浅析居住权对以房养老的影响

浅析居住权对以房养老的影响

苏于航 ,关世杰

辽宁省阜新市  辽宁工程技术大学  123000

[摘要]:应对人口老龄化已上升为国家战略，对于很多老年人而言，房子既是自己老有所居的基本保障，同时也是很多家庭矛盾的导火线。因此，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）新增设了居住权，将居住权纳入物权的体系范围中，通过房屋所有权和使用权的分离设计，肯定必要同住人的法律地位，能够更大程度地提高房屋的利用率，发挥居住权对以房养老的福利性保障，应对当今社会老龄化的挑战，确保“老有所居”“老有所养”在居住权制度中能够得以落实。然而，《民法典》关于居住权的表述只有第366条至第371条共计6个条文，无法充分发挥居住权的功能价值，从而需要更加详细的对居住权理解适用建议来填补漏洞，以此构建完备的居住权制度体系，使居住权在社会实践中焕发出活力。

[关键词]：《民法典》、居住权、以房养老、居住权人

1 引言

法律伴随着社会的进步而发展，我国居住权经历了从无到有的漫长的曲折过程，2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行。居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权共同组成用益物权。《民法典》第366条至第371条，是关于居住权的规定，分别对居住权的内涵、合同、设立、限制、期限作出了原则性规定，不难体现出立法者对以老年人为代表的弱势群体在居住权利益方面重视的初衷。我国在设立居住权一方面可以缓解社会弱势群体对住房问题的担忧，另一方面也可以保障普通的社会公民对物质生活的需求。

2 居住权在以房养老实施过程中出现的问题

2.1居住权的主体范围不够明晰

居住权的主体即为居住权人，我国现行《民法典》中关于居住权的主体包括设立人(所有权人或人民法院)和居住权人(自然人)。在当今社会中，人口老龄化日趋严重，很多居家养老的老年人随着年龄的增长，可能会需要聘请一些服务人员来照顾他们的日常起居生活。然而，根据《民法典》中表明成为居住权人有两种方式：合同或遗嘱。那么在通过合同或者遗嘱为特定主体设定居住权的情况下，享有居住权的是否只有该房屋的居住权人？居住权人家庭成员与居住权人所必需的服务人员是否能够得以行使居住权？面对此类问题，居住权的主体的范围有待明晰。

2.2居住权的客体范围较为模糊

根据《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。在以房养老的实施过程中，必然会出现不同类型房屋上设立居住权的情形。笔者认为住宅是一个比较客观的概念，可以将住宅理解为是一个私人的空间、外人未经许可不得入内，可以满足居住权人的日常起居的地方。若单纯将其作为住宅的依据，那么居住权的客体是住宅的部分还是整体？居住权的客体是否包含住宅的附属部分？不同科学、不同视角都会对住宅给出不尽相同的定义，因此在以房养老的实施过程中，有必要对居住权的客体进行细节化，完善居住权制度。

2.3居住权的设立方式不够完善

《民法典》规定居住权通过订立书面合同并经过登记机构登记后设立，还可以通过遗嘱的方式设立。然而合同和遗嘱两种居住权设立方式属于意定设立方式，也即居住权是基于当事人的意思表示来设立的而不是基于法律的规定来设立的，想要实现社会保障目的，仅存在意定居住权显得捉襟见肘[1]，这会对老年人等弱势群体缺乏强而有力的保护。

2.4居住权的消灭事由较为单一

关于居住权的消灭事由，我国《民法典》仅规定了“居住权期限届满”和“居住权人死亡”两种情形，单单这两种规定有些过于简单，可能会忽视使居住权消灭的其他情形。在司法实践的过程中，可能会存在各种各样的原因导致房屋所有权人无法与居住权人继续履行居住权合同，目前我国法律所规定的居住权人死亡和期限届满这两点，未能精准囊括会出现的所有情形，也没有采取概况等方式来进行立法的表达，如此以来，可能会造成房屋所有权人利益遭受损失。对于辛苦了一辈子的老年人群体来说，房屋对他们而言至关重要，因此在面临居住权的消灭的事情上，应该更要完善，保障以房养老人群的利益。

3.部分国家居住权制度对我国以房养老的启示

3.1日本的居住权制度

日本作为一个比中国老龄化形势更严峻的发达国家，其在很早之前就意识到了养老问题的重要性，通过学习日本的先进经验，可以对我国居住权的发展有启示性作用。在日本《高龄者居住安定确保法》中有一个终身租赁制度，是针对居住于租赁住宅的六十岁以上独居或与六十岁以上的配偶或其他亲属共同居住的老年人租赁养老住宅而推出的一项保障措施，在承租人本人及其配偶或同居人死亡前，出租人不得解除该租赁合同[2]。无论是中国的居住权还是日本的终身租赁制度都是为了保障老年人居住安定的权利，使得老年人群体可以有一个安定的居所，同时也增加了社会的安定因素。

3.2德国的居住权制度

《德国民法典》是德意志帝国在德国（丙申年）制定的民法典，其中关于居住权制度的规定继承了罗马法的精神，居住权的设立是为了保护社会弱势群体的居住利益，是一项具有人役权性质的传统居住权，禁止转让和继承，权利享受者仅限于居住权人本人及家庭成员，且未得到所有权人同意时不得对房屋进行出租。随着德国资本主义的发展，社会生活水平的提高，社会公民对居住的需求也发生了改变，在《住宅所有权法》中创设了可以独立转让和继承的长期居住权，并且其可以进行出租和用益出租。德国传统居住权和长期居住权二者并行不悖的法律制度，满足了人们对房屋利用多样化的不同需求。[3]

3.3美国的居住权制度

美国有一项涉及居住权的特别制度，即终生地产权制度。基于法律的规定或当事人的约定而产生，特定人于其生存期间内对特定财产（一般为不动产）享有地产权，但该特定人一旦死亡或当事人所约定的条件出现，该地产权即行终止的法律制度。尽管大陆体系与英美体系在法律体系上的千差万别，但它们却不约而同的在居住权方面也着功能与价值相类似的规定，其都是为了保障特殊的居民群体的居住权利。

4 进一步完善居住权对以房养老的建议

4.1明晰居住权的主体范围

根据我国的《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此居住权原则上为无偿，约定有偿为例外，这在一定程度上体现了福利和保障的性质，与此同时由于无偿性的特征，决定了居住权制度只能在有特殊身份关系的人之间实施，如果为不相干的人设立居住权则无法排除双方居住权的设立是否存在恶意串通的情况。

笔者认为应当对享有居住权的人进行扩大解释，只要设立人与居住权人之间具有相应的与身份属性有关的关联就可以，家庭成员的居住权源自居住权人的身份关系取得，属于从权利。因而，该家庭成员居住权的得失，原则上取决于与居住权人的身份关系是否解除或者居住权人是否丧失居住权。[4]

同时，将居住权的受益主体应该扩展至与居住权人共同生活的人。居住权设立的意义是为了缓解特定的群体居住困难的问题，现实生活中，不能因为需要帮扶、救助性质的居住权的设立从而导致居住权人家庭的破裂，如此以来，则违背了立法的初衷。但这也要有所限制，与居住权人共同生活的人，他们获得的是居住权产生的间接利益，若居住权一旦消灭，那么共同居住人的利益也会归于消灭。

4.2明确居住权的客体范围

住宅是满足自然人生活居住的地方，如果出现住宅的所有人就房屋的每一间分别设立居住权，或者住宅所有人仅将房屋一部分设定居住权，从理论上来说，这触及到“一物一权”问题，似有属于突破物权客体特定原则的嫌疑。[5]根据《德国民法典》第1093条第3款规定明确住宅的一部分可以设立居住权，和《民法典》第367条关于居住权合同一般条款明确了住宅的位置，对“住宅的位置”进行文义解释，足见部分住宅成为居住权客体并无不妥之处。因此，如果老年人将自己所有的住宅，拿出一部分设立为居住权也是可以的，这样也能够提高房屋的利用率。

4.3增设法定居住权

居住权具有的一个明显特征就是保障弱势群体的居住权益，相比较于意定居住权而言，法定居住权是运用法律的手段对房屋的居住利益在所有权人和居住人之间重新分配，人身的专属性更强，具有国家的强制性。当老年人群体在面临对房屋购买时进行了出资，然而到了年老却没有居住的地方时，基于赡养义务，子女应保障父母的居住，老年人的居住权益应当受到法律的保护，使“老有所居”和“老有所养”的美好目标能够实现。居住权在未来的发展中，为切实保障弱势群体的利益，增设法定居住权在我国是可行且必要的。

4.4细化居住权的消灭事由

关于《民法典》中的消灭事由规定仅有两项，即居住权期限届满和居住权人死亡。如果房屋所有权人对于居住权人的居住权到期后仍然继续居住的行为没有表示异议，那么在实施层面就与居住权人达成了不定期的居住权合同关系，与此同时居住权人应当给付房屋权人租住房屋的相应对价。根据《民法典》第三百六十九条规定的居住权不得转让继承，和第三百七十条中居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭的规定来看，居住权人对于房屋的使用权益的终止，如果合同与遗嘱均未写明具体的居住期限，居住权的消灭以居住权人的死亡为限。除此以外，为了更全面的维护以房养老的权益，应当细化居住权的消灭事由。第一，居住权因所有权与居住权混同而消灭；第二，居住权人如果主动放弃居住权，居住权归于消灭；第三，居住权以合同的形式订立，居住权合同解除的，居住权归于消灭；第四，居住权合同无效或这合同被撤销，居住权会消灭；第五，房屋灭失属于居住权构成要件的缺失，也将会成为居住权消灭的事由。[6]

5 结语

居住权作为我国《民法典》物权编中新增的一项法律制度,是我国社会发展进步的一大亮点，为解决我国目前住房难的困境发挥着至关重要的作用，对以房养老的影响尤为深远，但是居住权目前还存在一些不太完善的地方。民之所欲，法之所系，住房是我国重要的民生领域，与民生福祉息息相关。为了进一步保障老年人的居住权益，需要健全完善居住权的法律规则，使基层大众居住权人能够长期稳定生活，最大程度的发挥居住权对于老年人等弱势群体的福利性保障作用，让国家和社会更有底气应对人口老龄化的发展和变化。

参考文献

[1]张明坤.居住权制度研究[D].黑龙江大学,2021.

[2]朱天驰.中国养老地产法律规制的完善[D].华东政法大学,2021

[3]程昕.居住权制度研究[D].黑龙江大学,2021

[4]田韶华,史艳春.《民法典》居住权制度探微[J].河北科技大学学报（社会科学版）,2021,21(1):15-21,28.

[5]申卫星.从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学,2018，40（2）：105-118.

[6]李国平,张玉晶.《民法典》居住权制度研究[J].法制博览,2022(7):112-114