基础测绘在农村不动产确权登记工作中的应用

基础测绘在农村不动产确权登记工作中的应用

李维,张真真

星际空间（天津）科技发展有限公司 300384

引言

2019年中央一号文件要求“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争 2020年基本完成”。根据某省关于加快推进农村不动产登记工作的通知要求“到2020年底，全省符合登记发证条件的农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证率达90%以上”。农村房地一体工作体量大、时间紧、任务重；正确认识和把握现状，一切从客观实际出发，在充分利用2016年已完成的宅基地和集体建设用地使用权地籍调查工作的基础上，严格按照相关文件和标准的要求，因地制宜开展基础测绘工作，运用无人机倾斜摄影技术，快速推进不动产权籍调查测绘，为如期完成农村不动产确权登记工作提供了有力保障。

1. 技术路线

采用无人机倾斜摄影技术获取农村居民区实景三维模型，制作农村居民区1：500比例尺地形图，对2016年已完成的宅基地和集体建设用地使用权地籍调查成果进行审查。满足精度要求并且宗地成果的权属、界址、宗地上的房屋等建（构）筑物与实地一致的，按国家和地方相关技术规定的要求进行房屋权籍补充调查。对于变化和新增的部分按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》的规定，基于无人机倾斜摄影技术进行房地合一的不动产权籍调查与测量。建立农村房地一体权籍调查数据库，按照不动产统一登记制度进行登记发证。

2. 实施方案

2.1航摄设备

本次采用DJ M600Pro专业级无人机飞行平台搭载睿铂Riy-DG3pros五镜头相机进行数据获取。可以快速获取POS数据，包括了影像高度与位置信息等，为了提高成图的精度，设计最低点航高时地面分辨率取0.015米，可提供厘米级高精度准确定位，实现精准的测绘作业。

2.2像控测量

像控点的密度和平面位置精度直接影响基于倾斜摄影采集的农村房地一体成果资料的平面位置精度。为确保三维模型精度，根据村庄的形状、大小以及村庄道路分布情况，布设点位均匀、适中的像控点位。像控点布设为平高点和检查点，布设时充分考虑侧相机拍摄遮挡情况，确保标志能在倾斜影像上正确辨识；像控点布设间距在200米左右，利用GNSS-RTK进行外业采集，外业采集完数据后要及时制作控制点点位分布略图、控制点点位信息表，准确描述每个控制点的方位和位置信息。

2.3航摄实施

由于搭载的相机是五镜头，采用平行飞行方式，将镜头倾斜4次垂直1次，分别从垂直、前、后、左、右五个不同的方向获取地表目标影像。航摄作业前进行一系列严格的检查并进行详细记录，在确保安全的情况下升空作业。飞机升空作业后，地面站开始对飞机工作状态进行实时监控，驾驶人员应时刻关注发动机的转速、飞机的高度及速度等指标。

2.4三维建模

采用Mirauge3D软件，通过导入同时从多个不同角度采集的航拍影像，利用多视影像密集匹配和多视影像联合平差，实现全自动三维建模。倾斜空中三角测量环节需人工参与像控点的量测刺点，内业转刺控制点时，每个控制点至少找到9～12张较清晰的照片同名像点来进行多视影像联合平差；每刺一个点，影像放大倍数尽量保持一致，保证每个同名像点都刺在同一个位置。区域网平差连接点重投影中误差要求小于0.5个像素。三维模型重建由软件系统自动运行完成，主要包括密集匹配、点云优化、模型创建和纹理映射等过程。

倾斜摄影模型为TIN网格三维模型，其中建筑、地形以及其他附属设施为一体化模型成果，无法实现针对单户三维模型的展示、管理、查询与应用，为了实现农村居民点分户地籍调查数据的三维可视化管理，实现基于三维的不动产确权登记，本项目在无人机倾斜摄影三维模型的基础上，进行立面修饰，并根据每户地籍测量的宗地范围进行单体化处理，并对分户三维模型成果按照宗地号进行编码处理，赋予每户唯一编码，为实现宗地属性与分户三维模型的关联提供基础。通过建立不动产地理地理信息系统，以倾斜摄影三维模型为空间载体，整合农村房地一体权籍调查数据成果( 如农房确权发证的数据、分层分户图、不动产测绘报告、权籍调查表等) ，实现对每个自然幢、每户的可视化管理，并提供各类查询和统计分析。

2.5内业数据采集

对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，沿用之前的测绘成果，土地使用权不再重新测绘，对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地、界址与实地有变化的宗地，需进行现场指界，开展宗地界址调查和界址测量。对符合规范要求的房屋使用权成果应加以利用，对于新增或原有使用权成果精度不符合要求的宗地在三维倾斜模型上重新采集；当遇到树木、建筑等地物遮挡等情况，应实地采用钢尺或测距仪丈量房屋边长。

数据采集前，对模型数据进行边长和平面精度检查。边长检查通过钢尺实地测量选定房屋边长与倾斜模型边长比对检查，一般可以测量房屋墙面长度或者房屋对角长度的方式；平面精度检查通过全站仪实地采集房屋角点坐标，与倾斜模型角点坐标进行比较。满足精度要求的数据作为已有的不动产权籍调查成果资料的审查依据。

内业数据采集的精度会因人而异，在进行数据采集作业时应注意以下几点：

（1）数据采集应遵循相应规范，准确选择特征点位置；

（2）数据采集时，应正视特征点，选择最佳视角，避免出现坐标飘移现象；

（3）选择清晰度高的特征点进行采集，当出现房屋密集或者存在严重遮挡的情况时不能强行采点，应进行外业补测。

2.6外业补测

内业工作完成后，以三维测图成果为工作底图开展工作，并入户进行调查。

在不动产三维测图成果的基础上，根据宗地和房屋权属状况调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果，按概略比例尺绘制宗地草图，根据需要绘制房屋权界线示意图。已有“两权”地籍调查数据且经核实无误的，可直接利用原有成果，原则上不再重复绘制。在调查房屋时应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量。对房屋结构复杂、三维模型不清晰的情况利用GNSS RTK、全站仪、钢尺进行辅助测量，外业补测主要开展以下工作内容：

（1）根据《不动产权籍调查技术方案》（试行）要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。

（2）农村房屋等定着物权籍补充调查的内容：房屋坐落、项目名称、房屋权利人、产权类别、产权来源、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、建设许可审批文件、他项权利和产权纠纷等基本情况。

（3）利用钢尺丈量界址边界，对边长超限的界址边利用RTK或全站仪重新采集界址点；

（4）无法丈量房屋边长的，应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与相邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和房屋面积；

（5）房屋密集区域及有遮盖的多层建筑缺失或发生图像失真现象，外业应补充拍摄照片；

（6）对倾斜摄影三维模型不清晰或不规整的房屋拐点现场重新采集特征点；

（7）对于面积超限的不动产，应现场进行重新采集数据。

结语

本项目严格按照相关文件、标准的要求，利用无人机倾斜摄影测量技术，全面支撑了农村不动产权籍调查、1:500比例尺地形图测绘等工作。并将基础测绘成果切实应用到农村不动产确权登记工作中，实现基于分户三维模型的不动产确权发证工作，突破了传统的不动产测量和发证模式，提高了房地一体的不动产确权登记发证的工作效率，通过不动产地理信息系统的建设更方便了对三维房产及所属宗地信息的调取查看，为实现“互联网+不动产”提供了基础三维模型数据支撑。

基础测绘为智慧不动产建设奠定了坚实的数据基础，本次可以不动产统一登记为契机，打通城市规划、建设与运行全过程三维立体自然资源“一张图”管理的脉络，逐步形成全覆盖的三维自然资源数据底板，建立三维立体自然资源“一张图”，形成统一协调的支撑自然资源和国土空间开发利用与保护的数据基础，同步加强三维空间自然资源信息的管理与应用，为实现城市环境的智能化奠定基础。