地质原因类、合同范围类、因图纸未明确或未深化，后期深化导致、维修整改类、设计变更导致的签证、设计缺陷类、营销输出类。

3.1品质提升类

品质提升属于项目定位后的提升，主要从土建、装修、安装、园建绿化四个维度分析。例如，在土建工程中，消防控制室、电梯机房等刮白，新增汽车坡道、人防楼梯雨棚；在装修工程中，地面、墙面美缝升级，楼梯间增加腰线和踢脚线；

在安装工程中，楼梯大堂、电梯前室灯具安装、增加人脸识别等智能化系统[3]。在园建绿化工程中，增加绿化面积，提升苗木品质，增加路侧石、景石、石碑雕塑。

3.2项目管理类

项目因施工组织不合理、现场管理不当及工程质量不达标导致签证变更的发生。例如，因施工组织或工序搭接不合理导致二次周转或重复施工，因施工指令下达不及时、指令描述不清晰导致施工错误，因未按合同界面约定施工出现切割甩项，因工程质量不达标导致各类拆除、维修与重建。

3.3地质原因类

因地质泡水、合同约定、地质不好等原因导致的签证。例如，电梯井基坑周边增加降水井、增加截水，合同清单中约定土石方及土方外运需办理签证，场地淤泥或回填土不满足地质要求，需要加钢筋、打桩、或者变更设计。

3.4合同范围类

因干混砂浆使用、部分零星工程未纳入原合同范围，清单漏项导致的签证。例如，货量精装科目增加物业用房、消防控制室、社区用房的零星装修，门窗科目增加屋面烟道百叶、地下室采光井装防雨百叶等，其他如电梯门套施工、柴油发电机电缆敷设、人防风管接驳等办理签证。

3.5因图纸未明确或未深化，后期深化

因图纸未按合同交付标准设计完全、图纸分界线不明确、前期图纸未确认相关做法，后期根据深化图纸施工导致。例如，合同交付标准设置有电动窗帘杆，但设计图纸里没有电动窗帘盒；同楼栋的外立面图纸中天井外墙做法分界线不明确，为保证各楼栋外立面效果一致而重新由设计院确定做法。

3.6维修整改类

因规划设计缺陷、现场管理不当、工程质量不达标等原因导致。例如，因规划设计失误等原因进行规划或户型调整，导致的维修整改；施工工期不合理、工期紧张，赶工导致质量有瑕疵；因销售信息输出错误，导致货板不一致，引起返工拆改。

3.7设计变更

因现场原因、设计遗漏导致的签证。例如，现场地质条件差导致增加钢筋，因天气原因首层地面木地板改瓷砖，项目根据现场实际需求提出更改设计，设计图纸中部分隐蔽洞口未设计做法，设计图纸专业部分管网雨水口遗漏。

3.8设计缺陷类

因设计效果不满足要求、多专业设计矛盾，不同专业之间未交圈叠图、未结合规范及地方设计标准，导致验收不通过，因设计失误导致现场无法施工等原因导致[4]。例如，货量区楼地面装修设计做法与建施图差异需增加楼地面砂浆层，因地下室公变桥架及竖井强电桥架规格无法满足电力局深化图纸电缆安装，后需拆除部分地下室公变桥架及所有竖井桥架并按照电力公司深化图纸重新安装。

3.9营销输出类

因施工效果货不对板，完工产品与合同交付不一致导致的拆除与重建；为配合营销销售需要，增设样板房及其他配置要求；营销对外销售的文件、书面宣传、展示资料等销售错误。

4管控措施

4.1设计端

设计部门通过前置管控、加强交圈、红线管理、提前优化、销项管理等方面加强管控。以“事前审批”及“方案评估”制度为前提，加强图纸审查，对容易遗漏或各专业衔接经常出现错误的地方进行复核，对设计管理的红线进行发文明确。同时结合多部门专业意见，提前对设计图纸、方案优化，深化图纸以达到施工要求。设计部制定设计变更销项表，统筹整理各项目出现的设计变更情况，在蓝图出具前由项目逐一核对销项，避免同类型问题重复出现。

4.2招采端

招采部门通过前置管控、供方管理、合约规划、成本测算及过程管控等方面加强管控。前置招标策划，加强合约交底，避免甩项，在标底编制过程中提前预防。项目立项时，注意核实是否把物业用房、社区用房等装修工程以及电梯门套、人防风管接驳等零星工程签入标段范围。签订合同前，再次与编制清单人员确认核实清单项，避免清单漏项。采购下单尺寸样式要随时与样板房进行对比，避免出现货板不一致；建立各项目合同遗漏台账，做好预控。

4.3项目管理端

区域成本及项目部通过加强施工交底、严控事前申请、加强交圈、定期巡检、过程管控等方面加强管控。项目部在工程施工前做好交底，严控各专业施工工序的正确性，从源头杜绝工序错乱；平时加强部门间沟通，定期举行样板房与货量区施工交流会；同时，加强对销售文件、宣传、展示资料方面的审批与校对。

区域、项目加强过程质量管控，做好每一道工序的验收工作；提前与客服、物业开展承接查验工作，发现问题，及时由原单位整改；做好工期合理安排，有条不紊的推进项目进度，做到“前紧后细”，保证合理工期计划下的有效质量管理。区域设计管理部和成本采购部及时签发关于签证变更管控的相关发文，根据发文要求严控签证变更率和签证变更金额。

5管控重点

5.1集团管控

集团授权各区域成本管理条线依据管理办法制定具体的实施细则，定期对区域签证变更的审批总时长、签证变更率、核减率等作综合评分排名管理，排名靠后的区域需在规定时间内制定整改计划，并报备集团。对于正负签证资料不闭合、过程中进度款超比例支付，由项目部负责追回；签证变更费用中存在不合理费用，按不合理费用中的一定比例对项目总经理处罚。

5.2 区域管控

区域成本管理条线依据本管理办法制定区域具体的管控措施及实施细则，分别从“事前审批”“工程指令单”“完工确认”三个环节进行管控，对发起时效、审批时效、资料完整性、签证有效性及签证变更率等多维度进行管控评分，管理细则及排名表备案集团；在审核中发现提供虚假资料、越权审批、应走签证变更流程而当做零星合同处理等异常情况的，应约谈项目、施工方，并形成约谈纪要，且一经发现从严处理。

5.3 各方职责

项目部要配合成本条线对签证变更的过程管理及办理相关结算工作，做好签证变更工程的过程事实确认，利用月清台账做好闭环管理，主动控制成本。区域设计管理条线负责做好全周期图纸版本、设计变更的管理，及时下发设计变更，对内容及资料的准确性负责。区域成本管理条线主导签证变更的合理性、真实性、时效性、费用预估造价审批等审核工作；负责签证变更流程审核、追踪签证变更异常等工作并及时报备集团。

6 结束语

控制签证变更的数量和金额是降低房地产企业支出、控制成本的重要内容。因此，各项目在做好签证变更的过程事实前提下，区域成本联动设计、运营，确保签证变更的合理性、真实性、时效性，才能降低企业支出、控制成本。

【参考文献】

[1]张良.设计变更及工程签证的管理工作分析[J].智能城市,2021,7(07):101-102.

[2]刘彦君.建设工程设计变更和现场签证的管理与索赔技巧[J].四川水泥,2017(10):114+86.

[3]高振中.工程施工中如何办理变更签证[J].工程造价管理,2021(05):89-92.

[4]杜满堂.对工程设计变更和工程签证管理的分析思路构架实践[J].建材与装饰,2020(20):103-104.

作者简介：杨犊（1987.6.18）男，本科，一级造价工程师、工程造价中级职称，主要从事工程造价管理。