城市土地价格变动及价格影响因素

城市土地价格变动及价格影响因素

毛昭杰

高密市自然资源和规划局 山东 高密 261500

摘要：我国城市间的土地价格并不相同，一、二线城市和三、四线城市的土地价格差异很大，一、二线土地供不应求，三、四线土地供求关系较为平稳，对土地价格影响因素的不敏感，会直接影响到当地政府对土地出让这一刺激经济的手段的应用，关系到地方能否有效优化土地资源配置、促进土地市场健康发展的目标的实现。准确掌握土地价格变动的影响因素，了解土地价格的变动，分析我国土地价格管理存在的问题，对城市土地价格管理有着重要的现实意义。

关键词：土地价格；变动；影响因素

引言

土地作为自然资源，又是重要的生产要素，还构成了人类经济活动的基本财产，在人类历史上的任何社会均受到高度重视。进入现代社会，土地资源总量有限与人口及社会经济不断增长的矛盾日益尖锐，土地的生产要素功能不断受到财产功能、投资功能的冲击，尤其是随着市场经济的发展，土地市场价格持续上涨，那么土地价格的本质究竟是什么？土地作为自然资源和生产要素，其价格是越高越好吗？而且，在中国的土地公有制体系下，城乡土地制度改革不断推进，城乡土地市场在实现资源优化配置的同时，也起到了聚集财富的功能，尤其是城市土地使用制度改革以来的土地出让为城市建设积累了大量资金，被称为“第二财政”，也对城市与地区经济发展起到了重要推动作用，甚至被认为是区域经济发展的“发动机”。

1土地价格的本质

1.1土地价格是在交换过程中形成的，是土地占有或放弃占有的对价

在人类社会占有并使用土地资源的过程中，当出现土地私人占有以后才会出现占有及放弃占有，以及自有使用与让渡别人使用等，进而出现了土地交换过程；当出现让渡别人使用，就出现了交换及其代价；这些交换及其代价，或表现为一次性买断的土地价格，或表现为分期使用代价的地租。地租和地价都是占有或放弃占有的对价，地租与地价之间关系类似利息与本金的关系，地价是地租的资本化。

1.2土地价格是土地利用能力的标尺，是土地财产价值量的经济表征

交换的对价（地价或地租）取决于土地利用能力所决定的产出水平，即土地为使用者所能带来收益的高低决定使用者愿意为其付出代价的高低，正如杜阁所说“土地的价值是按照收入对其所交换的可动的财富的数量或价值的比例来评定的”。反过来，土地价格高低也就反映土地利用能力的高低，土地价格是以货币形式体现土地利用能力的标尺。既然交换需要付出代价，那么持有就会表现为财产，交换所要付出的代价的高低也就表现为持有期间的财产价值量的大小。

2城市土地价格变动影响因素分析

2.1土地需求量

当土地市场上需求量不断上涨时，由于供需线性关系的变动，土地价格也逐渐上涨，反之亦然。而土地的需求又受到城市发展水平、市场预期、城市人口数量等因素的影响，比如城市经济发展向好时，经济规模不断扩大，产业结构也发生变化，聚集技术、服务、财富以及人口的能力更强，必然会使得经济总量扩大，加大了总的土地需求量。不过由于城市各产业发展速度不同，因而对不同用途土地的需求也不同，因而不同城市在不同用途土地的需求上存在一定的差异，这也使得城市土地市场价格发生结构性变化。

2.2宏观政策

针对我国宏观经济的发展现状，国家会针对性地出台一些政策文件，对经济行为进行指引、调控。目前来看，我国已经出台的对土地价格有明显影响的宏观政策主要有：土地宏观调控政策、房地产市场政策、财政货币政策、税收政策等。其中，土地宏观政策主要以“管紧土地、看好信贷”为主要着力点，调整土地供应政策，通过对不同用途土地供给量的调整，来调节产业投资规模以及方向等，引导产业发展，促进当地产业结构的优化，高效整合土地资源，进而达到对城市经济增长方式以及速度的调控；财政货币政策主要是通过对汇率、利率等的调整，来控制银行信贷政策、储蓄政策等，影响市场上资本金的流动，进而控制土地出让，影响土地价格。当信贷紧缩时，银行贷款利率增加，企业自然难以获得高额的信贷资金，单单依靠企业自身资本金很难取得更多的土地使用；当信贷较为宽松时，银行信贷利润较低，信贷门槛也低，企业可以通过较低的成本来获得大量的信贷资金，进而取得更多的土地，土地需求量增加，使得土地交易价格上涨。

2.3心理预期

心理预期主要包括交易双方的风险偏好、价格预估情况等。土地交易双方都是基于各自可以获取一定收益的目的而进行的，因而土地价格的制定也是交易双方的博弈。就目前我国市场情况而言，开发商、企业等买方对一、二线城市土地价格的上涨预期要高于三、四线城市，因而在土地交易上，也会多让利一些，从而尽可能争取到一、二线城市土地的使用权。

3促进城市土地市场健康发展的策略

3.1明确土地管理方向基于政策角度，政府部门需运用多种调控手段，从同步调整土地供求的角度入手，构建长效调控机制，抑制不理性的市场繁荣，促进土地市场自我矫正，实现土地量价的良性联动。基于市场角度，需积极优化土地市场管理顶层设计，完善各类城市土地供应管理制度，合理分配各类城市用地。比如在建设用地上，应以均衡民生住宅用地、共有产权住房用地以及租赁用地等市场的供需为原则；在工业用地上，应以优化市场化配置为原则，合理调整工业用地价格。基于城市角度，对于土地价格增速较快的区域，地方政府可以适当增加土地供应量，但也需要同步加大信贷管控力度，控制地价涨幅，避免不理性的地价增长。

3.2完善土地储备制度，构建土地信息数据库

明确实际土地储备量，是合理规划土地使用，调控土地价格的基础。因而各地方应建立健全土地信息系统，完善土地信息数据库，使得各地方政府可以准确掌握各类土地储备量、使用情况、交易价格等，明确各类用途土地的供需比以及是否存在闲置，以土地利用效率最大化为目标，合理释放闲置土地，以此来调控土地价格。不过土地储备量要维持在一个适当的水平，过多不利于土地资源的利用，过少又不能有效调节土地价格，因而，需要对土地储备制度进行不断完善，明确土地储备原则、土地释放条件等，保证地方土地供应量的稳定，避免土地价格的大幅波动，从而稳定地方经济的发展。

3.3优化土地交易平台，建立土地价格预警系统

保证土地交易的公平、公正，是保障土地价格遵循市场规律的前提。虽然目前有土地招拍挂系统，但一般在具体拍挂定标时，还是会以线下方式为主，不够公开，也不够智能化，因而还需进一步加大对土地交易平台的优化，细化功能程序，推动土地交易的自动化、智能化，借助市场来评定土地出让价格。

结束语

综上所述，城市土地市场价格的波动受到多种因素的影响，相比于其他商品而言，土地资源关系到社会经济的发展，是政府调节自身产业结构、城市规划等的重要手段，基于当前土地市场运行情况，可以从完善土地储备制度、构建土地信息数据库、明确政府职能作用优化土地交易平台以及建立土地价格预警系统等角度入手，对土地市场进行完善，稳定土地价格，推动我国土地管理的规范化发展。

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