基于城市有机更新之征收全流程管理服务分析

基于城市有机更新之征收全流程管理服务分析

史家骏

平湖市房屋征收管理服务中心   浙江平湖314200

摘要：随着中国城市化进程的迅速发展，为了未来适应城市有机更新以及中国城市群众日益增长的住房改善要求，开展城市房屋征收必不可少。房屋征收项目涉及政府多个部门协作，在整个城市房屋征收过程项目执行过程中，各部门协作不足的情况也有发生，形成最大合力尚有欠缺，需要相关组织、从业人员对征收工作提供科学、合理、有效的全流程管理服务。

关键词：城市房屋征收；房屋征收工作；征收全流程管理服务

一、城市房屋征收制度概述

房屋征收的目的是“房屋征收”房子，它实际表明了房屋所有权和土地使用权转让为国有的实质，城市房屋征收是指国家依照法律法规，通过授权和程序，取得单位或个人在国有土地上的房屋和其他不动产，使国家能够对土地进行再利用的行为[1]。因此，将房屋房屋征收确认为行政征用，符合国家根据其权力取得他人房屋所有权的本质，从而实现土地再利用的最终目标。房屋征收的主体方为国家，是财产权变化的一个表现形式，城市房屋征收是一个具有强制性的政府行为[2]。所以，房屋征收实质上是从被征收人手中取得国有土地的合理使用权益，是国土集约化、土地资源集约化发展的重要表现。而土地是一种独特的经济商品，它具备着较高的市场价格、不可移动等特性，但由于围绕土地使用有着错综复杂的权益关系，若要对其实现合理的开发利用和正常的利用，就需要巨大的资金投入，进而进行国土集约化经营。

城市更新的方式

二、当前房屋征收中的主要矛盾

（一）房屋征收主体之间未形成合力

在城市房屋征收领域，涉及的问题是复杂的。房屋征收工作的参与者很多，涉及到了社会生活的方方面面，它是一个完整的项目，许多事项不适用于司法判决。在当前房屋征收的复杂情况下，政府部门重点关心的是在项目风险、社会稳定等方面所带来的效益，而投资方重点关心的则是在项目正常进行所带来的效益以及房屋征收成本，各服务单位则关心的是业务范围内的问题，被房屋征收人重视自己的利益。各方所关切的问题明显不同，加上房屋征收工作的合规性、工作程序的合规性、补偿措施的科学性等原因，都确定了房屋征收工作的开展是一项重要而繁琐的任务，所以，特别要求有一个专门的管理机构，对与房屋征收工作有关事项的各部门实施全流程的协调与监督管理。

（二）城市房屋征收程序不合规

关于房屋征收的征收与补偿，必须充分考察项目最终决策是不是正确合理，作出最客观、最正确的判断。房屋征收工作过程繁琐，专业性高，牵涉人群广大。为此，政府颁布了一些房屋征收管理法规，对各种执业单位在房屋征收施工过程中的管理活动都加以了规定。不过，实际房屋征收管理工作仍然是比较灵活多样的。政府尽管出台了一些规范性文件，但并不可能涵盖所有方面，必须严格审查可以执行的程序和实体。不过，目前只是通过书面、严格的方式审核，公平、透明、公开尚有欠缺。

（三）征收工作中民众参与缺失

很多区域在房屋房屋征收的问题上，由于缺乏统一执行的标准规范，又缺乏具体明确的政策规定，于是就很容易产生了强制拆除的方法来执行，因为民众和被房屋征收的民户没有表达自己诉求和意见的平台，而很多被房屋征收的民户又不能直接参与房屋征收中来，于是在住房征收与房屋征收过程中往往很被动，政府不通知或告知征收情况的现象也频频出现。近几年来，政府部门主张由公民成为房屋征收项目的主体投入到房屋征收项目中，并推行城市更新改造的征询机制，才增加了民众的知情权和参与感，但实际上，所谓的民众参与，基本是走过场，导致矛盾激化[3]。

（四）缺乏合理的律例规范

现下国内的关于与对房屋征收的规定已经比较完善，但是具体运用中，立法操作性不足，究其根源，在于对房屋征收体系建设的不合理和不完善，对房屋房屋征收问题的要求和陈述，但是要求的缺乏统一，又缺乏具体的操作性。另外，由于房屋征收主体的性质模糊不清，在建立了由当地政府直接领导的房屋征收总指挥部的时候还成立了房屋征收公司，尽管看上去，征收实施单位中只是一个代为行使政府权力的执行机构，但其却有直接的房屋征收权利在手，这就导致了房屋征收性质的模糊不清，由于地方政府部门的权力相对过大，既无法充分保证房屋征收的合法性与公正，同时，还会损害被征收人的合法权益。

三、房屋征收全流程管理服务模式概述

（一）房屋征收全流程管理定义

从广义上讲，房屋征收的全流程管理是全面参与项目的设计、统筹协调与执行中，有效促进项目的进展；狭义上，房屋征收工作的全流程管理是基于现场状况，根据地方性质和项目自身的性质，制定房屋征收工作的方案，科学高效的控制项目风险和进度，实现项目的良好执行效果，对政府部门、开发企业和项目单位进行专业化、标准化、智能化的全方位解决方案和咨询服务。

（二）房屋征收全流程管理服务的内容

房屋征收全流程管理设计服务是为多个项目主体单位而设计的，流程复杂，其服务对象主要涉及地方政府部门以及实施主体。服务内容主要涉及项目定位计划、项目可行性、项目资金平衡方案、宏观经济数据分析、政策法规咨询服务、土地储备供应规划、建设项目方案、已征收的土地补偿方案等咨询服务。项目执行管理主要涉及流程管理、风险管控、品质管理、进度管控等。项目管理的制定与执行主要涉及初步研究、户籍登记、风险评估、住房和土地资产评估、房屋征收服务、选房服务等。

房屋征收流程

（三）房屋征收全流程管理服务的必然性

房屋征收项目的征收主体大多为政府。在项目执行过程程中，政府工作人员根据规定对房屋征收工作全流程实施统一管理。根据具体的项目执行方案，对各个工作岗位实施合理的分配与监管，可以避免暗箱操作、营私舞弊、贪污贿赂等违法行为的发生，使征收工作公平公正，提高政府公信力。同时，房屋征收项目主体很多，流程繁琐，所有的人员必须共同监督管理。在项目执行过程中，要合理掌控项目进度，以实现项目开发的合力，提升房屋征收效率。另外，由于房屋征收工作的开展关系到多个项目风险。对房屋征收项目及时实施控制，才能做到对工作的实时监测，并及时预见潜在的危机，提出紧急预案和措施，及时处理突发事件，维护项目秩序。

四、房屋征收全流程管理服务有效实现方法

房屋征收全流程管控服务开展过程中，需要秉持着阳光征收、和谐征收、有序征收、透明征收的房屋征收服务宗旨，对项目实施组织计划、标准流程、宣传讲解、运作执行、规避风险等全流程规范管控。把房屋征收管理中的征收部门、征收实施单位、建设活动主体、评估公司等几个相对单独、各自为战的业务组织有效地整合起来，从而构成了一条有力的房屋征收整合链，提高项目工作的整体凝聚力，房屋征收各方参与者协同作战，更快、更好、更有效地进行各项房屋征收管理工作。而为了提供房屋征收的全流程管理服务，就必须在如下多个方面做好相应房屋征收的工作：

首先，科学设计工作流程，实现项目的优化管理。提前收集与工作相关的项目信息，明确开展房屋征收工作的目标和可能存在的风险，根据项目的实际情况，以满足项目相关者的需求，在其针对项目的计划中，工作流程设计科学，计划实用、简单、高效，缩短了工作周期，降低了成本投资，实现了项目的最佳管理。其次，需要了解好区域政策，制定晋升和补偿方案，并有效控制项目成本。充分掌握区域政策背景，深入了解被房屋征收人群体，熟悉项目资金和补偿形式的特点，了解被征收人期望补偿的心理变化，以及项目在不同阶段的依据法律法规、法律程序和原则，推进房屋征收有针对性的设计；协助客户实现项目成本控制目标。此外，要熟悉项目要点，充分宣传房屋征收工作的推进，有效推动项目进度。除了合理制定符合房屋征收实际情况的补偿方案外，还必须依靠房屋征收的经验，了解重要环节和关键时刻，利用各种形式的宣传促进房屋征收，动员群众签订合同。最后，明确工作标准，规范服务管理，保证中介服务质量。项目管理的预先规划、工作方法的制定和培训的协调统一规范了各种服务的任务和服务标准。特别是对于多个项目，多个参与者组成临时征用和房屋征收团队。共同的工作目标和统一的工作标准将有效实现项目的全面管理，增强团队凝聚力，凝聚多方力量，具有高效的战斗力，保证中介机构的服务质量，促进项目的顺利运行。

在房屋征收工作开展过程中，各方参与者会对项目的实际情况有着不同的思路、方向和理念；有着专有的顶层设计、流程规划和节点设置；有着不同的工作方案、宣传手段和实施细则。在进行实际工作中，并不是按照以往的方法按部就班、循规蹈矩的开展项目，每个项目都有其自身特点，都有其与众不同的专属方案，房屋征收参与者要秉持科学管理的理念，为委托方提供最优质的理念、最科学的流程、最高效的服务，以确保项目可以向各方期待的一样得以顺利开展[4]。

结束语：在我国当前城市化快速发展的时代，城市更新作为一个漫长的过程，涉及房屋征收工作量大，房屋征收参与主体众多，流程繁琐，没有统筹管理，各单位、部门只重视自身建设。房屋征收工作既是事关城市建设和民众生命的大事，同时又是关乎城市形象和政府信誉的大事，政府必须对房屋征收工作进行全流程管理，才可以达到促进城市更新目标的实现。

参考文献：
[1]. 城市更新之征收房屋征收全流程管理服务探讨[C]//.估价需求演变与机构持续发展：2019中国房地产估价年会论文集.,2019:474-479.

[2]张双双.浅议我国城市房屋房屋征收制度[J].法制与社会,2016(11):50-52.DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.04.175.

[3]付姝. 论我国城市房屋征收补偿制度的完善[D].吉林大学,2016.

[4]宁佳磊. 集体非住宅房屋征收结合城市更新法规创新征收补偿政策实践结果分析——以广州市白云区某重点项目为例[J]. 居舍,2022,(01):13-16+120.