不动产登记与事实物权的协调和保护

不动产登记与事实物权的协调和保护

颜丽

青岛市不动产登记中心  山东省青岛市  266000

摘要: 不动产登记可以为不动产权利的归属和内容提供参考。就登记方式而言，它不仅可以公示不动产物权变动，而且可以促进不动产变更的有效性。它记录了债权人在法律层面上属于财产所有人。基于法律层面，可以推定权利人为不动产所有人，并可以推定权利的正确性，这充分体现了登记的公开性和公信力。本文主要就不动产登记与事实物权的协调和保护进行了分析。

关键词：不动产登记；事实物权；协调

引言

就不动产登记簿来看，其中记载的法律物权往往同权利人事实物权不符。基于法律层面来看，通常是统一登记公示方式，对不动产物权归属实施判断，将事实认定当作特殊情况，有限度地承认并对其实施保护。针对法律和事实物权的矛盾协调及保护，应结合交易第三人进行判断，明确二者的优先地位，并健全有关的规章制度，为事实物权人提供相应的法律帮助。

1不动产登记的相关概念

1.1不动产登记的概念

根据我国现行的民法体系来看，不动产一般是指基于性质层面无法进行移动或者移动后对自身价值产生一定影响的物品。不动产登记是指权利人或者利害关系人按照有关规定和程序提出申请，由国家专职部门工作人员通过一系列程序在不动产登记簿上记载相关不动产权利和变动情况。严格来讲，不动产登记制度能够发挥其经济学价值从而推动市场经济发展。

1.2不动产登记档案的分类

根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记档案主要分为9大类：集体土地、房屋建筑、湖泊、林地、草地、耕地、森林、海域、建设用地、宅基地，这些都是由自然资源管理部门进行统一登记，其中最常登记的物品就是人们的房屋建筑。不动产登记所需材料具体包括地役权、抵押权、各类申请材料以及申请人的相关身份信息、法律文件等，这些材料都是民生档案的重要组成部分，能够有效证明申请人的物权信息，对统一管理和查询信息等都有积极作用。

2不动产登记与事实物权的协调和保护

2.1不存在交易第三人的事实物权状态

鉴于这种事实上的物权状态，在不与第三方交易的情况下，它可以抵制法律物权，获得法律的承认和保护。在这种状态下，没有交易第三方，这不会影响交易顺序。虽然不动产所有人的权利没有登记和公示，但有足够的证据证明债权人获得的权利，即保护不动产所有权人的权利。在不与第三方交易的情况下，对于事实和法律物权本应相同，如果法律所采用的物权公示方式没有充分体现物权人的真实意图，我们还应在法律层面上构建一种机制，使双方能够实现一致性，以建立保护当事人权利的相关法律标准。对物权人而言，如果要否定物权效力，他也要承担一定的举证责任。这种责任具有双重特征。它不仅需要证明法定产权公示的错误，还需要证明其自身权利的正确性。只有满足这两个要求，我们支配自身物权，从而对抗法律物权。

针对这一状态对事实物权事实保护，应对下述两个方面进行改进。首先，根据立法层面来看，应对事实物权人提供物权请求权。就事实物权而言，它属于法律承认的且能够对其实施保护的物权，需在法律中明确物权救济手段。对其合法权益产生侵害的状况，应在法律中进行明确规定，让事实物权人能够直接行使物权请求权。其次，对异议登记进行完善，构建错误更正和有关配套机制。对于权利人及存在相关利益的人员，若是他们明确了登记内容错误，可进行更正申请。针对获得登记权利人书面允许的，以及能够利用证据对错误进行证明的，要求相关登记机构对其进行更正；针对没有获得登记权利人允许的，需让相关利益人员提出申请。若是登记机构同意的话，那么申请人在登记之后的15 天时间是不可以起诉的，如若不然将导致登记失效。针对由于异议登记问题而产生损害的，是能够申请损害赔偿的。虽然在法律规定中，已经对真正权利人进行了保护，然而却不够健全。

2.2涉及交易第三人情况下的事实物权状态

事实物权就能与法律物权形成对抗，需将事实认定当作参考，以此对物权归属进行判断。若是交易相对人是善意的第三人，因为物权公示推定效力及不动产善意获取制度规定，基于事实及法律物权产生的内部冲突，以及真正权利人同善意第三人产生的外部矛盾，通常情况下，法律会维护第三人利益，针对已经办理过户登记的法律物权，将能够对抗事实物权。由于事实物权进入了交易领域，所以物权将被善意第三人获得，虽然在法律上能够对事实物权进行认定，然而该认定并不是不动产权归属的参考依据，想要对事实物权事实法律保护，还需要另寻办法。对于事实物权人而言，不可以对善意第三人事实物权追夺，仅可以从无权处分人获取债法权利，并让其承担相应的赔偿责任。在这一过程中，不管是立法还是司法层面，都是借助物权判断标准，先明确善意第三人，并对其获得的物权实施保护。第三人取得物权后，事实物权的先前效力将丧失，第三人获得法定物权后，与实物权利不发生冲突，有利于促进房地产交易，为房地产交易提供重要保障。由此可以看出，当交易中涉及的第三方被包括在内，并且可以清楚地表明其是善意的，借助于事实物权，可以对抗法定物权，获得优先权保护。从交易中第三方的角度来看，当明确物权时，不是排除以前的事实产权。由于事实与法定财产权之间的矛盾，事实财产权人往往利用请求权寻求法律帮助。

首先，第三人属于受让人，对不动产进行受让的过程中，主观表现为善意的，不了解其出让人为无权处分人；其次，针对以上要求，在第一个要求中提到了第三人主观意识，这就需要通过合理的价格进行转让，保证受让人支付相对合理的价款；最后，对于转让的不动产来说，应结合法律法规完成登记，要明确善意认定标准。通常情况下，会根据客观情况，对第三人善意进行判断。该客观善意的要求是比较宽松的，并没有对第三人实际情况进行规定，也没有让第三人对其物权登记进行审查。只是让第三人在进行物权受让过程中，保证法律物权的登记，以此来判断第三人是否善意。若第三人不是善意的，将承担举证责任。若是他人可以对第三人登记的法律物权进行证明，或是知道他人提出的异议登记等，还是继续开展不动产交易，则可判断为非善意。对于第三人善意的认定，需要给予法律物权的存在，若是第三人获得了事实物权，由于未开展物权公示登记，所以也将不具备信赖可言。第三人善意获取法律物权之后，之前的事实物权人能够以下述两种方式行使债权请求权，一是针对交易之前债权请求权的行使，在合同及侵权等债权法律关系中，对原法律物权人的责任进行了规定；二是对导致原法律物权同事实物权相矛盾的状态登记错误下债权请求权的行使。例如，登记错误为原法律物权人等自身过错导致的，要求他们承担各自的责任；若是登记错误为多方共同导致的，应当共同承担责任。

结束语

民法调整的财产关系主要包括财产关系和财产流转。不动产事实物权对于事实物权人与法律物权人之间的物权归属，以及交易安全等问题具有重要意义。在目前司法界理论界和实践界对不动产事实物权认识不一的情况下，确定不动产实际产权的性质是不可行的。协调不动产事实物权人和法律物权人以及交易第三人之间之间的利益平衡。

参考文献：

[1]桂珍妮. 不动产事实物权问题研究[D].安徽大学,2021.

[2]陶萍.不动产事实物权之司法界定[J].法制与社会,2021(04):84-85.

[3]周易. 未登记不动产买受人权利的保护[D].华东政法大学,2020.

[4]苏子涵.不动产事实物权的类型化研究[J].宁波广播电视大学学报,2020,18(01):94-99.

[5]唐金栋. 论不动产事实物权的民法保护[D].东北林业大学,2020.