基于GIS的房地一体不动产权籍调查研究

基于GIS的房地一体不动产权籍调查研究

吴家豪

广东南方数码科技股份有限公司，广东广州，510000

摘要：近年来，移动互联网技术发展迅猛，传统的GIS技术也随之朝着移动方向发展，移动GIS应运而生。移动GIS技术集成GNSS技术、移动通信技术、计算机技术于一体，大大扩展了GIS的应用范围，其为广大用户提供了更为可靠、快捷、方便的信息查询和决策手段，是当今嵌入式GIS的最新发展形式。国内外各大GIS公司推出了相应的GIS移动产品，基于移动GIS技术的数据采集技术被广泛应用于农业、测绘、地质、林业、水利等行业。由此，笔者根据多年的从业经验，利用GIS移动技术设计开发了房地一体数据采集系统，解决了目前房地一体数据采集中存在的各种问题。利用房地一体数据采集系统进行房地一体数据采集具有调查效率高、数据强，能够实时对数据进行查询反馈并及时修改，有效保证了不动产确权登记数据的精确性和现势性

关键词：GIS；房地一体；不动产权籍；调查研究

引言

不动产权籍调查是不动产统一登记的基础工作，包括不动产权属调查和不动产测绘，其所形成的数据、图件、表册经现场求证并经登记后具有相应的法律效力。不动产权籍调查工作耗费了巨大的人力、物力，获得了海量的不动产权籍调查数据成果，调查成果重在应用，常规的人工统计管理方式已经不能满足工作需求。

1房地一体项目简述

在农村地区实施房地一体测量，是社会经济发展所需，是国家掌握农村地区房屋产权的一项重要举措。通过房地一体测量，对房屋及宅基地进行确权，是保障广大农民权益的一项惠民政策，能够更好地为农村的未来发展提供政策性支撑。通过房地一体项目测量，逐步完善在农村地区对房屋产权归属进行合法确权。确定其边界位置，厘清权属和使用关系。农村房地一体测量是政府根据宅基地的位置、面积、权属、建筑材料、用途等进行的调查。

2系统总体设计

2.1系统设计思路

房地一体确权登记调查工作的主要内容包括权源资料收集、不动产测绘、房产图、宗地图制作、房地一体建库、房地一体数据入库等工作内容。通过房地一体登记系统下载已有数字化地籍成果和登记成果、根据已有地籍登记成果开展实地调查、收集权源资料、对变化的地形部分进行修补测绘、开展房产测绘和宗地核实、房产分层分户图和宗地图制作、房地一体数据建库、房地一体数据库更新入库等工作。系统设计总体思路包括基于平板开发房地一体外业数据采集系统，实时获取房地一体空间信息数据和属性数据并绘制房地一体分层分户图;基于云政务平台开发权源资料采集直通车，通过手机端实现权源资料的实时上传;基于ArcGIS平台开发实现房地一体建库系统，实现房地一体数据的动态更新，房地一体数据建库及其相关成果资料的制作输出。

2.2系统总体架构

系统总体架构按照3个层次进行设计，即数据层、组件层、应用层。①数据层:主要包括基础地理信息数据、普查成果数据、行业专题数据、统计分析数据、应用数据和普查资料档案文件数据等。②组件层:包括GIS通用部件、数据访问认证部件、专业功能部件以及其他部件等。③应用层:包括集成管理子系统、入库更新子系统、系统维护子系统。按照系统需求进行功能设计，主要涵盖数据库检查、数据集中管理、国土业务应用、数据统计分析、系统权限管理五大模块。

3权籍调查存在的问题

3.1农民权属意识薄弱，权籍调查工作推进困难

由于很多农村村民文化程度较低、思想保守，房屋的权属意识淡薄，房屋私自扩建现象时有发生，且大多数人认为只要房屋已建成，房屋的权属就明确了，十分抗拒再次对房屋权籍进行调查，导致权籍调查工作进度推进缓慢。

3.2权籍信息更新不及时

部分宅基地上的房屋因被征收或因土地整治已经拆除,拆迁机构或乡镇政府需及时将相关信息或资料上报房地登记机构,及时更新房地登记信息。各地不动产登记部门虽结合《不动产登记数据库标准》对权籍相关数据进行修改更新并重新入库,但在实际操作过程中也会出现一些问题,例如：工作人员未能及时更新房地一体不动产确权登记的最新信息,使得一些资料失去时效性,且不能完全覆盖农村房地的具体情况,从而出现数据库中的信息与实际内容不相符的情况。

4权籍调查工作的对策

4.1构建统一的“一张图、一本账”不动产权籍调查数据库

建立权籍调查图、文、表一体化的数据模型，实现权籍调查数据“一本账”的组织和管理，构建不动产权籍调查数据库。根据不同区域和时间，采集、整合不动产权籍调查数据，构建配置灵活、定期更新的数据库，实现权籍调查数据在统一的标准规范下，开展标准化处理和入库工作，在“一张图”下进行展示、查询和统计。

4.2建立共享平台,完善登记资料归档

为了同步更新权籍信息,登记机构可结合现代信息技术,建立相关信息共享平台,包括横向信息渠道和垂直信息渠道。利用该平台进行信息资源共享,能够提升各村房地一体的权属资料更新与共享的效率,方便各部门熟悉各村宅基地的实际情况,避免重复性工作,提高相关部门的工作效率。[3]为了确保相关信息数据的安全性,登记机构还可采用加密技术对其进行加密,以避免重要数据的泄露。

5系统主要功能设计

5.1国土业务应用辅助支持功能设计

该部分功能的研发将有效提高国土日常业务办理效率，提升国土精细化管理水平，如建设用地项目用地报批资料组织审核、农村宅基地用地审批、三旧改造项目用地规划管理、土地利用总体规划数据修编、执法动态监测辅助以及日常的其他来函查询信息等业务。设计的目的是通过权限分配，对不同的国土业务部门分配不同的权限，国土业务部门通过系统对权籍调查数据的查询，为国土业务决策提供依据。数据库导入国土业务相关空间数据信息，发布为地图服务供叠加分析。相关业务部门根据权限进入自己的管理页面，生成报表。该功能模块研发时严格遵循事项目标功能最少操作原则，为真正提升业务办理效率，操作方式呈现给用户的原则是形象、直观、容易理解。

5.2系统数据库设计

系统空间数据。支撑系统的地理空间数据主要包括行政区划、地籍区、地籍子区、宗地、自然幢、房屋面、界址点、界址线、界址点注记、界址线注记及面状地物、线状地物及点状地物。系统属性数据。属性数据包括房屋基本信息、房屋层、房屋户、房屋权利人等。

5.3权籍调查流程设计

根据国家、省级关于权籍调查要求，梳理了权籍调查设计流程，包括三个重要部分：前期准备工作、工作底图制作工作以及权籍调查工作。权籍调查前期准备工作主要包括资料收集，编写设计、实施方案等文档，宣传动员以及组织培训。资料收集主要收集１∶５００地形图、航空影像、地籍图、土地利用现状以及历史宗地图等，为后期工作底图制作和权籍调查提供基础数据支撑；编写权籍调查设计数据、实施方案、数据标准规范、作业要求等文档；宣传动员是由政府统一部署，层层组织，通过各种方式向村民传达权籍调查工作的重要性，如广播动员、会议动员以及海报动员等；组织培训是为了保障权籍调查工作的顺利开展，对人、才、物进行了充分的准备。

结束语

基于移动GIS的房地一体数据采集系统为不动产统一登记提供了新的技术手段，大大提高了不动产数据采集的效率，简化了调查工作的流程，减轻了外业人员的劳动强度，为不动产统一登记工作提供了重要的技术支撑，加快推进了不动产统一登记工作朝着信息化、精细化、现代化的方向发展。

参考文献

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[2]许文涛,李宝全,朱志斌.不动产权籍调查的难点及应对策略[J].住宅与房地产,2021(19):29-30.

[3]刘韦华.新形势下不动产权籍调查测绘探究[J].内蒙古煤炭经济,2020(13):171-172.DOI:10.13487/j.cnki.imce.017877.

[4]李宁,张东映,李辉,杨国良.基于GIS的不动产权籍调查数据管理系统[J].测绘地理信息,2020,45(02):72-74.DOI:10.14188/j.2095-6045.2018251.

[5]胡晶晶.不动产权籍调查与地籍调查关系研究[J].农村经济与科技,2019,30(24):15+20.