房地产财务管理运行机制及其优化策略研究

房地产财务管理运行机制及其优化策略研究

荆润雪   

陕西地建土地综合开发有限责任公司  710000

摘要：房地产项目具有投入资金大，回收周期长的特点。新形势下，如何有效提高房地产业财务管理水平成为急需解决的问题。本文在对房地产业财务管理运行机制现状分析的基础上，认为可通过拓宽融资渠道、建立健全财务管理制度、提高投资风险意识、建立严格的内部控制机制和提高财务人员综合素质水平等措施优化房地产财务管理。

　　关键词：房地产;财务管理;现状;优化策略

　　前言

　　财务管理是依据国家相关法律制度，对企业的财务活动进行管理的一项经济活动。房地产作为我国国民经济发展的支柱产业，资金需求大、回收周期长，对企业财务管理机制、财务人员业务水平等要求较高，传统的财务管理机制已不能适应房地产业的快速发展，合理优化房地产业财务管理运行机制，促进房地产业可持续发展势在必行。

1房地产企业财务管理工作的重要性
　　1.1 提高资金利用率

房地产企业需要在很长一段时间内进行大额投资，从项目启动到项目结束后的销售，资金的合理使用直接影响到企业的长远发展。在财务管理过程中，加强资金管理，实现资金合理配置，能够提高资金使用效率，避免资金浪费，有效管理房地产建设成本。

1.2 规范企业经营行为

财务报表可以反映企业的运行状况，同时对公司的战略发展目标起到指导性作用。管理层根据公司实际情况构建完善的财务管理体系，可以进一步提高财务管理质量和效率，有效规避财务风险。

1.3 增加公司的经营利润

合理有效的财务管理，可以科学化、规范化、精细化调动资金的筹集、投资、使用和回收，监督企业日常经济活动，深化内部控制管理水平，最大限度控制项目建设成本，进而不断提高经营利润。

2新形势下我国房地产财务管理现状
　　2.1 融资渠道单一，加大财务风险

国家和地方政府对房地产业的管理日趋严格，调控政策也越来越多。土地获取阶段对自有资金的要求、开发前的各项保证金、建设时的材料款和工程结算款等，对房地产业的资金管理提出巨大的挑战。我国的融资渠道主要分为内部融资和外部融资。内部融资主要源于自有资金和房屋预售账款，外部融资主要是银行贷款、企业债劵等。目前，我国房地产业的融资大多是银行贷款，融资渠道较为单一，且近年来，人行和银监会等监管机构频频发文规范房企融资，开发贷款条件调高、信托融资通道被限等等，使得房地产业融资难度进一步加大。

2.2 财务管理制度不健全，运行机制缺乏系统性

目前，我国大多房地产业都建立了财务管理制度，但仍存在制度不明确、权责不统一、财务制度不健全等问题，具体表现在：一是未建立财务核算制度，财务核算不规范，会计核算不准确，不能为企业决策者提供准确、完整的信息，造成决策失误的风险；二是内控制度和监督机制不完善，运行机制缺乏系统性，内部机构设置不科学、权责分配不合理、各部门之间协同配合较差，治理结构形同虚设，对招标采购、项目管理、销售等主要业务环节缺乏监督，加大项目建设成本；三是财务制度流于形式，财务审批不规范，存在按领导意图办事而忽视财务制度的执行。

2.3 全面预算控制未落实，财务管理目标偏离

房地产企业未实行全面预算管理，有的虽有建立制度，但流于形式，表现为以财务为中心的预算编制部门和业务单位参与度低，横向和纵向信息沟通不畅，预算管理责任、权益存在分歧，预算目标的准确性、合理性、可行性等方面存在不足，财务支出混乱、资金流严重失衡，影响企业长远发展。

2.4 管理层重视度不够，财务人员专业素质有待提高

房地产部分高级管理人员习惯性将工作关注点至于项目建设过程中，忽视了财务管理对企业长远发展的重大意义，导致在管理过程中出现财务战略目标规划不符合实际，监控不到位等情形。此外，财务工作人员素质低下，表现在一方面，现有的财务知识不能满足房地产财务管理的需求，另一方面，企业对财务管理部门的投入力度较小，缺乏有效的激励和监督机制，难以调动工作人员的积极性。

3 房地产企业财务管理的优化策略
　　3.1 拓宽融资渠道

    房地产企业应减少对银行贷款融资的依赖，拓宽融资渠道，减少融资成本。比如：对于中小房地产业，可横向或纵向与相关企业建立战略合作伙伴关系，扩大企业规模，形成利益共享、风险共担的合作模式。融资过程要合理规避财务风险，注重企业稳健运行。在投资前，加大市场调研和项目可行性分析，充分考虑项目效益与风险间的关系，不盲目投资。此外，要优化资金结构，做好资金管理，降低投资风险，盘活闲置资金，提高资金使用效率。

3.2建立健全财务管理制度

完善、有效的财务管理制度是企业财务管理的保证，能为企业工作人员提供根本遵循和准则。一是根据企业情况，建立包括投融资管理、财务报告管理、全面预算管理、成本管理、财务分析、资金支出等在内的一套系统、行之有效的财务管理制度；二是要严格实施全面预算管理制度，在项目投资前，对项目的成本和效益进行充分调研，在全过程严格控制成本预算和支出，并结合外部环境发展对项目预算实施动态调整；三是健全内部审计制度，有效防范化解企业运用重大财务风险；三是健全监督和约束机制，加大财务监督工作力度，责任到人，实行事后管理办法，提高监督的效能。

3.3 提高投资风险意识

在内外经济环境不确定性日益增大的背景下，市场参与者的利益将面临巨大的挑战。房地产公司的财务管理人员要提高风险意识，更好地识别潜在财务管理风险，建立风险预警机制，最大限度降低损失。一般情况下，房地产企业应对财务管理风险可以采取两大措施。一是制定全面的财务计划，明确不确定性，制定相应的应急处置预案。二是创建风险预测模型。运用科学的分析，判断风险类型和风险发生的时间范围，促进从跟踪到主动应对的转变。此外，房地产企业要注重资金筹集和使用的科学配合，准确判断资金的收付时间，避免收支失衡。

3.4建立严格的内部控制机制

房地产企业不仅需要关注外部资源的拓展，更需要关注内部财务管理。为确保财务管理质量，房地产公司必须不断转变财务管理模式，建立健全内部监督机构。要详细了解其内部资本状况，分析相关法律和制度对其发展的影响，包括了解公司的负债、资本、经营状况、项目进度等。此外，要建立财务预算制度，促进企业资金流动，有效预测企业项目，合理分配必要的资金，保障企业可持续发展。结合财务预算目标和公司实际经营情况，通过改进对公司财务信息的处理，有效分析确定公司发展目标，调整完善公司资金配置结构，为公司实现财务目标奠定坚实的基础。

3.5 提高财务人员综合素质水平

管理层的意识决定企业的发展方向，因此，首先要提高管理层的财务意识；其次，要明确财务人员权利和职责，完善权责体系，是每一位员工能在职责范围内高效有序完成工作；再次，财务管理是一项专业程度高、复杂且严谨的工作，企业在选拔人才时要综合考虑，切勿为节省成本，忽略财务人员的专业性；最后，要加强在职人员知识技能培训，可通过知识讲座、技能竞赛、外出进修等多种形式提升财务人员综合素质，激发工作积极性，为企业高质量发展贡献力量。

结束语
　　房地产企业作为我国第三产业的重要组成部分，对我国社会的发展影响深远。目前，我国房地产财务管理还存在众多不足，包括融资渠道单一、财务管理制度不健全、全面预算控制未落实、管理层重视度不够，财务人员专业素质低下等诸多问题，因此拓宽融资渠道、完善制度建设、加强内部控制、落实全面预算管理、提高财务人员业务水平等至关重要，只有这样。才能保证企业在获得经济利益的同时，实现长远发展。
　　参考文献
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