浅谈房屋面积测量工作方法

浅谈房屋面积测量工作方法

刘国辉

清远市清新区城乡建设测绘队  511899

摘要：房屋面积与房地产价格密切相关，由于房地产交易金额较大，涉及广大群众的切身利益，交易双方若对房屋面积存在争议会导致纠纷，增加社会成本，降低公信力，须充分认识房屋面积测量工作的重要性。下面本文就房屋面积测量工作方法进行简要探讨。

关键词：房屋面积；测量工作；方法；

在现阶段，我国房地产行业正在飞速扩张，所以相关市场规模也越来越大。正是由于这个原因，所以越来越多的人开始关注房地产测绘以及房屋面积的测量工作，而且对于房地产测绘工作，业界也越来越重视。很多相关企业都积极引进先进理念，而这就不仅为房地产测绘以及房屋面积测量工作的准确性提供了很好的保障，而且还平衡了房地产市场上各方的经济利益，从而就奠定了房地产事业可持续发展的良好基础。

1房屋测量工作重要性分析

1.1 房屋面积测量是工程量的计算基础

房地产测量中的房屋面积测量工作是计算建筑工程量的基础。若房屋面积测量数据存在错误，会造成建筑工程量的测算结果与实际情况不符，影响工程造价预算，造成房屋工程人力、财力等资源的浪费。

1.2 房屋面积测量是房屋价值计算的基础

房地产测量中的房屋面积测量工作会对房地产交易价格产生重要的影响，房屋面积的测量数据是计算商品房价格的基础。房产测绘的技术性、政策性均较强，其测绘成果承担了较多测绘技术职能以外的责任，房屋面积测量出现误差，会引发一系列法律纠纷，不利于社会和谐稳定发展。因此，须高度重视房地产测量中的房屋面积测量工作，合理测绘仪器设备和测量方法，以提高测量的精度和效率，确保测量结果客观准确。

1.3 有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介会偷换概念，误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

2房屋测量测绘技术的应用实例分析

2.1 案例概述

某房产测量测绘项目对测量测绘数据的质量有着较高的要求。为了保障房产测量测绘目标得以实现，在作业过程中，使用徕卡 BLK2GO 手持实景扫描仪，进行边走边扫描作业。通过移动测量，采集所需的数据信息。不仅降低了作业强度，同时提高了作业的效率和测量测绘精度。

2.2 外业采集

本项目使用的徕卡BLK2GO，集成了激光雷达技术和SLAM 技术以及 IMU 技术等，具有功能齐全和质量轻等优势。测量测绘作业人员利用手持设备，能够对周围环境进行扫描记录，通过三维点云和高清图像等形式呈现出来。在本次房地产测量测绘作业中，总计扫描采集了 1 栋建筑室内外六层的数据信息，采集作业用时仅 18min。外业采集的流程如下：设备初始化—持续行走扫描—关机结束扫描。

2.3 内业数据处理

测量测绘作业环节的内业数据处理较为关键，本项目使用的是 REGISTER 360 全自动数据处理软件，实现了数据的自动化拼接，可以生成全景影像以及真彩色彩点云数据。整个操作过程简单方便，采用无线或者有线的方法，可以一键导出数据，完成相应的处理。此次测量测绘数据的处理只用了 48min。建筑测量成图的流程如下：数据处理—全自动数据处理—点云—成图。经过处理后，可以获得建筑结构图、立面图。

2.4 效率对比分析

从技术应用的效果分析来看，此技术相较于常规静态站式扫描技术，在作业效率方面有着明显的优势。效率对比如下：（1）徕卡 BLK2GO。采集时间为 18min、处理时间为 1h（点云）+2h（成果）、精度可以达到 2cm、采集人员数量为 1 人 ;（2）常规测量技术。采集时间为 25h、处理时间为 3h、精度可以达到 2cm、采集人员数量为 2 人。

3房屋测量测绘的要点控制策略

3.1 编制完善的工作管理方案

要高质量推进房产测量测绘工作的开展，编制完善的管理工作制度，指导各项工作规范化科学化开展落实至关重要。结合测量测绘任务的实际情况，分析可能遇到的问题，制定相应的管理制度，促进各项工作高质量落实。细分测量测绘指控的任务与职责，调动相关部门的力量，促使整个作业能够得到有效的规范和控制。建立健全完善的房产测绘测量工作机制，对提高房产测绘结果的准确性起到积极的作用，进而保障整个作业的有效开展。对房产测量测绘工作进行全面的监督检查，根据采集的数据信息，评估此项工作存在的不足与问题，进而提出相应的措施，保障整个工作进程得到优化［1］。

3.2 严格落实测绘标准规范

测绘工作人员是标准规范作业的执行者，要想提高测绘面积质量，必须加强测绘人员的职业操守和责任感，这就要求测绘单位在工作中实施自检和互检。相应的质量控制措施如下:（1） 独立进行测绘验收。房产面积测绘工作包含诸多环节，测绘单位要对测绘小组指定本单位高级工程师进行阶段验收和确认，每个环节的验收就具备了独立性，能够对测绘人员进行有效的监督。（2）对标准规范的理解是仁者见仁、智者见智，难免会存在测量结果存在不一致或瑕疵，当发生问题时，测绘小组应展开自检和互检工作，第一时间讨论和解决问题，如未达成共识，则及时向领导汇报，这样做，既有利于保持工作的严谨性，又能获得本单位的支持。（3）测绘工作人员对测绘报告、设计方案等要认真编写、审核和归档，严格审阅，保证其内容的真实性。（4） 测绘单位鼓励工作人员积极参与、主导业内或本单位的测绘技术交流会，让测绘人员成为业内的知名行家，与此同时，通过在会议上交流或解答测绘过程中的各种问题，归纳总结经验，不仅有利于测绘人员的成长，还能推进标准规范的完善。测绘单位要不断地优化以及完善公司制度，通过优良的制度来规范房产面积测绘人员的行为，减少人为失误，提升面积测绘成果的精确度。

3.3 优选适宜的测量测绘技术

目前，房产测量测绘可采用的技术手段和仪器设备很多，若要保证测量测绘作业的质量与效益，必须做好技术对比分析，围绕技术应用性能和经济性两大方面，做好相应的分析工作，提出有效的技术方案。积极推广使用现代化房产测量测绘技术，在保障测量测绘精准度的同时，提高作业的效率，降低人力成本。结合测量测绘手段和仪器设备特点，制定完善的技术方案，指导相关工作高质量地进行，确保测量测绘结果的应用价值得以实现［3］。

3.4 把控测绘数据的质量

（1）仪器设备。对测量测绘作业使用的仪器设备，要进行相应的维护与保养，使其能在房产测量测绘过程中，获得高质量的数据信息，为房地产开发提供支持。（2）环境。在测量测绘工作前，要对作业现场环境进行勘察，分析干扰测量测绘作业的因素，全面排查潜在的隐患，保障作业有序进行，获得准确的房产测量测绘数据 。（3）人员。房产测量测绘人员的业务水平高低，直接影响到技术应用的效果和数据采集的准确性，因此，要做好人为因素的防控。对参与测量测绘作业的人员，必须进行相关的技术培训，提高其作业的质量与效率。加大对测量测绘作业全过程的监督，消除人为因素的影响，保障测绘价值的实现。

4 结束语

综上所述，在房地产行业快速发展的时代背景下，房屋面积的测量工作更显重要性。房屋面积的大小作为房地产行业和建筑行业发展的重要指标，也是用户十分关注的焦点问题。房屋建筑面积测量在某种程度上发挥着城市管理的职责，同时兼顾产籍管理等任务。加之房屋建筑面积的测量任务繁重，测量技术要求高、精度要求高，因此测量人员要全面掌握测量要点、计算规则，科学开展测量工作，确保最大限度地提升房屋面积测量精度，减少房屋面积纠纷，推动房地产行业和建筑行业的健康有序发展。

参考文献：

[1]李晨.对房地产测绘和房屋面积测量计算工作的思考[J].科技创业家,2014(1)

[2]李强,王佩贤.房产测绘中房屋面积预测和实测对比研究[J].住宅与房地产,2019(18)

[3]南亦林.对房屋建筑面积计算规则分析[J].住宅与房地产,2019(9)