房地产企业土地增值税清算要点和风险管控措施

房地产企业土地增值税清算要点和风险管控措施

赵宝枕

天津市蓟州万达地产置业有限公司 天津市  300000

摘要：随着房地产行业竞争的加剧，房地产行业的利润空间越来越小，企业在注重提升销售的同时也应重视对各项成本的管理，房地产作为高税负行业，企业应加强对税务成本的关注以避免不必要的税务支出。本文就房地产企业土地增值税清算普遍存在的一些问题进行了探讨和分析，并提出相关对策和建议，以期能为相关企业提供参考。

关键词：土地增值税；清算；风险管理

土地增值税作为国家重要税种，也为地方财政收入做出了重大的贡献。一方面，土地增值税是地方财政收入的重大财源；另一方面，它也是国家对房地产交易市场实施科学调控的工具，尤其对某些房地产企业炒买炒卖土地及房产获取暴利收入进行了抑制，促进了房地产市场健康发展，也为企业带来了好处和动力，推动企业积极改善经营管理结构，最大化的降低成本，在提高综合能力的同时也提高了盈利能力。

1.土地增值税清算的核心要点

项目的开发主要包括可研运营阶段、销售阶段、竣工交付阶段和成本结算四个阶段。房地产企业在进行土地增值税清算时，需侧重如下核心要点：

1.1成立测算小组全程跟踪项目开发

由于土地增值税纳税环节复杂、涉税金额较大、税务管理空间大、涉税风险一般较高，可在项目可研阶段组织成立土地增值税测算小组，由财务部牵头参与可行性研究报告中土地增值税测算工作，并以此为基础在后期四个阶段中根据实际发生数据进行调整，小组由发展部、财务部、营销部、成本部、项目部人员组成，其他相关部门配合。当项目达到清算条件时，该小组直接履行土地增值税清算职责。在履职过程中，及时上报土地增值税清算管理情况、清算过程中遇到的重点、难点问题等重大涉税事项。

1.2执行自我管理与中介机构相结合形式

在项目前期，房地产开发企业应完成土地增值税清算税务中介机构招投标工作，根据招投标结果确定税务中介并签订清算鉴证合同。当项目达到清算条件时，组织中介机构进场，出具清算报告并完成土地增值税清算纳税申报。一方面提升财务内部团队素质，一方面引进专家指导。

1.3遵循土地增值税清算管理基本原则

在项目开发过程中，遵循公司利益最大化原则、设计最优原则、营销策划方案最优原则、成本控制最低原则。在上述原则的基础上依法纳税，合理利用税收优惠政策，尤其是建设项目中若含有普通住宅的，可行性研究方案的测算，应关注并合理利用普通住宅增值率20%以下免征土地增值税的政策。

1.4准确把握清算时间

一是开发项目符合清算条件时，房地产企业应在90日内提交清算申报表到项目所在地主管税务机关完成清算手续办理；二是主管税务机关通过相关资料分析或实地考察，认为开发项目符合清算条件时，将发出清算通知，房地产企业应在收到通知后，90日内提交相关资料完成清算手续。办理开发项目清算手续时，房地产企业应积极收集、整理并提供与收入、成本相关的清算资料，协调中介机构进场并出具清算报告。主管税务机关在收到相关资料后，应尽快组织税务人员对该企业进行资料审核。同时项目因受开发时间、产品类型、销售市场、盈利水平等因素影响，土地增值率存在较大差异。 房地产企业应对项目的实际增值率跟进更新测算，对实际增值率低于当地土地增值税预缴率的项目，应主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额大于清算额的情况，造成资金占压及退税风险。

1.5明确项目物业类型

开发产品一般包括普通住宅、非普通住宅、非住宅三种物业类型，房地产企业应根据物业类型分别核算收入、成本，根据不同期间和不同项目合理归集分配收入、成本、费用及税金，分别计算增值额和土地增值税，否则免税开发产品不能享受免税政策，并从高计征土地增值税，同时也加大清算的难度和工作量。

1.6精准计算收入成本

在清算过程中，一是清算小组应核对清算收入与网签收入差异，就差异形成原因做好事前筹备，存在特殊情况的，提前准备书面解释材料。二是整理与成本相关的资料，确保项目开发成本及其他不可预见费用的真实性，对特殊事项提前准备书面解释材料及应对措施，确保成本扣除最大化。三是项目测算阶段，充分考虑后期土地清容、补交土地出让金、修订出让合同、公共配套设施、竣工交付时点及移交手续取得等问题对土地增值税清算的影响，提出相关建议措施。四是项目清算阶段，确保项目竣工后销售面积达到85%时已完成工程结算，并取得全额发票，并向政府部门移交的公共配套设施取得移交手续。

1.7合理选取分摊方式

土地面积占比法或者建筑面积占比法是房地产企业常见的成本费用分摊方式。房地产企业应根据项目开发特点选择适用。比如：在同一清算单位内，对容积率差别较大的，可采用土地面积占比法分摊不同类型产品土地成本；按建筑面积占比法分摊同类型产品土地成本。

2.土地增值税清算存在的问题及风险管控

由于土地增值税清算涉及项目开发全过程，清算环节复杂、加上税制方面也存在部分不完善、不明晰之处，部分房地产企业在进行土地增值税清算时，容易发生以下问题，若处理不当，将会影响清算结果的真实性、精准性，从而导致税收风险，为企业带来不良影响。

2.1收入确认方面常见问题

（1）预售过程方面

关注清算项目是否具有房管局颁发的商品房预售许可证、商品房买卖合同书、专业测绘队出具的面积测绘报告、工程规划验收合格书以及工程验收备案表等。核实其销售单价是否真实、已售建筑面积是否足额申报、是否按规定进行预征申报等，比如：在销售过程中，一般存在销售折扣与折让，在向主管税务机关提供清算资料时，一定要确保销售收入金额与销售发票、销售合同所载金额一致。对未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所列的售价金额确认收入。

（2）视同销售方面

核实转让给关联方、股东和管理人员的房产，转让收入是否偏低，除非能拿出合理的解释材料，否则主管税务机关均会认为不能反映特殊条件下房地产的公允价值，不会认定为正当理由转让价格。

（3）违约金列账方面

一是因客户撤销购买意向而收取的违约金是否列入营业外收入；二是客户延期交付房款而收取的违约金，是否列入销售收入。

（4）涉及“营改增”方面

清算项目涉及“营改增”实施前后的，财务列账是否区分了含税收入和不含税收入的问题。

（5）其他销售方面

对法院拍卖和执行的相关房源信息，特别是以房换地、以房抵工程款或材料款等有可能与该清算项目申报的已售房源信息不一致的，需关注其是否涉及税收风险。

2.2成本确认方面常见问题

（1）合同执行方面

项目开发建设过程中，会涉及众多合同，比如：桩基工程合同、工程承包合同、设备和材料采购合同、钢结构、幕墙、水电安装、装修合同、监理合同、项目管理合同、工程咨询合同、运输合同等，应特别关注这些合同所列内容是否实际发生，是否正确归集，且取得合法有效的凭证。特别是房地产企业根据合同约定扣留施工企业的部分工程质量保证金，是否在取得建筑安装发票的前提下列支。只有对项目土地增值税可扣除项目金额的准确性和真实性进行明确，才能合理进行纳税规划。

（2）未按时取得合法凭证方面

核实清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目，清算后是否取得合法有效凭证，并增加清算后转让房产当期的“单位面积成本费用额”，进行后续扣除。

（3）开发间接费核算方面

核实其是否只列支了与工程直接相关的费用。企业是否将综合部、财务部、发展部等职能部门，或者销售部、客服部等营销部门发生的费用列入开发间接费用。

（4）土地成本核算方面

一是受让成片土地使用权后，对于分批分期开发并转让房地产的，其扣除项目是否选择采用了土地面积占比法或建筑面积占比法进行计算分摊。二是取得土地使用权所涉及的成本、费用、税金，其加计扣除金额是否准确。三是清算项目申报的土地成本金额、土地面积，与纳税人获得土地时缴纳契税时申报的税基和土地面积是否一致，以确保土地使用权的合法性，减少不合规或违法操作等行为的发生。

（5）公共配套费核算方面

关注相关合同、发票，比如公司初始取得土地使用权时无偿建设的学校、道路、公园等公共设施，是否在出让合同中已明确公共配套设施的产权归属。

（6）地下车位成本确认方面

其地下基础设施建造主要服务于地上建筑，用于地下车辆停放成本较少，原则上只分摊建安成本，但有些房地产企业在车位成本中也分摊了土地成本，应对地下车位的可售性、性质、用途进行综合分析，判断其土地成本分摊的合理性，避免分摊不清晰导致税负的增加。

（7）税收优惠政策方面

有些房地产企业未明确划分物业类型，均以普通住宅列账，让普通住宅取得的增值额未超过扣除项目金额的20%，从而享受免征土地增值税的优惠政策，致使不缴或少缴土地增值税，增加了企业风险因素。

3.土地增值税清算策略

3.1夯实基础工作，提高清算水平

在进行土地增值税清算时，税务机关需要复查收入确认的真实性，扣除项目的准确性，税收优惠政策执行的规范性。

资料票据完整合规是清算的基础。建议开发过程中完善收入、成本各项资料台账登记及档案管理工作，确保资料的完整性、内容的准确性与真实性。尤其票据管理方面应取得合法合规的发票，为成本认定扣除奠定基础；同时厘清项目所有招采事项，确保合同签订时间在竣工备案时间之前，避免清算时成本被税务部门剔除。

税收优惠合理应用是清算的前提。建议核算过程中厘清普通标准住宅的增值额，准确判定其增值额是否未超扣除项目金额20%。同时全面科学对比项目需缴纳的税额，合理选择清算时间，尤其是涉及一些税额较大的，期望自行清算办理延缓缴税的项目，应提前与税务部门沟通，协调税务局延期且分批缴纳税金。

收入成本清晰界定是清算的根本。一是现在有很多房地产企业为扩大销量，满足不同消费需求的客户，将清水房改为精装房出售。建议房地产企业在确认收入时，将精装房的总售价减去室内可挪动的各种家具家电采购成本之后的收入再作为精装房的销售收入，对室内其他装修工程发生的费用列入开发成本进行扣除，以避免软装成本与销售收入、成本混淆不清。二是为确保收入、成本的可靠计量，建议清算时剔除还没有转让的房屋对应的成本，将剩余剔除的成本作为尾盘清算成本。

3.2加强团队建设，提高人员素质

土地增值税清算涉及土地和开发产品估价、开发成本测算、产权管理等方面的知识，是一项技术性强、工作量大、成本要求高的工作。清算小组应从获得土地使用权源头开始，对项目立项、规划、施工、销售、竣工、结算和清盘等进行全程跟踪管控。建议房地产企业适时推荐清算人员参加税务机关组织的土地增值税政策培训，拓展税收征管知识；进行行业对标，与同行业积极探讨，分析自身不足，引进先进的税收管理理念，确保土地增值税清算的准确性，提高清算工作质量。

3.3优化清算流程，提升制度保障

根据项目立项需求，房地产企业开发模式呈现多样化，为此，优化清算流程，提升制度保障势在必行，建议土地增值税清算可选择采用如下流程进行：

确定税务中介、完成初始测算。发起并完成开发项目土地增值税清算招投标流程，根据招投标结果确定税务中介并签订清算鉴证合同。组织税务中介进场收集资料，对项目收入、成本分摊方法进行初步确定并进行土地增值税初始测算。

组织初稿讨论、梳理汇报问题。根据测算结果组织成本部、营销部相关人员及税务中介进行讨论，详细审核收入、成本对象，对销售单价偏低、成本偏高、如何进行风险把控等问题，以及需决策的事项、意见及建议形成汇报材料，呈报分管领导审批。

提交清算申请、出具清算初稿。根据分管领导指示意见修改初稿，向主管税务机关提起清算申请。根据税务机关下达的清算通知书组织税务中介构出具土地增值税清算初稿。

审核清算初稿、完成清算申报。将土地增值税清算初稿呈送专委会审核，专委会审核通过后通知出具正式报告。将报告提交至主管税务机关，根据主管税务机关通知完成清算申报，退（补）土地增值税清算税款。

组织部门会签、出具审核结果。根据主管税务机关清算小组提出的交换意见，组织各部门出具解释情况说明，会签后加盖公章报送至税务局，税务局出具审核结果。

参考文献：

［1］张元建.房地产企业土地增值税的清算及其税收筹划风险探讨［J］.中国总会计师，2020（4）