W房地产轻资产转型对财务绩效影响研究

W房地产轻资产转型对财务绩效影响研究

李 ,鑫

河南科技大学，河南 洛阳 471000

摘要：近几年，对房地产企业的贷款的政策收紧，商业用地的价格也不断增长，所以这些企业所面对的压力越来越大。在这种背景下，诸多房地产企业都开始寻找新的经营模式。W房地产属于比较早进入转型的一批企业，本文通过对其转型以来的财务绩效进行研究，为遇到困境的房地产企业提供一定借鉴。

关键词：轻资产运营 财务绩效 房地产

一、相关理论

（一）轻资产运营模式的概念

轻资产这个概念最开始是麦肯锡的公司提出来的，并且在公司实施，最后诸多公司效仿并流传开来。

轻资产运营模式在房地产行业中主要的表现为存货和固定资产占的比重较低，而货币资金占比、无息负债占比、广告研发费用占比、现金储备占资产比重较高。其特点是，企业拥有多种的融资方式而不是局限于银行借款。其次是与业务所需其他的企业合作，让他们帮助完成业务，从而降低投入，共同承担后期的风险。最后是企业需要有自己的核心优势，轻资产企业要有一定的组织协调能力，能够对各方资源作出整合预算，这对企业的实力要求很高。

（二）财务绩效

财务绩效是企业战略及其实施和执行是否正在为最终的经营业绩做出的贡献。财务绩效能够很全面地表达企业在成本控制的效果、资产运用管理的效果、资金来源调配的效果以及股东权益报酬率的组成。

二、财务绩效分析

公司转型结果的好坏可以从其经营的数据上体现出来，所以，本文将通过W房地产的财务数据对公司的盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力四个方面对W房地产集团的轻资产运营模式进行分析。

（一）盈利能力分析

虽然W房地产公司已经在朝着轻资产方向发展，但是它的销售净利率却是下行的。这种情况在一定程度上是合理的，W房地产公司从2014年开始逐渐转型，转型需要大量的资金进行品牌建设，通过新媒体等进行宣传。此外，转型也必定会带来管理费用的提高。因此W房地产公司的销售净利率整体看是降低了的。

W房地产公司的销售毛利率自2014年开始转型后在整体趋势上呈现上升趋势，而且上升的还是十分迅猛，这说明W地产公司正在适应新的政策并做出了良好的调整，从而使得获取利润能力一步步提升。

2016年的房地产业调控政策严厉，有大量的限购、限贷政策发布，所以从销售利润上率看，W公司在这一年是2010-2019年最低的11.79%。这也是房地产行业的普遍现象。

从净资产收益率上来看，W房地产公司在2014年只有17.86%，这是低于行业平均值的。这一方面是因为房地产行业不景气，另一方面是W房地产公司开始转型，对资产的重组和公司架构的整合都是净资产收益率降低的原因。但此后2015-2018年净资产收益率都是增加的，且高于同行业平均水平，说明转型虽然使得净利率在转型初期降低，但是净资产收益率保持在较高水准，转型还是比较成功的。

（二）营运能力分析

W房地产公司在进行轻资产转型后其整体的资产结构与经营模式都有较大改善，特别在存货的周转速度有了很大上涨。尤其是在2014-2016年，其存货周转时间一直比上年有所减少，周转速度明显加快。2017-2019年，房地产行业周转能力都有所下降，W公司的周转能力同样也在衰减，但整体仍在可控范围。

流动资产周转率和存货周转率的趋势基本相同，在转型后2014-2016年显著提升，在2017-2019年略微下滑。

由数据可以看出，W房地产企业资金周转率、流动资产周转率、总资产周转率都在进行转型后有所提高。而应收账款周转率则是从2014年转型后持续攀升。对这些数据进行分析我们可以发现W房地产公司通过轻资产转型，提升了各项资金的周转率，从而使得各项资金快速到账，可以加快新的项目的进度，提升项目完成的效率，提升了企业的营运能力。

（三）偿债能力分析

房地产企业需要大量的资金来完成项目，并且回收资金需要一个比较长的周期，所以为了让项目能够正常开展运行，往往房地产公司都负担很重的债务。因此，一个房地产公司偿债能力不论是对客户还是合作伙伴来说，都是十分重要的评价指标。

从查到的数据中可以看到，W房地产公司的流动速率在2014年转型后不断变小，速动比率在转型后有略微的提高。对于普通企业来说，流动比率一般维持在2左右，但是由于房地产企业的特殊性，其流动比率会低于其他大多行业。W房地产公司在面对政策收紧时，积极提早采用促销战略，减少了库存积压，合理地利用资金快速周转，来保证公司现金流。转型后，W房地产公司对比同行业的这两项数据还是可以接受的。

W房地产公司的资产负债率逐渐升高，而产权比率也在这些年剧增。这是因为在当前的背景下，房地产业普遍面临资金短缺的问题，W公司面对这样的情况也不得不采取一系列的措施，通过多种渠道融资，帮助企业度过这段艰难的时期。这两项数据是长期偿债能力的重要指标，这两项指标过高表明从长远来看，企业所承担的财务风险还是比较大的。

（四）成长能力分析

当今的房地产政策使得各个房地产企业的发展都异常艰难，房地产公司想要经营并得到发展必须要拥有更好的观察力，把握发展机遇。

在查德欧的数据可以看到，在2014年W房地产公司的各项成长能力指标大多降到了最低点，四项数据都在百分之十以下。这也是W房地产公司转型的原因。在转型之后，W公司的这四项数据都有所提升，而此后，受到各种限制，各项指标还是上下起伏。

而从营业收入增长率来看W房地产公司自2015年之后，还是远超行业平均值的，这是因为转型初期，W公司的主要收入因为转型而减少，而后通过转型的逐步完善，再加上对市场的适应，W公司的营业收入增长率逐步上涨，并远超行业平均值。

三、分析结论

房地产业在过去的几十年对我国经济发挥着重要影响，这些影响有正面的也有负面的，近几年来这些负面影响越来越严重，这就使得国家不得不对房地产的发展进行干预，房地产商因此需要转型，另谋发展。通过对W房地产业的分析。得出以下结论：

轻资产运营的转型在一定程度上缓解了W房地产的筹集资金困难，拓宽了获取资金渠道，提升了资金的周转能力，降低了因为资金链断裂的风险。

轻资产运营转型让W房地产公司拓展了公司的利润来源，不仅仅依靠出售土地和房屋来盈利，进而借助公司的品牌和影响力与其他公司合作，共同完成项目，分摊风险。

由于轻资产的转型。W房地产更加注重了核心竞争力的发展，通过对服务和整个管理结构的改进，优化了内部团队，提升了客户对品牌的认可和信任，提升了品牌价值。

参考文献：

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