城市住宅小区物业管理存在的问题及应对措施探讨

城市住宅小区物业管理存在的问题及应对措施探讨

朱海蓉

绿城物业服务集团有限公司 浙江 杭州 310024

摘要：随着目前对传统的住房进行了一系列的深化改革，物业管理这个新兴的管理模式让人们的居住条件和环境都获得了改变，也使人们生活的质量有所提升，当然在城市住宅小区当中，物业管理存在的问题也逐渐有所体现，基于此，本文主要讨论了城市住宅小区物业管理存在的问题和应对策略，以供相关工作人员参考。

关键词：城市住宅小区；物业管理；问题；策略

引言：

自从我国改革开放以来，住宅建设的发展也变得越来越快，住宅小区的使用获得了很多管理方面的变化，而国外专业的管理经验也被引入到国内，取得了一定的效果，并且促使全国的物业管理工作获得发展。可是随着物业管理工作的发展，也产生了很多不同的问题，这个行业目前受到问题的裹挟，很难获得进一步发展。在物业管理的过程当中，管理法制较为落后，体制也不够健全，工作人员素质偏低是导致其难以发展的重要原因。所以有关工作人员需要具有针对性地解决这些问题，从而促使我国的城市住宅小区获得更加优质的环境。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

（一）物业管理法规与体制滞后

虽然《物权法》已经出台，并且也有了此前的《物业管理条例》，但事实上和物业管理相关的配套法律法规仍然较为零散，而且比较缺乏系统性，目前存在的住宅小区物业管理方面仍然存在一些体制上的弊端，这些问题如果没有解决，就很难在根本上确立一个更加公平的，更加符合实际情况的物业管理法律关系，也很难让我国的物业管理工作获得更加健康的发展[1]。

（二）开发商遗留问题

根据大部分的物业管理投诉情况可以发现很多纠纷并不是因为物业管理公司的经营水平出现了问题，主要是因为房屋的质量比较差，过度承诺等相关的遗留问题，从而导致物业管理公司无法提供更好的服务。在另一方面，相对较为规范的住宅小区很多物业公司都是来自开发企业的，物业公司以及开发企业二者之间的关系极其密切，所以会出现包庇情况。即使物业公司和开发企业，二者之间虽然不是一家，但是，物业公司的权限对开发商的行为也很难造成制约，所以开发商所遗留的问题，给业主以及物业公司管理者带来了极大的隐患。

（三）业主缺乏自我约束

因为房屋产权多元化，不断发展，在同一个物业当中的业主无论是生活习惯还是文化背景等都有很大的区别，规模比较大的住宅区，业主相互之间的差别更是所差甚远，业主自我约束以及自我保护的意识处于不一样的层次，为了各自的利益，相互之间产生冲突的情况也经常会发生，这也会导致物业管理起来更加困难。

二、城市住宅小区物业管理发展对策分析

要充分的解决目前物业管理过程当中存在的一系列问题以及困难，帮助公司提升其管理服务的水准，让物业管理的服务功能更加完善，这对于促使物业公司获得健康发展并且构建更加和谐的小区是非常必要的。

（一）制定完善物业管理相关配套法规

首先就是物业管理方面的早期介入，只有让物业管理的工作能够获得早期介入的法治化，通过法律的形式让物业管理企业和小区项目当中的一些可行性工作相互参与，共同讨论，并且以业主的角度为基础，从使用以及维修管理等各方面出发，提出相关的意见，才能够在根本上避免之后物业管理存在的一系列问题[2]。

其次就是积极开展招投标机制。在实施物业管理招投标机制的初级阶段，人们很难适应市场的选择，所以政府也需要提升工作力度，在一些较为规范的住宅小区提前完成相关的试点活动。尽量多组织一些招投标相关的活动，并且进行广泛的宣传，利用市场选择的方式选择不同的物业公司来进行竞争，最后只有通过市场的选择才能够拿到物业管理的相关工作，形成一种良性的竞争环境。

再次就是要建立物业管理的信用档案，政府需要委派专业的物业管理协会来建立物业管理公司当中的一些信用档案体系，通过建立档案可以让各级政府部门以及社会公众进行严格的监督，让物业管理公司和相关工作人员的行为都能够符合市场规范。当然也要让业主以及业主委员会等可以及时对物业管理公司的具体信用情况进行查询。同时有关部门也需要建立平台，让公众能够为物业管理公司存在的一些违法违规行为的投诉获得更多途径，尽量减少物业管理公司产生的一些违法违规经营方面的行为。

（二）严格执行承接检验标准

对开发商所遗留的一些质量问题需要认真的对待，并且实施相关的茶叶程序，按照标准来完成相关的查验工作。在物业接受了相应的管理工作之后，要能够对物业公司和开发商之间的关系和责任有所明确，物业承接了查验工作是非常重要的，查验工作也是一个非常复杂的过程，其中所涉及的工程技术和很多法律法规方面的问题需要及时被解决，所以在承接查验的时候需要注意以下几个方面[3]

首在进行承接查验工作以前物业公司以及开发建设单位二者之间需要进行协商来接受验收方面的问题，比如交接双方人员以及验收各种分类的时间和注意事项等，要能够统一思想，并且要统一验收的标准，明确验收的程序，对双方的责任和权利也要明确的进行交接。

其次在承接查验的时候，不但需要对物业质量有所检查，同时还需要认真的对物业当中的各种设施设备进行清点，了解物业的公共物品以及图纸，资料，还有杂品等相关的数量和类型，并且通过交接双方在验收报告签字之后，就立即产生法律效应。

第三就是在查验过程当中所产生的任何问题，如果需要立即改正，就要及时通过书面报请的方式让建设施工单位及时进行返修，如果一时之间无法及时进行返修的项目，要能够确定之后的维修期限，还有一些项目如果无法进行维修，需要达成一致意见，并且要将其备案。

第四，为了让各项设施设备都能够正常的运行，在完成验收之后需要进行测试，同时工作重点也需要朝维修保养进行转移，物业管理公司的相关技术人员以及调试人员之间的衔接和培训工作是非常重要的。

（三）培育和监督业主大会与业主委员会的建立和运作

首先，就是要让业主拥有自我约束的能力，由政府以及相关的媒体加大宣传的力度，让业主能够增强自身的意识同时也需要让业主明白，不交物业管理费是一种违法行为，让业主能够履行自己的权利以及义务[4]。

其次就是要利用社区管理的相关力量监督业主委员会的成立以及运作。艺术委员会过去是由开发企业来进行选举的，但自从《物业管理条例》发生改变之后，业主委员会需要有专业的部门指导进行管理。这对社区服务功能建设是非常有利的，一旦业主委员会以及物业管理公司二者之间出现矛盾，社区当中的监管部门也可以及时进行调解并且解决问题。

三、结束语

综上所述，随着经济不断的发展，住宅建设也发生了极大的变化，住宅小区的数量变得越来越多，因此管理工作也需要朝着系统化和专业化的方向不断发展，我国物业管理工作目前仍然处于起步阶段，存在一定的问题，所以有关工作人员需要对这些问题有所了解，并且制定相应的配套法规，并严格地执行查验制度配合业主委员会和物业管理公司当中的专业工作人员共同对住宅建设进行治理，从而促使群众能够获得一个更加优质的生活和工作环境。

参考文献

[1] 张勇. 城市住宅小区物业管理的现状,问题及其解决对策[J].  2021.

[2] 朱青. 住宅小区物业管理中政府监管存在的问题及对策探究[J]. 现代物业:中旬刊, 2021(6):6-7.

[3] 徐菁, 孙铭成. 老旧住宅小区物业管理信访问题探源及应对措施[J]. 房地产世界, 2021(9):5.

[4] 杨超然. 老旧小区物业服务存在的问题及解决对策分析[J]. 居业, 2021.