建筑项目前期工作对建筑规划设计的重要性研究

建筑项目前期工作对建筑规划设计的重要性研究

马雪玲

南宁市金色创意房地产咨询有限公司

【摘要】当前我国建筑行业快速发展，建筑市场的竞争也越来越激烈，这给各大建筑企业更大的压力和动力，在实践中证实房地产项目前期策划工作非常重要，甚至会直接决定运营过程的风险和投资后的效益。本文结合笔者多年的研究与实践，探讨建筑项目前期工作对建筑规划设计的重要性及具体的执行策略，以供参考。

【关键词】建筑项目；前期工作；建筑规划设计；重要性

    当前我国房地产行业快速发展，随着人们对建筑工程要求的日益提高，房地产行业已经趋向高质量发展的态势，但与此同时，房地产开发企业若前期策划不足、调研不够，就会导致项目同质化严重没有核心竞争力，不能满足市场的需求，从而造成房地产项目滞销，最终影响投资收益。前期策划是对房地产市场和发展趋势的科学预判，通过前期策划能够了解客户需求、市场需要，确保开发项目贴合市场需求。良好的前期策划能够为建筑项目规划设计提供依据，提升房地产企业的市场竞争力，同时能够针对可能出现的风险提出应对预案，从而降低房地产开发风险，确保项目开发收益。

1.例举项目简述

1.1工程概述

    本文引入的工程案例为一处住宅小区项目，该项目位于开发区，周边环境良好，交通便利。工程建设内容包含多层住宅、高层住宅、商业、地下车库，以及配套公共设施用房。

1.2前期策划方案

    项目初期，房地产开发企业成立前期策划小组，前期策划的主要内容包括：①项目区位市场研究，主要是对项目片区政策进行研究，分析土地属性，确定房地产项目的整体市场定位 ；②项目营销定位，针对周边已售楼盘客户需求及对未来潜在客户的科学分析，确定不同年龄段、不同消费人群客户定位，提出产品规划设计的基本思路；③市场推广策划与投资估算，针对市场需求制订推广计划，为产品的上市销售做足准备，分析建设用地的规划方案，确定项目技术指标及整体投资收益；④优化和综合，综合分析数据及资料，确定前期定位策划报告以及产品策划设计任务书[1]。通过研究分析，最终形成《项目整体前期策划报告》，对项目形成初步认识，为后续的规划设计提供依据。

2.前期工作对建筑工程规划的重要性

2.1建筑规划设计前期工作的内容探讨

    建筑规划的前期工作主要是根据项目控制性及项目的特点进行详细规划，通过分析当前的房地产市场，确定房地产消费群体，并且准确定位市场、客户和产品，确定项目方案以及市场营销计划。市场定位和目标群体定位是前期工作的重点，市场定位是建筑项目规划设计的基础，对于建筑项目而言，首先需要了解市场对于房地产的需求，了解当前房地产项目的竞争情况、项目的市场定位、项目的优势与风险，从而使建筑项目更好地找准定位，尽快获得竞争优势；目标群体定位是指了解房地产项目的目标客户，通过明确目标客户，能够了解客户的消费习惯、消费者心理，从而为后续的营销提供依据[2]。

2.2建筑规划设计前期工作的作用

    房地产项目规划设计前期工作能够为后续的投资、销售及运营提供依据。前期工作通过对房地产项目上的土地投资进行评估，能够为后续的投资决策提供指导，确保投资获得最大效益。在规划设计前开展前期工作，能够指导后续的规划设计，为房地产建筑的选型、规模及设计提供指导，使建筑设计满足目标客户的需求，有利于开发建筑项目的经济价值。通过前期工作，确定经营目标，将经营与目标客户需求相结合，确保销售方案符合市场发展，获

得最佳经营目标。

2.3建筑规划设计前期工作的重要性

    项目早期准备阶段是建筑项目的重要组成部分，也是项目决策的关键环节，对后面的项目开发质量具有关键性的影响。对于建筑项目而言，开发设想是整个项目的起点，开发设想是否能够反映市场需求，对于房地产项目的成败具有决定性的影响。因此，前期工作需要结合开发设想，做好市场规划，形成可行性报告，为后续的开发提供依据。在项目规划的前期阶段，项目定位主要是依靠项目策划小组的成果定位与判断完成的。但是策划小组注重的是市场与营销方面，对于建筑工程设计了解较少。前期策划阶段的工作应该引入设计师，通过策划小组和设计师的共同协作来做好前期工作，实现优势互补，发挥双方的优势，更好地做好项目定位与设计。前期工作的效果对后续开发具有决定性的影响，因此前期工作必须具有全面性和准确性，为项目开发提供更好的建议。

3.规划设计前期工作存在的问题分析

3.1建筑项目前期工作发展趋势

    伴随房地产进入买方市场，前期工作得到更多人的重视，对于具有一定能力的房地产开发商而言，早期定位与策划成为开发商的关键工作。由于早期房地产市场过于火爆，后续市场转冷，导致商品房积压、滞销，因此开发商更加注重早期定位与策划，在新项目开发之前做好项目定位，确保房地产项目符合市场需求，满足目标客户的需要。目前，专业化的项目策划公司越来越多，它们可以为房地产项目提供专业化的前期服务。但是总体而言，房地产前期策划公司的水平依然有限，能够提供高质量的早期定位与策划服务的公司相对较少。

3.2建筑项目前期工作现状

    对于房地产项目前期工作而言，工作内容越细，所开展的市场研究、规划设计与项目定位就越专业，这样既能反映市场客观需求，也能提供可靠的设计依据，以及准确的投资决策依据。对于前期工作而言，由于不同的策划公司所擅长的方向不同，因此策划成果也各有差

异，策划公司通过提供具有核心价值的服务来提升自身竞争力。随着当前的前期工作要求越来越高，为了更好地做好房地产策划，需要将前期工作资源进行整合，形成综合性的报告。因此，建筑项目前期工作呈现系统化的发展趋势，专业的策划公司全盘研究市场，同时将成

本、设计等方面纳入考虑范围，确保前期策划工作具有前瞻性和指导性。

3.3存在问题分析

    建筑项目前期工作依然存在不少问题。首先，项目的同质化严重，对于项目的市场定位认识不足，导致房地产项目趋同，造成产品滞销。从本工程所在的城市来看，住宅房存量较多，受国内房地产大环境的影响，房地产成交量有所下降，而且在售楼盘的户型、品质等项目定位与产品定位上并没有很大的区别，导致产品销售陷入瓶颈。其次，前期工作不到位，对于建筑规划设计的考虑不够充分，项目选址不够理想，周围环境不够吸引人，而且设计舒适度低，产品吸引力远远不足。有些住宅项目的定位虽然是中高端楼盘，但在前期策划中过于重视品位和价值，而忽视了建筑物的舒适度、实用性，导致项目与客户需求相差甚远，销售量难以增长。最后，除了市场定位之外，前期工作对于客户群的定位失败，也是造成项目开发失败的重要原因。住宅区的中高端客户除了房屋的基本需求以及美观需求之外，还会注重项目的交通与配套设施，但是项目选址不当，周边配套不完善，不能解决客户的吃饭、就医、休闲、子女上学等问题，导致客户入住率低。前期工作的策划不全面，对于同类型的产品的研究不足，前期工作处理不够细致，最终导致市场定位与客户定位失败，造成项目的失败。

4.规划设计前期工作要点分析

4.1市场研究工作要点

    市场研究是对周边市场环境及房地产项目的研究。本文所研究的工程位于开发区，主要工程项目为住宅项目，因此需要对开发区的市场环境、项目周边的市场环境，以及项目区域未来发展趋势进行充分的调查研究[3]。对于房地产项目而言，全面、科学的市场分析，以及对建设项目的经济、技术可行性的充分论证，可以为决策层的战略决策提供可靠依据。判断房地产市场的特征，能够准确了解房地产市场所处的位置，结合市场需求，能够准确了解市场的承受能力，以及项目的市场潜力。在市场研究的基础上，对同类型的经典楼盘进行分析，总结项目的成功与不足。从住宅所在区域的经济发展来看，该城市依然处于经济快速发展阶段，而且区域经济不断攀升，产业聚集明显，中高端房地产的需求十分显著。从市场来看，该区域具有广阔的经济发展空间，能够为房地产市场发展提供经济支持。对同类型的楼盘进行分析可知，影响客户选择的因素包括环境、交通、配套等，而且住宅设计户型的面积为100~200 m2。从客户来源来看，以开发区内部的客户为主，消费趋势与经济趋势相适应。而该区域的住宅产品依然处于供不应求的阶段，尤其是经济型住宅的发展空间较大。

4.2分析定位工作要点

    房地产项目是综合性的经济活动，具有投资大、周期长、涉及面广的特征，在市场研究的基础上，同时还应对客户进行分析，了解客户来源、客户分类，明确目标客户及其特征。采用市场调查等方式，了解客户来源并对客户群进行精确判断，从而了解客户对房屋的需求。除了客户定位之外，产品定位同样重要。结合客户来源与客户需求，确定住宅的类型，明确不同住宅类型的占比。常见的住宅设计风格有地中海风格、英式风格、法式风格、中式古典

风格，而园林风格有中式园林、日式园林、东南亚园林等不同风格，需要结合产品定位做好产品设计。在本项目中，将项目定位于中高端的建筑，前期客户以本地的客户为主。目标客户通常为25~50岁的中高收入者，而且年收入相对稳定，家庭也相对稳定，职业通常为企业高管、私营业主等。该类型客户具有较高的审美品位，对于建筑的要求较高，更关注建筑品质与建筑所带来的社会地位，购房的目的包括自住和投资。在对客户分析的基础上，确定住宅采用新中式风格，区别于其余住宅的现代化风格，所选用的材料也应该体现品位和品质，同时加强配套建设，为客户提供休闲、健身、购物、饮食等服务，满足客户的需求[4]。

4.3策划与估算工作要点

    策划与估算主要对项目成本进行分析，包括建筑项目的容积率、可售面积、开发成本等相关内容。对项目开发的土地成本、前期成本、建设成本、配套成本、开发费用等进行估算，确定整体开发成本，并确定项目资金投入产出的节奏，选择最优的营销方案。在本项目的策划与估算中，选取的样板房为主力户型，面积为120~150 m2。根据整体开发节奏，拟采用三期开发该项目。营销上以产品风格、开发企业的品牌、施工质量、建筑区位价值、后期服

务等作为主要卖点，开展有效营销工作。为了更好地推广项目，通过销售速度抢占市场先机，回笼资金后继续开展后续项目。

5.结束语

    综上所述，建筑工程前期的工作非常重要，也是规划设计的基础工作，直接影响工程项目的社会效益与经济效益，因此相关人员必须重视前期工作，做好市场和客户的定位，做好全面的调研，在分析可行性的基础上积极应用适应的先进技术开发建设，才能取得双赢的成效。

【参考文献】

[1]徐晓.建筑工程项目方案设计前期策划研究[J].住宅与房地产,2020,11(27):66-70.

[2]郑燕燕.建筑工程造价与施工项目成本的控制管理探讨[J].现代物业,2020,1(1):124.

[3]林敦培.谈如何做好施工项目前期准备工作[J].现代装饰,2018,2(4):248.

[4]余坚.工程项目施工前期调查工作探究[J].建材与装饰,2018,2(4):224-225.