国有企业物业管理如何走向市场

国有企业物业管理如何走向市场

景星

南通城市轨道交通有限公司   江苏  南通   226001

摘要：随着现代经济生活的日益发展和社会科学技术的飞速进步，物业管理公司作为另一个新兴的专业化家庭服务行业，在当代中国得到了发展并初步形成规模。然而，随着近年来我国国有企业经济体制各项改革的深入，国有企业内部改革的总体方向也在逐步向内部主辅分离的专业改革方向发展和探索。对于国有企业的内部产权管理来说，是我国未来的发展方向，为了适应未来国有企业经济的发展和方向，国有企业的外部产权管理也正朝着更加市场化的方向发展。

关键词：国有企业；物业管理；对策；市场

自上世纪八十年代中国第一个私营物业公司制度建立以来的近三十年里，中国房地产业的物业管理运作模式得到了初步有效的应用和发展，成为另一个高度市场化的新的重要社会管理经济体系，专业化经营，适度社会化经营。近三十年来，物业管理运营服务价值的提升和服务信息的价值质量逐渐得到人们的认可。然而，随着现阶段国有企业计划经济体制模式的深刻改革，目前国有企业实行的物业管理改革，只是在正式建立现代管理机构之后的一种现代管理行为模式，短期内不能对推动国有企业经济体制全面改革发挥根本性作用。

1国有企业物业管理当前存在的问题

1.1工作人员缺乏专业素质

目前，我国许多大型国有企业也存在着这样的实际情况：一些企业员工由于身体原因不能一直工作或在企业一线工作，被分配到其他企业的基层物流部门，这无疑使许多国有企业物流部门的大多数员工容易缺乏专业知识，思想观念相对落后。因为现在大多数员工都是一些年老、体弱或残疾的人，他们基本上没有进取精神，对目前的工作状况比较满意。此外，在国有企业的物业管理实践中，可能存在大量特殊关系户，导致基层物业部门的大多数物业工作人员不具备该岗位所需的其他专业技能。此外，该公司几乎没有专门人员来承担一些看似痛苦、肮脏和凌乱的琐碎工作，因此一些企业几乎只能雇佣临时的固定兼职人员。对于其他看似简单的琐碎工作，往往会有大量的企业兼职人员相互竞争，造成一些人力资源成本的极大浪费，导致许多企业人力资源的相对生产成本也随之增加。

1.2住房与公共设施老化落后，运营脱离市场

在中国较大城市经营房地产的国有建筑物业企业有其成立的初始日期。它们位于为当地国土资源部门、住房管理部门或当地国有土地开发建设项目的物业公司，或总部下设专业机构的当地住宅物业管理公司。在管理和建设过多房地产建筑的项目名称中，大多数是地方大型住宅建筑建设和开发项目的多个国有产权开发项目，如农村非农安置房、廉租房、城市拆迁安置和扶贫安置房，这类建筑企业的建设项目中，要么开工时间普遍比其他开发商早，要么房地产本身的整体建设和管理质量存在严重问题，这两个结果也将直接反映出开发商处于一个相对陈旧的，城市住房配套设施和其他城市基本公共建设服务设施长期处于落后、老龄化、低效地运行和发展阶段。总体而言，住宅项目的收益率呈现负增长的运行状态。此外，由于一些安置房的建设和改造加固需要，一些社区未能依法按时向各单位业主收取社区财产和房屋维修专用设备大修补偿金。几乎每年，社区内所有物业的所有设备维护费用等所有费用都将由物业本身承担，这反过来又直接导致整个社区的物业维护工程服务基金无法及时、充分、有效地覆盖社区内每个单位的几乎每一个角落。此外，由于日常维护管理人员素质不高，房屋综合装修改造资金来源不足，或投资不足等诸多因素，部分既有老旧村民房屋将长期失修，线路设施将出现严重陈旧、老化等恶劣环境，因此，业主可能会在他们的旧房子的安全隐患很多。一方面，这主要是因为这些老房子的售价低于当地新房的售价，使物业管理单位能够正常分配使用过的物业，而维修补偿基金的数额相对较小，这无疑使得我国目前国有及大中型民营房地产企业对职工住房建设和维修资金等各项费用的实际直接支付或承诺及管理服务能力也相对不足。每年可以使用的补偿金额很难同时用于支付住宅重建或建设和维护的费用。

2国有企业物业管理走向市场的对策

2.1转变管理理念

国有企业传统的物业管理理念应该完全独立于房地产企业的转型。通过对物业管理公司传统企业管理理念的重大转变，国有企业的部门领导和相关员工必须更加充分地认识到，传统物业管理公司的根本核心工作是管理服务，同时，要进一步使其员工主动面对危机风险，激发广大员工主动承担完成企业工作职责的强烈动力，不盲目满足现状。国有企业员工对自身工作和服务的整体发展有责任感，最终形成对物业管理行业整体发展的合理责任感，使整个国有企业员工有一定程度的自我发展，使他们能够对自身业务和服务业的整体发展有合理的责任感，使物业管理领域的管理资源配置真正达到最优的运营模式。

2.2培养综合能力强的工作人员

国有企业物业管理最主要的工作目标是：业主委员会代表对公司物业部门负责人的日常工作基本满意。此外，由于其物业员工大多属于公司特殊服务型管理专业下的特殊业务类型，工作质量水平也与公司员工必须具备一定专业素质的综合性岗位的工作技能水平直接、密切相关，知识水平和相关专业技能。因此，国有企业管理者在开展物业管理各项标准化工作时，需要在有序开展和规范考核的全过程中，通过自我培训和考核的全过程，定期对各岗位全体员工进行全面、完善的标准化操作自我教育和自我培训，下属企业员工能够全面提升和提高本企业员工在各方面管理的专业技能水平和素质，以及各管理岗位的综合业务实践和应用能力，确保企业开展的各类物业管理活动有规范的程序，严格规范各项业务的运行，并进行有效管理，进一步提高全体物业员工和员工的服务能力和素质，并显著提高了公司整体物业员工综合管理的专业水平和素质，为我们实现未来物业管理领域这两项核心工作能够有效实现的最基本、最主要的质量管理能力目标奠定了基础。

2.3对国有企业的物业品牌进行强化

国有企业做得好物业管理公司想要企业能够在实践中真正顺利的去走向一个市场，并因此在该市场竞争中也具有其一定优势的行业地位，那么它就首先需要得依靠这个国有企业充分发挥自身独特的专业优势，也就是积累那些年的物业管理中的大量宝贵工作经验，充分合理地吸收利用先进管理思想经验，通过诚信服务的新型经营思维方式，将公司物业管理工作质量上予以其一定的程度上的提升。从而能够进一步起到政府对大型国有企业物业品牌意识进行引导强化推广的示范作用，使大国有企业对物业管理服务的向市场化运营转变的自觉进程真正能够快速得到进一步提升。

3结束语

总而言之，随着现阶段国有企业进行经济改革过程的逐渐深化，国有建筑物业企业制度也势必要逐步进行了一定的程度上的综合改革这样才能继续在整个国有企业改革的经济体制改革工作中真正起得到了积极有效的导向作用。这无疑就必然需要将国有企业开展的相关物业管理相关工作及时走向国内市场，但是对于当前的我国开展的一些物业管理有关工作在及时走向我国市场开展的工作过程的当中肯定还可能存在这样一些具体问题，只用需要对着这些相关问题来进行跟踪研究分析并同时通过做出相应合理的相应对策才能解决掉这些相关问题，才能进一步保证我们国有企业开展物业管理并在未来国有企业改革的创新发展历程中得以真正及时的有效发挥市场效用。

参考文献

[1]刘献民．国有企业物业管理如何走向市场[J]．现代物业，2007，（12）．

[2]周越．国有企业物业管理浅析[J]．管理观察，2009，（21）．

[3]黄建华．国有企业后勤物业管理的实现探讨[J]．现代商业，2009，（14）．