联投东方周边环境提升工程项目的论述

联投东方周边环境提升工程项目的论述

文欣仪

身份证号：440306198809111622

摘要：现阶段，居民小区周边环境的重要性持续凸显，但是众多的设施均出现了利用率过低的状况。除了管理方面的工作需要得到优化，是否可以借助于改善周边环境的造型、升级小区周边步行环境等凡是，改善小区的周边环境已经成为热门话题。后两者属于建筑学领域可以有所作为的重要因素，但是没有系统性的研究对其予以详细的考察。本文以联投东方为实际的研究对象，针对该小区周边环境提升工程项目进行深入探究，总结其中存在的具体问题，并提出针对性的解决对策，进而为当前小区周边环境提升工程项目提供相应的参考借鉴依据。

关键词：联投东方；周边环境；提升；论述

一、工程项目背景

对于居民小区来讲，公共空间属于居民公共活动当中不容忽视的载体，被视为城市意象直接用于表达的介质。伴随着我国经济社会的迅猛发展，公众在生活品质与社会交往方面的需求处于持续提高的态势，这点对于增加城市公共开放性空间数量，外加改善人居周边环境品质等等提出了更为严格的要求。深圳作为改革开放的前沿阵地，以及当今全球国际化大都市，在时代不断发展的背景下，“人居与高质量发展”已经成为关键性的议题。在我国城市建设规模加快发展的基础之上，尽管城市现代化进程得到了加快，但是随之也凸显出了迫切需要解决的问题：第一，在城市更新和建设规模日益扩大的时代背景下，建设者和开发者严重忽视了人体在宜人的小区周边环境方面的要求，不良的周边环境，容易引发对人体适宜环境的深入思考。第二，伴随着我国人均生活水平的显著提高，轿车、自行车等一些交通工具的数量保持增长的态势，从而令小区周边个别街道的交通容纳量严重不足，由此令街区出现拥堵的问题。第三，小区周边环境和居民休闲娱乐所需的关联性相对来讲过差。第四，城市居民在小区周边环境品质和数量方面提出的具体要求，和现有的周边环境严重不匹配。尽管在近些年来，经济的飞速发展使城市化脚步得到加快，但是在快速发展的过程当中，所造成的生态环境破坏、周边环境在人文关怀方面缺失状况也应得到高度关注。作为城市发展角度的重要因素之一，小区周边环境和城市发展二者彼此制约，同时相互促进，提升小区周边环境品质在城市发展过程当中，具有十分重要的意义。

二、工程概况

联投东方是深圳市联投置地有限公司在深圳松岗片区的产品，项目位于松岗大道与东方大道交汇处。该项目分期开发，建成后将成为集住宅、商务公寓、酒店、企业办公、商业于一体的多业态综合体群，目前项目一期、二期尚有少量产品在售，后期产品处于规划阶段。联投东方项目周边有成熟的交通资源与丰富的配套资源。据统计，项目附近的公交线路近40条；周边有松岗天虹、喜港城、星港城、百佳超市、佳华商场、集信商场等的商业配套，松岗体育中心、松岗文艺中心、松岗公园等市政配套，广东省一级学校松岗中学、广东省一级学校东方小学、松岗二小、北师大松岗幼儿园等学校。项目二期与后期产品本身规划建有两所幼儿园和一所小学；联投东方项目的商业配套--联投东方PARK位于项目一期，总体量约为5万平米。目前百线影院、沃尔玛已进驻。

本工程为联投东方周边环境提升工程，主要建设内容：联投东方周边环境提升工程园建部分、绿化部分、安装部分等等，项目总投资199.5万元，预算价为196.6万元。开工日期为2019年11月08日，竣工日期为2020年02月06日，合同工期总日历天数为90天。材料、设备价格根据2019年第09期《深圳建设工程价格信息》，人工工日价格根据2019年第09月《深圳建设工程价格信息》，园林苗木价格按深圳市建设工程造价管理站发布的深圳建设工程价格2019年第三季度执行。对于该期《深圳建设工程价格信息》中没有的材料、设备，采取就近参考《深圳建设工程价格信息》的原则选择确定，缺项部分材料、设备通过厂商报价或者市场询价确定。

三、国内外相关论述

（一）国内相关论述

吴良镛教授早在2001年便提出了“人居环境科学”的理念，从自然、居住、社会、人以及其他五大系统，深层次探讨了人居周边环境。近些年来，国内也广泛开展了有关人居周边环境，外加城市公共空间等领域的研究工作。李昊等人将海口作为对象，针对高品质人居周边环境建设做了系统性的研究。黄浦蓉、王冬等将昆明麻园片区为对象，制定出了“丰富空间格局与序列”的创新型举措。杨震、徐苗等人提出了全面、正确的小区周边环境实践价值观。

（二）国外相关论述

国外学者在针对小区周边环境提升的持续探索过程当中，关注的重点，即城市广场空间中居民的归属感，外加其所彰显出的文化氛围。在《美国大城市的死与生》当中，简·雅各布斯将美国大城市空间作为具体的研究对象，提出借助于小尺度多样性的街道公共空间，能够有效增加彼此交往，使城市活力得到不断激发。芦原义信在《街道的美学》当中指出，通过积极空间、消极空间的理念，针对小区周边环境提升产生深远影响。杨·盖尔在《交往与空间》当中，以居民在小区周边环境中的社交活动与需求，建立出了对周边环境的具体评价标准，并以此为重要的依据，创造将人作为中心的小区周边环境。

三、联投东方周边环境提升工程项目中的问题与解决对策

（一）存在的问题

1.在项目策划、可行性研究阶段，难以适应国际工程承包市场的习惯

依据业主提出的具体功能需求和实际定位，完成和给予满足业主要求的初步设计方案外加经济估算。对于国内设计单位来讲，通常都是在开展项目方案设计期间，或者是接受可行性研究委托时，均习惯于倾向于项目是否具有可批性，高度关注于上级领导机关、审批机构的实际喜好、倾向性意见等等，而严重忽略了对国际领域内的发展态势，最为前沿的专利技术，特定国别、市场需求等特征的调研与深层次的把握，设计方案没有足够的新颖性、创新性以及针对性等等。在实际的设计方案当中，不够重视自身业绩、能力、形象的宣传包装以及提升等等，在文字翻译方面，专业性也不够，图文编排、印刷、装订过于马虎和粗糙。对于各部分、各分项工程进行经济估算，通常也是层层加码。绝大多数情况下，乃至于严重背离国际同类项目造价水平，使得方案设计难以体现中资企业的真正技术、施工水平，导致项目业主对企业实施该项目能力的怀疑和信心不足。

2.在投标、议标阶段，由于思路、理念和习惯的不同

由于上述习惯不同，直接导致对工作计划、工作深度安排的理解不同，往往造成一方面做了大量的无用功，而另一方面部分重要工作的深度又显著不够。因为国内设计单位普遍熟悉的初步设计，其主要作用，即业主在确认之后，提供政府的有关专管部门（规划、环保、消防、劳动保护、交通等部门）进行审批。在实际的过程当中，政府部门审批要求的相关内容，工作程度便进行加深，对于审批不涉及的部分来讲（比如说具体工艺流程设计，主要机电设备、材料的选型及技术指标等）则往往是从简处理。这样的工作习惯在面对小区周边环境提升工程项目的投标报价、合同谈判时，恰恰是平常从简的工作成为关键影响项目成本的因素。因为主要工序、工艺流程、主要设备材料选型以及技术指标确定等工作的深度严重不够，无法准确与高效地开展工程量计算和设备、材料报价。为了妥善处理工作深度不足的问题，只能采取层层加保险系数的方法，结果要么导致报价高得显著，要么由于没有切实理解业主的真实意图，而导致报价在较大程度上低于业主能够接受的心理价位。这样便为项目的投标报价、合同谈判等工作带来了各类潜在的风险，也给项目一旦签约后的顺利实施埋下了隐患。

3.承包商自身的设计部门或设计管理人员难以完成项目当中的全部设计工作

鉴于这一问题，往往采用的是和设计单位签订设计合同、协议等方式进行解决。对于联投东方周边环境提升项目的设计合同来讲，在其拟定、洽商的具体过程当中，往往关乎到合同所囊括的具体范围、职责、义务，但是设计单位乃至于总承包商的工作人员，在实践工作中，将设计单位定位在“设计分包”这样的角色，限制其依据业主或者是总承包商提供的设计任务书，完成后续的有关详细设计工作（比如说施工图），接着再报请业主（或者是业主的咨询工程师）对其审核批准之后，施工单位再依据图纸开始施工，也就是所谓的“拿设计费，完成施工图”。但是从事实角度来看，周边环境提升工程项目并非单纯地将设计（Engineering）、采购（Procurement）、施工（Construction）等内容直接拼凑在一起，而是总承包商按照业主的“雇主要求”，立足于自身所具备的技术、管理、实施能力，一揽子肩负起设计、采购、施工等任务，直到完成试验、验收，交钥匙移交给业主一套完整、良好运行的项目。业主赋予了总承包商相对较大的权利范围和自由度。除此之外，在该项目风险分担角度方面，则将大量的风险也全部或者是大部分转移给了总承包商，在这其中，便囊括了设计风险、技术工艺风险、设备材料的生产供货风险、安装调试风险、试车投产风险以及成本风险等等。而对于此类风险的防控来讲，核心即设计环节，便务必做到扭转“设计分包”这样的理念，切实发挥设计在项目当中所具有的龙头作用，设计单位相关技术人员针对该项目的实际规模、功能、工艺流程、设备材料选型以及成本控制等等，进行全方位与多角度的分析和对比工作，进而树立起良好的成本意识，选择当前技术上领先，经济上科学，不仅可以符合业主提出的功能和工艺要求，又可以有效节省工程造价的优秀方案。在项目的具体实施过程当中，设计工作需朝着采购和施工环节进行过渡，协助并配合总承包商开展相关的过程监督与管理工作，短时间内解决采购与施工环节当中遇到的一系列问题，立足于总体设计原则，开展科学的设计优化和设计变更工作，确保项目质量不受影响的基础上，不断加快施工的进度，节省工程费用，创造出更多的工程效益。有效克服“重设计，轻经济；重成果，轻投入”，外加“多用钢筋，少动脑筋”等传统的工程项目弊端。

4.在项目的后期阶段，队伍经常出现松口气，迅速移交，思归心切等状况

在施工过程中存在马虎粗糙的现象，原本即将顺利收尾的工作，但是却在项目的系统性、完整性以及人性化等诸多方面显得不尽人意，进而令业主和外界针对该项目的评价较低。从事实角度来看，在该项目后期，对于设计工作来讲，仍然是至关重要的阶段，深入、细致以及精心地编写和准备有关的项目操作维护手册、产品说明书、设计文件档案等等，组织制订试验、验收、培训、移交方案，协助协调设备、材料、系统生产供应商开展相关的自检和调试工作，配合妥善处理、弥补项目当中的局部缺陷和疵瑕，协助总承包商开展项目结算、索赔以及反索赔等各项工作，为业主给予满意度较高的后续增值服务，归纳并总结出项目全过程当中的设计工作经验与教训，可能便为总承包商以及设计单位自身树立了一流的形象和良好的口碑，从而为巩固与拓展后续工程项目市场打下稳固的根基。

（二）解决对策

1.组织措施

（1）在项目进行中，应建立一个具有权威性、有组织实力、效率相对较高的工程领导机构。该机构通常需要由总包单位领导进行牵头设置。如果该工程项目是由业主直接发包的，那么可以联合业主方、监理方以及总包方等共同组成。因为众多不同的工种、多个专业同时施工，假如出现了不擅长组织协调的状况，那么无疑会导致现场出现混乱的局面，无法得到切实可行的控制。协调机构应定期组织开会，并且有议有决，肃穆谨慎。各个参建单位应互创条件，为了达到共同的目标，协同并肩作战，争取按时完工。

（2）组织机构要按照工程项目的具体特点、规模、专业性质等各类要求进行设置，做到因岗设人、办事高效以及构造科学合理等等。

（3）层层分解目标，并且严格落实责任。将周边环境提升工程的总目标，分解成为假设若干个子目标和分工程标，再将分工程标安排给相关的责任部门和有关的责任人，真正做到目标细致与明确，人员分工恰好落实到位。

（4）订立严格的规章制度，确保目标得以顺利实现。对于工程部来讲，应当有一套方便进行工程管理的规章制度，比如说每周的例会制度、质量检查验收制度、平安生产以及文明施工检查制度等等。

2.技术措施

（1）编制出一份具有完整性、综合性、可操作性的后期施工倒排打算，这点属于施工目标按期实现的根本条件。在计划方面，应明确关键工序与非关键工序，究竟由谁主导，由谁协作，工序如何做到穿插进展；明确在某个阶段以哪些工种为重点，哪些为辅助，应分清其中的主次，并且突出重点。

（2）加强现场施工技术管理

第一，要彼此了解相关专业的设计与技术要求，将有关单位的技术人员组织起来，以例会的形式彼此增进了解、熟识有关技术要求，有针对性地解决图纸当中存在的问题或者是冲突。以往的经历告知我们，图纸模糊不清、图纸变更等等，属于影响后期施工的关键性因素，务必做到花时间将问题解决在施工的前夕。

第二，要有统一的标高、轴线，不能混乱。土建有轴线、标高要求，安装也同样，应由根底、构造施工单位供应，不能随意地定标高，否那么累计误差会导致不合格和返工。这里要特殊留意的是，设备和仪器的安装，其标高应以建筑为准，构造标高、安装标高应与其相同。

第三，在构造上打洞、开槽，补埋铁件必须要经过构造施工单位的技术负责人核准。重要部位要报知设计单位。预应力构造上不得开槽、凿孔。

3.管理措施

工程管理者要统一思想，各参建方的管理目标应当保持统一。在实现目标的过程中应采纳动态限制并做好以下工作：

（1）要支配、打算、限制好工作面。除在打算中具体支配外，还要作短期协调。比方，某个工作面谁先进入、谁跟进、何时进、何时退，都须明确确定。对于由某种缘由而导致工期延误的，应设法抢回。使施工始终处于有序、受控状态。

（2）材料、机械设备供给要刚好，提前报打算，按时进场。

（3）成品爱护。对已完工的成品、半成品要有爱护措施，同时也要留意爱护他人的成品。成品被破坏是后期施工的常见现象。必须要加强检查，责任到人。

（4）运用垂直运输机械，要有统一支配，不能发生强占运用纠纷。构造封顶之后，还有很多材料和设备要进到室内，可通过塔吊〔设受料平台〕、施工电梯或龙门井架运输。施工电梯，既载人又运物，非常繁忙。在上下班顶峰期间，我们支配五层以下作业工人，运用楼梯；六层以上隔层停靠以缩短电梯运行时间。

（5）文明施工问题是后期施工管理的难点。室外场地要堆材料、脚手架及设备，楼层要清理，垃圾要运走。有时工期紧，室外工程又要开工，大型施工设备要撤除，室外作业人多等等，都须统筹支配。

（6）制止用未竣工楼层作临时设施。经历告知我们，占用楼层作仓库、办公室，甚至作宿舍、食堂的，该楼层往往形成进度障碍；同时，也加大了平安文明施工的管理难度，违反了国家的《平安生产管理条例规定》。因此，要制止这种状况发生。

四、结语

现阶段，“人居与高质量发展”已经逐步成为城市发展过程当中的关键议题，需要在城市不断更新的过程当中，做到以人为核心，综合关注于多元化的问题。针对联投东方及周边环境提升工程项目来讲，切实解决工程项目中的具体问题，打造出适合居住的周边环境，可以有效加强城市应具有的社交性、多动能性、通达性等特征，保留深圳市发展过程当中的传统记忆，在新时期城市高速发展的前提下，成功打造出独有的城市文化和鲜明的城市符号。

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