对物业维修资金管理工作中政府角色定位的探讨

对物业维修资金管理工作中政府角色定位的探讨

王志成

连云港市物业管理中心  江苏云港市   222000

摘要：我国物业维修资金制度建立至今已走过了十余年的历程，但就发展现状来看，目前仍属于一个较新的工作领域，制度尚未十分健全，制度的可操作性、完备性和前瞻性都有待进一步深入研究论证。造成这种情况的主要原因是由于物业维修资金作为维修、更新与改造物业共用部位、共用设施设备的费用，其权利主张者少则十几二十位业主，多则成千上万位业主，同时其支出很多时候不可事前准确预料，时间上又往往要求很急，常常无法在使用前给出明确的使用方案，这就决定了物业维修资金较一般的公共资金而言具有较大的特殊性，也为政府管理部门对资金的管理带来较多难点[1]。

关键词：物业；维修资金；政府；角色定位

引言

无论面对怎样纷繁复杂的工作实际，作为物业维修资金的政府管理部门，首要职责就是为广大业主的物业“养老金”保驾护航。要做好这个工作，先决条件就是政府管理者必须明确自身在物业维修资金管理工作中所要扮演的角色，政府究竟应该站在管理的主导地位还是仅仅作为制度的一个被动执行者？政府面对种种复杂情况应该怎样把握方向和尺度着手炒作？这些问题将是本文的突破点和创新点。

一、物业维修资金制度的施行现状

1.1业主对物业维修资金制度的了解程度较低

由于现在政府对物业维修资金的归集是强制性的，并且直接与产权办理挂钩。很多业主在买房时最关注的是产权能否顺利办妥，既然交存物业维修资金是办理产权的前提条件之一，那么业主基本上都会以较配合的态度按规定交存物业维修资金。资金是交存到位了，但很多业主实际上对这笔钱的具体作用并不十分了解，有些业主在交存了物业维修资金后以为今后自己物业的所有维修费用都可以从这笔资金中支取，有些业主交存了一笔数额不菲的维修资金后却以为这笔钱应该是上缴国家的，甚至还有些业主只知道物业维修资金是买房时必须缴交的一笔资金，至于缴交之后具体用于哪方面维修却完全不清楚，这样的例子在现实中屡见不鲜[2]。所以需要加强业主对于维修资金的认识，要让其了解资金的用途以及使用时的用处，让每位业主都能参与到对于维修资金的监督和监管作用，保障业主的自身合法权益，确保资金的使用是合理合法的。

1.2物业维修资金的使用率较低

物业维修资金制度施行的几年时间，很多新建物业并未超过保修期，这一方面从客观上导致了资金的使用率较低。另一方面，维修资金使用过程中的种种复杂情况也导致了资金的使用率较低。

首先，《物权法》中对使用物业维修资金时两个三分之一的前提规定，无疑是横亘在资金与业主之间的一个较大障碍，为业主对资金的使用设置了不低的门槛。据很多业委会成员及物业管理公司反映，一些较大的小区，动辄好几百、上千户，其中很多业主缺乏对于物业的消费意识，对一些公共物业根本不同意花“自己的钱”来维修，任凭业委会或物管公司怎样解释，他们的看法都不会改变。要在动用维修资金前得到三分之一以上的业主签字同意操作起来相当困难。

其次，由于目前暂时缺乏可操作性较强的物业维修资金使用细则，在维修资金的实际使用过程中，很多复杂情况处理起来只能单凭一些简单经验，实在无据可依。另外，最难处理的情况一些老旧小区，物业维修资金的归集量非常小，而且没有成立业主委员会，但房屋年久失修，正是急需大量使用维修资金的时候，这样的小区要使用资金更是难上加难。

同时还应注意到，最高人民法院最近刚刚出台了法释[2009]7号文《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”之规定，意味着同一个小区内，自留有较多未出售物业的开发商和购买较多物业的业主在使用维修资金时将失去话语权，这将进一步加大广大业主在使用维修资金时的复杂度[3]。

二、政府管理部门的角色定位：化被动为主动

以上列举了物业维修资金工作中的一些典型问题，对这些问题进行破解的关键，其实就在于政府管理部门如何把握和定位自身角色。

2.1政府应大力宣传政策制度，逐步提高业主的认同度

只有加大对物业维修资金制度的宣传力度，并通过多种形式提高业主对物业维修资金制度的关注度和参与度，同时加强管理部门与业主、物业管理企业间的良好沟通，才能使广大业主逐步提高对政策的了解程度、具备较一致的认识水平，也才能给政府对物业维修资金的管理创造更好的外部条件。在政策宣传方面，目前较好的做法：将政策印制成简易生动的宣传手册放置于开发商售楼部或小区物业等处供准业主或业主参考；在每年的维修资金账户派息日通过媒体向全社会公布派息信息，并在网上开通派息及使用分摊查询等各类业主互动模式等等。

2.2政府应把握管理的原则和导向，合理降低操作难度

政府目前对物业维修资金的管理模式或采用粗放型管理或采用精细型管理，无论哪种管理模式往往都走向一个极端，导致最终结果是“不管则乱，一管则死”。

比如目前一提到物业维修资金的使用，大家都会想到三个字“使用难”。“使用难”几乎已成了维修资金使用问题中最具代表性的描述。造成使用难的原因很多，突出的一个原因是《物权法》中关于“两个三分之二”规定的不易操作、难于实现。可是即便如此也并不代表“两个三分之二”的规定就是错误的物业维修资金既然是全体小区业主的钱，施行公共管理共同表决也是理出必然。“两个三分之二”的规定从法理角度理解起来是没有问题的，但在实际操作中又必须便于实行，那么对于政府来说，最好的解题思路应该是引导小区内的全体业主共同确立一个关于维修资金使用的大原则、大方向或总体方案，没有成立业主委员会的小区在需要使用维修资金时也可考虑适当引入社区居委会的协助管理，总之政府应在可控范围内尽一切努力降低实际操作的复杂度。当然，仅仅这样也还是不够的，如何保证业主对维修资金的使用细则仍具有一定程度的可控性呢？政府在制度设计上应当考虑到每位业主对于使用细则的事后审查和责任追究的权利，这项权利的存在意味着业主对维修资金的动向仍然掌握着充分的主动权。

2.3政府应制定细化的标准和依据，严格规范操作程度

政府的物业维修资金管理部门目前在工作中还面临一重尴尬就是“标准的缺乏”。目前我国在物业维修资金管理方面起到支撑作用的法律法规是分别是2003年9月1日起施行的《物业管理条例》、2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》以及2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》。这些法律法规虽经过一步步的发展、应用和完善，在理论方面已较为合理可行，但现实应用中仍缺乏一套客观量化同时又便于操作的标准和评价体系，政府管理部门很多时候能依据的仅仅是很少的一些经验。可见预见不久的将来，物业纷纷超过保修期需要大量使用维修资金时，标准缺乏的问题将严重暴露，这是非常危险的。

三、案例分析与思路探寻

一个物业管理区域的规模往往与住户户数、人数多寡有直接联系。有的物业管理区域规模较小只有几百户，而有的物业管理区域住户可能多达三、四万户。无论是怎样规模的物业管理区域，相信都能通过梳理和分析它们的共性来探索解决物业维修资金管理使用的思路。以现实中一个一般的小区为例，我们完全可以将小区的维修资金使用支出项目按用途进行多层次分类来解决或部分解决以上问题。

小区设施定期更新改造方面的支出是维修资金使用中最具规模性且基本可预见的一部分支出，如小区消防设施、道路、沟渠、池、井等就可列入定期更新改造的支出。这部分支出可由小区物业管理公司按一定时间段作出预算方案交全体业主投票通过，然后按预算方案执行。政府管理部门如果也能相应地制定一些政策，指导各类物业定期做一定的维护、更新和改造，减缓物业损耗和老化的程度，便能将管理工作中各类突发状况和棘手问题防患于未然，这或许也是另一个值得深入思考的方向。

总结：政府做好物业维修资金管理工作的关键在于如何从公正、权威、专业的角度引导一个庞大的业主群体对于物业养护维修和物业维修资金的正确认知和良性参与，从这个意义来说，政府应当始终站在一个主动的角度积极介入和推进物业维修资金的各项工作。这项工作进步的空间还有很大，要做的事情还有很多，政府管理部门只有定位好自身角色才能更好地发挥自身职能，为业主物业的维修、维护带来良好充足的资金保障，更为将来物业维修资金制度的真正成熟完备带来积极、深远的影响。

参考文献：

[1]刘波.物业维修资金管理中存在的问题及改善建议[J].财会学习,2020(11):219+221.

[2]杨梓誉.分析物业维修资金的管理现状及改善方案[J].现代物业(中旬刊),2020(04):28-29.

[3]莫艳群.分析物业维修资金的管理现状及改善方案[J].建材与装饰,2018(34):130-131.

王志成  男 1986.12  江苏连云港  222000  连云港市物业管理中心  本科  中级工程师   

研究方向: 1.物业维修资金使用项目中引入第三方审价机构的几点思考    2.优化物业维修资金使用监管