物业品质效应与房地产销售

物业品质效应与房地产销售

刘旭东

合肥龙岗综合经济开发区管委会，安徽 合肥 230000

摘要：近年来，随着中国经济的飞跃发展与腾飞，国内房地产市场也得以快速崛起，人民群众的居住环境得到了较大改善。在满足住有所居的前提下，国家提出：“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房布局。在满足住有所居的住房需求后，现阶段多数人的住房需求倾向高端住宅项目。为更好的满足人民群众新需求取得房地产销售新业绩，在建设出高端住宅后物业管理的品质成为我们研究的新课题。

关键词：物业；品质效应；房地产销售

引言

当前，物业管理矛盾已成为社会矛盾的一部分。而高端住宅项目的物业品质越来越受到社会各界的普遍关注，直接影响到房地产经营销售。房地产经营管理主要侧重于物业的规划与建设，而物业管理则侧重于物业维护保养、人文环境以及对物业所有人的服务保障，这就决定了物业管理具有长期性、服务性的特点。也就是说，房地产经营性质是开发物业，物业管理的任务则是售后服务。物业管理与房地产开发是整个产业链中相互关系、相互依存、关系密切、分工合作建设与服务两大产业。可以预见，优质的物业管理所带来的品牌效应无论在房地产开发的项目定位、规划设计、营销推广、品牌形象等方面都扮演越来越重要的角色。换句话说物业管理的品质决定了开发企业的销售与生存。

现阶段，良好的物业管理是有效化解物业矛盾的主要手段，人们得以安居乐业，房地产销售得以稳定增长，物业得以保值增值已成为全社会共识。全社会以及房地产开发企业也将越来越重视物业产业建设与发展。优质的物业管理是形成优质品牌效应确保房地产保值增值的关键。优质物业管理对房地产楼盘的销售有着巨大的促进作用，要激活房地产去库存稳销售必须重视物业管理的品牌建设。

一、优质物业管理所带来的品牌效应能有效地促进房地产发展，有利于房地产的销售推广。

房地产是一种不同于一般消费品的特殊商品，具有空间的固定性、供应的有限性、使用的长期性和价格的高额性。随着改革开放的深入发展，国内经济的快速发展，人民群众的生活水平也有了很大提高。但总体上来讲，住房消费仍然是绝大多数居民主要支出甚至是负债或贷款。其买房的目的：一是生活的需要与改善的需求。二是为了保值与增值，拓展投资渠道。房地产保值增值能否实现，除了建筑设计的与配套外，很大程度上取决于后期的物业管理。其原因在于物业管理提供的是产品的维护与社区的服务。通过专业管理与服务实现业主安全、整洁、优美、方便、舒心的生活环境；通过良好设施设备、物业的养护维护从而延长物业的使用年限，实现物业保值保值增值。

目前，房地产开发产品的优质化倾向明显，为促进房地产销售，优质物业管理已突出地显示出其生命力。当今房地产市场，客观存在着重建设、轻管理的问题，而房地产开发建设是一个相当长的过程，牵涉到较多的部门，是一项复杂的系统管理工程，后续管理则维系着房地产价值的持续释放。与快速发展的房地产行业相比，物业管理行业的发展呈明显滞后的状况。其源头在于开发商只重视房地产开发规划、设计、施工、销售等环节，而对于房地产项目的后续服务及物业管理却不够重视。大部分房地产开发企业创新意识不够，自我完善的意识动力不足，没能对房地产后续的物业管理给予足够的重视与支持。

物业管理是房地产业售后服务的一种体现，它关系到千家万户的安居乐业和社会稳定。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活居住环境，还有利于房地产的销售。在一些大城市，优秀的物业管理越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，大部分消费者早已把物业管理水平的高低当作购买楼盘时关心的重要因素。随着人们生活水平的提高，工作环境和生活居住环境越来越受到人们的关注与重视。一个管理有序、服务规范的物业，能给人们带来舒适、优美、安全的居住生活环境，反之则会让人感到难受甚至“觉得买房在买气受”。所以，这一切必然影响到房地产的销售。

重视物业服务，在保证住户的居住质量和生活品位的同时，还可以提升楼盘的价值和市场声誉，进而提升开发商的品牌形象。房地产产品的优势，不再仅限于传统的地段、规模和设计之上，随着人本思潮的影响，现代社会的住户对于居住环境的要求越来越高，如何通过优质的物业服务来为住户提供一个友好、便捷和舒适的居住环境日渐成为房产开发商们关注的重点，而优质的物业服务同时又是企业总体品牌行为和维持的一个重要因素，对于企业保持市场竞争优势，保持利润增长也是至关重要的。物业服务已经成为房地产企业品牌形成和维护的一个不可或缺的部分。

市场营销对于企业提升市场占有率、培育自身市场接受度和知名度有着重要的宣传作用，但为营销而营销始终不是一条长远的可持续发展的策略。产品和服务的质量是企业品牌坚实的后盾。随着房地产行业的纵深发展，以及现代科技手段和管理方式创新的驱动，房地产开发商在服务品种的增多以及服务质量的提升上都有了更大的增长空间。开发商们要越来越注重房地产后续长期的物业管理服务与物业品牌建设，这既有消费者需求的推动与市场经济的必然，也是企业自身经济利益的考虑。

二、优质物业管理所带来的品牌效应能有效地提升房地产价值，有利于房地产的保值增值

房屋作为一种特殊的商品，与其他普通商品相比，具有自身的特点：如使用周期长、价值大，房地产商品不仅具有消费性，同时也具有投资性，这对房地产的保值增值提出了较高的要求。要使价值量巨大的房地产商品在较长时间里实现保值和增值，重要的因素除地价与区位外，房地产所在楼盘的物业管理水平的高低也占有较大分量。

相关调查显示，在相当地段与区位，有良好物业管理的楼盘可以使物业价值增加20% 以上。这是因为物业管理解决的问题正是维护好房地产项目的设施、设备，延长物业的使用寿命，通过良好的物业管理来开发物业的潜在功能，充分体现和提升物业的价值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。反之，低层次的物业管理常常会导致物业小区内部设备运行不良，加速物业物理性能的损耗速度，使物业使用价值超前消耗，加大物业价值贬值速度，造成财富的巨大浪费。

三、优质物业管理所带来的品牌效应能有效地提升房地产品牌，有利于提高房地产综合开发企业的声誉

物业管理的优劣不仅关系到业主的生活品质和切身利益，而且关系到开发项目的成功以否。客观事实与经验表明，凡重视物业管理的房地产企业，都能从优质的物业管理上获得相应的价值回报。一方面扩大影响，有效地促进了房地产的销售，使房地产企业较快地回收投资成本，另一方面增加了房地产价格的附加值，所售出的物业价格将会高于同类型的价格，并产生一定的品牌效应。

纵观国内住宅开发建设的历程可以发现，住宅开发建设经历了五个阶段的发展：第一阶段，以区位优势为卖点；第二阶段，以大面积为卖点；第三阶段，以户型为卖点；第四阶段，以小区环境设计为卖点；第五阶段，以物业管理为卖点。从开发商走过的竞争历程可以看出，从区位—面积—户型—环境—物业管理，开发商为购房者准备的产品越来越软性化。虽然房地产项目本身具有位置固定的特点，但是单从建筑产品本身来看，各开发企业之间所能产生的核心产品与形式产品的水平已经越来越同质化，附加产品越来越成为企业间竞争的焦点。

目前，全国大部分的中心城市房地产开发水平已有了一定的提高，房地产开发建设已走到了优化物业服务，打造优质物业品牌为卖点的阶段。在可以预见的将来，要塑造房地产品牌，提升产品附加值，助力房地产营销，就必须在售后服务上下功夫。要加强物业管理工作和各项社区服务，真正做到以人为本，保证居民住宅区设施齐全、环境优美、服务到位、维修及时，通过小区优质的物业服务，打造优质的物业品牌形象，为房地产业主创造一个温馨、亲切、安全、环保、自然的生活与居住环境，营造富有归属感、认同感的亲情社区氛围，从而实现助力房地产营销的目的。

结语

优质的物业管理和物业品牌形象本身即可免除业主的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象、最实惠的广告，对助力房地产开发企业营销有巨大的加成作用。