房地产企业资金管理中存在的问题和对策研究

房地产企业资金管理中存在的问题和对策研究

车家发

（辽宁保利实业有限公司  辽宁省沈阳市  110000）

摘要：房地产企业应当持续加大资金管理力度，提前做好资金风险管控预案，确保房地产企业资金安全，助力房地产企业战略目标实现。本文分析了房地产企业资金管理存在的问题，提出了有针对性的对策建议，通过本文的研究为完善房地产企业资金管控提供有益建议。

关键词：房地产企业；资金管理；问题；对策

1.房地产企业资金管理存在的问题

1.1资金风险管理意识不强

从大多数房地产企业走向破产的原因来看，其中占据重要地位的就是房地产企业的资金问题，其原因就是对资金风险管理认识不足。其主要表现在对事中监督的认识缺乏上，面对房地产市场的复杂和多变，没有风险和危机意识，没有做到及时的调整资金策略和制定相应的应对风险的档案等。同时，对资金的风险管理意识不强还表现在对资金管理的重视程度不强上。在房地产企业获取了土地使用证，就相当于获取了丰厚收益的过去，房地产企业的管理者的工作重心主要在拿到土地使用权、做好项目开发和进行房屋销售的环节上，因此对资金的管理没有足够的重视。房地产企业通常不仅仅只负责一个项目开发和建设，有些房地产企业由于业务的需要，可能会一个项目在不同的银行都设立了相应的银行账户，这样一来不仅银行的账户数量增多，还在进行资金的管理时相当的不方便，增加了资金管理的业务量。资产的风险管理意识不强，房地产企业的资产管理就不会和房地产企业的战略目标建立起联系，不利于房地产企业的持续性发展。

1.2单一性的房地产企业资金融资

企业获得资金的渠道主要有三种方式，即企业本身的自有资金、通过资本市场获取的证券融资资金和从银行获取的贷款。在这三种方式中，证券市场上市融资的难度相当大，对门槛的要求也相当高，还受到国家宏观调控的影响，因此对于很多规模不大的中小型房地产企

业来讲，这个融资渠道难以实现。基于这种考虑，对于大多数的房地产企业来说，获得资金的渠道只能是银行等金融机构。但目前由于房地产企业的开发贷款受到国家宏观调控等因素的影响，导致房地产企业已经不能从国有银行获取相关资金。房地产企业在发展的过程中，都会或多或少的出现资产负债率高的情况，这时大多数企业都会在资金运转困难的情况下，采取假按揭的手段来进行欺诈，从而满足向银行获取贷款的需要，为了避免这种情况的不良影响，在某些城市中仅仅只允许针对信誉状况好的楼盘进行一手房的按揭贷款办理。有些房地产企业为了获取到相应的资金，保证企业的资金流动正常，甚至将“在建工程”用抵押的形式转给农村信用社。但是这种获取现金流的方式，很难满足房地产企业的实际需求和正常运转。另外，一旦出现了市场挤兑经济泡沫的现象，还会对银行造成恶劣的影响，导致我国的金融体系陷入混乱，影响国民经济的向前发展，从而对整个金融体系的稳定产生负面的影响。

1.3不完善的资金预算管理制度

很多房地产企业在发展过程中都有问题，其中不完善的资金预算管理制度是房地产企业的共性问题之一。一般情况下，房地产企业都会制定资金预算管理的相关制度，但是这些制度的执行通常都是在日常的企业业务活动之中。房地产企业在遇到投资的机会时，出于高风

险高回报的诱惑下，房地产企业在支付土地款的时候，通常会将资金的预算管理制度抛诸脑后。房地产企业就会在不经过科学的论证和专业性的资金预算管理制度的情况下，进行非理性的资金投资行为，这样一来不仅加大了房地产企业的资金压力，在进行房地产企业后续

开发的时候，其风险也相当大。同时，资金预算管理制度还需要相应的管理人员发挥作用，但是大多数的资金预算管理人员在进行资金预算时，不能够结合房地产企业的实际状况，包括经营规模和经营特点等。导致没有发挥出资金预算管理制度的真正作用。还有些企业资金预算管理做的不好的原因，就是资金预算管理制度存在漏洞和缺陷，导致在进行资金预算管理的时候，出现资金脱离原本的预算管理档案的情况，使得房地产企业的资金预算管理制度失去现实意义。同时，房地产企业的资产管理没有实际的效果，其根本原因也是资产预算管理制度不够完善。从房地产企业的本质特点上来看，房地产企业有着较大的投资规模、较长的项目建设周期和较大的资金需求量。房地产企业假如没有科学完备的房地产企业资金管理制度，那么就不能合理的分析房地产企业的资金结构，就会造成资产的规划和管理失去科学

性，从而导致企业的资金流动出现问题。

1.4资金预算及其执行之间存在不同

现阶段，预算执行率不高、资金预算缺乏精准性的情况在各大房地产企业中广泛存在，并且二者之间还存在许多不同，这主要是由于房地产企业并未具备一个健全的资金管理机制所导致的，不仅会对资金利用率产生不利影响，还会导致资金链断裂的问题发生。

2.加强企业资金管理的对策

2.1提升房地产企业风险管理意识

房地产企业的资金管理工作贯穿整个房地产开发项目的全过程，包括事前、事中和事后。在房地产开发项目的一系列工作开始之前，就要对房地产开发项目的资金风险管理有充分的认识和把握。房地产开发项目在开始之前不仅要做好前期的调研工作，还要做好资金的预测和相应的投资决策，这些内容关乎房地产开发项目的成功和对资金的风险管理。房地产企业的风险管理意识提升就会在做好对项目的资产负债率进行合理的控制和管理，保证财务策略的稳健，减少因为投资不当，从而造成大量的损失。房地产企业提升了资金的风险管理意识，能够在制定相关的战略计划时，充分的考虑房地产企业的实际情况，对房地产企业的经营状况进行科学的分析，将房地产企业发展的优点和缺点都考虑在内，从而尽可能的制定出最符合房地产公司状态的资产管理策略。比如，为了尽可能的减少因为资金管理银行账户多而出现资金管理风险，可以每月都对各项资金进行汇总上报，以便于提升对资金的控制力，从而保证房地产企业资金管理的安全性。房地产企业加大对房地产企业的资金管理力度，主要是为了降低资金带来的风险，其深层根源还是房地产企业的资金风险管理意识不到位。

因此，房地产企业需要加大对资金的风险管理，提升房地产企业全体员工的资金风险和防范意识，建立起相关的资金管理风险预警机制，确定房地产企业的资金管理风险评估指标，保证能够对房地产项目的资金风险进行有效的规避。同时，通过建立房地产企业的资金风险管理预警机制，还能够快速查找房地产企业的资金风险来源，制定合理的应对措施，从而保证房地产企业的资金使用安全和有效。提升房地产企业的资金管理意识，还可以对房地产企业的资金管理利弊进行分析，由相关的部门负责加大对其宣传的力度，举办各种形式的资金管理活动等。

2.2拓宽房地产企业的资金融资渠道

基于房地产企业很难获取到资本证券市场的融资的情况下，房地产企业要想获得融资，只能寻找别的融资渠道。房地产开发企业的特点决定了房地产企业的资金来源通常都是来自银行贷款。出于房地产企业高资产负债率的考虑，一旦房地产企业的资金出现了断层，那么银行付出的贷款资金就会难以收回，长期一来这些贷款资金就会形成不良资产，从而促使金融市场的稳定发展状态被破坏。从国家的角度来看，宏观调控的房地产市场，使得银行不在提供开发贷款，对于中小型的房地产开发企业来讲，企业的发展步入了“寒冬”。对于小型且实力不突出的房地产企业只能抵押“在建工程”，暂时性的缓解房地产企业的资金流动问题。但是，这些做法并不能够从根本上解决房地产企业的资金问题。因此，单一的房地产企业融资已经不能满足现实的发展需要，房地产企业必须要拓宽房地产企业的融资渠道，使融资

渠道变得更加多元化。在融资渠道多元化的前提下，要想保证获得足够的资金，最大限度的增加房地产企业的融资能力，必须要严格遵守相关的法律规范，和证券市场建立起有效的联

系，从而保证推动房地产企业的良性发展。多元化的融资渠道包括的内容相当多，可以从三个方面的内容来进行分析，第一点是房地产的信托融资。房地产企业在进行房地产项目的开发时，通常要经过项目的确立、具体的建设和建成以后的销售等环节，只有房地产企业建成

的项目面向消费者销售的时候，才能够将成本收回来，这说明房地产企业对于资金的需求量相当大。通过信托的方式进行融资，能够在很大程度上降低交易的成本，帮助房地产企业获得相应的资金，从而使房地产企业的融资渠道得到拓展;第二点是房地产的基金融资。房地

产企业可以设立专门的房地产基金，其特点是利用房地产企业的经营杠杆，通过增加经营杠杆的收益，来获取相应的资金。有房地产基金融资作为基础，房地产企业在资金不足的情况下，也能够吸引到投资，这样一来就能够壮大房地产企业的自身实力; 第三点是融资租赁。

通过融资租赁的方式，房地产企业的项目开发资金就有了保障，能够保证基本的项目建设处于正常的状态下，有助于缓解房地产企业的资金运动困难。

2.3健全资金预算管理的制度

房地产企业的管理中资金预算管理是各项管理活动开展的基础，也是房地产企业进行项目开发必须要重视的内容。健全房地产企业的资金预算管理制度，是保证房地产企业做好资金预算管理工作的重点内容，制度的保证有利于促使房地产企业进行房地产开发项目的全面规划，能够最大限度的保证资金的有效和合理使用，还能够提升房地产企业的资金使用效率，从而达到提升房地产企业资金预算管理水平的目的。健全房地产企业的资金预算管理制度时，需要紧密结合房地产企业的实际情况和经营运转的特点，将资金预算管理制度和企业的发展之间建立起良好的融通关系，发挥出房地产企业资金预算管理制度的最大作用，以便于指引房地产企业向着正确的方向发展。房地产企业的资金预算管理制度要保证能够对房地产企业的项目开发进行合理的资金预算，尽可能的避免房地产开发项目不经过资金预算管理制度的论证，就开展相应的项目开发的行为。同时，在当前的大时代背景下，财务领域也得到了良好的发展，为此房地产企业在制定资金预算管理制度的时候，需要积极的转变观念，使资金预算管理制度能够不断的更新，切实符合房地产企业的发展需要。健全房地产企业的预算监督机制，可以从转变房地产企业的资金预算模式的角度入手，明确预算管理的基本原则，即保证房地产企业的经济效益优先，明确房地产企业的资金预算管理重点；保证房地产企业资金运作的规范性，最大限度的提升房地产企业的风险防范意识；保证房地产企业的全面资金预算，保证对全面资金预算的有效控制；保证房地产企业的资金管理人员能够做到职权分

明，做好分级管理的工作。

2.4做好项目实施和预算控制工作

房地产企业牵涉范围较广，与国家当下政策之间具有极为紧密的关联，加之对资金需求量相对较大，不仅收益时期较长，并且还无法确定，即使从表面上而言，房地产企业属于一个效益相对较高的行业，然而在高效益的背景下，同样存在着高风险。因此，为了防止资金预算及其实施方面存在失误，就必须在投资之前，对房地产项目可行性与其操作方面的各类问题予以深入研究，同时提出与之相应的处理方案，以此在控制成本的基础上，减小风险。

3.结束语

综上所述，房地产企业项目的高投入、高风险等特点导致企业承受较高的资金风险，房地产企业应当加强资金管理，健全资金管理体系，重视资金预算管理，科学规划投资，控制融资成本，加强资金运营管理。在未来经营过程中，房地产企业应当持续加大资金管理力度，

从细节入手分析和消除资金管理风险，提前做好资金风险预案，确保企业资金收支平衡、资金链安全稳定，保障房地产企业市场竞争力稳步提升。

参考文献：

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[2]肖璋.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].中国集体经济,2019(04):147- 148.