房地产开发项目管理工作中存在的问题及其应对措施分析

房地产开发项目管理工作中存在的问题及其应对措施分析

王春生

青岛康景实业有限公司 山东 266000

摘要：随着生活方式的改变及国家对房地产政策调整，房地产企业管理模式在向高质量发展转型。房地产企业应适应新的市场发展形势，向管理要效益，推动房地产项目高质量、高效率运行，促进房地产行业高质量发展。房地产行业虽然发展迅速,但是也暴露出了许多问题,尤其是在房地产项目管理工作上。这些问题如果不能得到有效解决,长此以往,就会影响到房地产行业的正常发展。基于此,本文对房地产开发项目管理工作进行了分析,指出了房地产开发项目管理工作的重要性,并针对房地产开发项目管理中存在的问题提出了一些应对措施,以期建设出高质量的房地产项目,推动我国房地产企业的健康有序发展。

关键词：房地产开发；项目管理；问题；应对措施

引言

随着社会的发展,各大房地产企业之间的竞争越发激烈。如何做好房地产开发的项目管理工作,是房地产企业面临的严峻挑战。只有降低建筑成本,不断创新、丰富房地产管理模式,才能够提高企业的利润,塑造企业的品牌形象,从而推动房地产企业的不断发展。

1房地产项目管理的重要性

1.1房地产项目管理的概述

房地产项目管理的定义一般是指：对房地产项目全周期的详尽管理及规划，具有涉及专业多、领域广等特点。房地产项目管理一般包含房地产项目的启动、设计、施工以及建成后的竣工决算等方面。任何一个环节的内容如果达不到要求，都将会制约整个项目的平稳运行，更严重将提高项目成本，致使项目盈利降低甚至亏本，所以必须提高对房地产项目管理的认识。国内社会经济的快速发展，特别是2008年金融危机以来，我国的房地产行业已逐步成为支撑国民经济的领头行业。同时，随着物质生活水平的不断提高，人们对于居住环境要求日益提高，传统的房地产项目的管理准则、办法等越来越过时，呈现滞后性，无法满足时代发展的需求，迫切需要对房地产项目的管理准则、办法进行突破和创新。房地产项目具备建设周期长、不确定因素多、投资体量大等特点，所以在实际的管理过程中所面临的风险也相当大，因此房地产开发商就必须科学管理房地产项目，对风险进行评估和梳理，结合项目的实际情况制定应对措施。

1.2房地产开发项目管理的重要性

1.2.1有利于提高整体工程施工质量

针对项目工程的开展构建完善的精细化管理机制，一方面能够有效的提升项目工程的施工效率，另一方面还能够做好对项目工程高质量的保证。第一，在项目工程施工之前，根据项目工程的施工特点制定科学的施工目标，在目标的约束之下确保项目工程施工的秩序性。第二，在项目施工的过程当中，针对所有的施工人员做好良好的精细化管理，施工人员是项目工程顺利、高质量开展的决定性因素，只有保证项目施工人员的高素质、高能力，才能够在很大程度上消除项目工程在施工过程当中所存在的关于质量的各种不确定因素。因此，对项目施工人员做好科学的精细化管理，是项目施工过程当中的重点。

1.2.2有利于提高施工精确化管理水平

将精细化管理思想渗透于项目工程管理的各个环节、各个层面当中，既能够保证项目施工的目标更加清晰，又能够实现对项目施工人员的展开良好行为约束和思想约束，同时还可以做好对项目施工全过程的监控，及时发现其中所存在着的不足之处，消除项目施工过程当中所存在着的各种不确定因素。建筑工程在展开施工时工期比较长，所涉及的内容比较多，工作流程也相对来说较为复杂，只有利用精细化管理理念制定良好的管理计划，才能够在很大程度上提升项目施工管理的水平，保证项目的高质量。

1.2.3改善施工管理过程中工作人员的关系

项目工程在展开具体的施工时，会出现各种各样的矛盾因素，包括有施工人员之间的思想矛盾、工期与利润之间的冲突矛盾等等，只有良好地解决这些矛盾因素，才能够保证项目工程施工的秩序。而运用良好的精细化管理机制，则可以及时消除各种各样的矛盾因素，利用精细化管理机制，能够快速找到工期与经济收益之间的平衡点，同时还能够保证施工人员关系的和谐性和思维的统一性，将各种矛盾冲突出现的频率降到最低。此外，管理者在进行施工人员关系的调解时，还可以在精细化管理理论的指导之下构建良好的员工关系管理机制，打造企业与工作人员发展的共同体，让工作人员充分认识到自己的价值，感受到被关注、被认可。在此基础上，运用科学的奖惩制度提升工作人员的责任心，实现员工关系调节的同时，保证所有的工作人员都能够做到尽心尽责。

2房地产开发项目管理中存在的问题

2.1准备工作不足,管理体系有待完善

前期准备工作不足是房地产开发项目管理中存在的主要问题。在房地产开发过程中,房地产企业需要结合建筑图纸,做好施工设备准备、项目技术人员招聘、工程技术成本概算、施工方案拟订等一系列工作。现阶段,我国房地产开发项目管理前期的准备工作有待进一步完善,很多房地产开发商只关注到开发项目的配套设施是否完善,却很少关注开发项目的管理体系是否完善。只有拥有完善的管理体系,才能够确保房地产开发项目的顺利进行。另外,完善的管理体系也是保证房地产开发项目正常运行的关键。由于很多开发商过于关注项目配套设施而忽略项目管理体系,所以房地产开发项目的质量难以得到保障。如果前期准备工作不到位,管理体系也不完善,那么这样的开发项目很容易遭遇烂尾问题。

2.2过于追求经济效益

为了提高资金运转速度,提升资金回收效率,很多房地产企业会盲目地赶进度、抢工期,这往往会使得项目质量大大降低,给工程项目埋下诸多安全隐患。另外,为了提高自身的经济效益,部分房地产企业会千方百计地压缩建筑成本,例如在项目上偷工减料、以次充好,这不仅会影响企业的形象,还会造成施工安全风险。此外,还有部分房地产企业迫于交工期限和经济压力,往往会抢占工期以及提前赶进度。这些措施都会对房地产项目的施工安全造成一定的负面影响,如果遇到自然灾害,就很有可能导致房屋坍塌,甚至造成人员伤亡以及财产损失。所以,相关管理人员一定要重视这些安全问题,加强对房地产项目的监督管理工作。

2.3验收机制不够完善

工程项目验收机制不完善同样也是房地产开发项目管理过程中存在的一个主要问题。部分房地产企业缺乏责任意识,认为自己开发的项目经相关部门验收合格后,就和自己没有任何关系了,从而降低对项目的关注度。这往往会导致很多项目因缺少资料而影响交付期限。另外,如果验收机制不够完善,房地产项目的安全性就不能得到充分保障。目前,我国房地产市场的验收机制有待进一步完善。部分房地产企业将工程验收工作转嫁给施工队伍,自己却脱离于工程质量的验收工作之外。由于房地产企业秉承着这样的错误理念,所以一旦工程项目出现问题,就会出现互相推诿扯皮的情况。

2.4项目管理模式落后

现阶段,大部分房地产企业的管理制度较为落后,还在采用传统的管理模式。这些企业对项目建设和企业综合竞争力并没有明确的认知,从而导致其管理制度流于形式——不仅发挥不出管理制度的作用,还会阻碍项目资金的有效运转。项目管理模式的落后,还会影响到管理人员工作的积极性和主动性,使员工缺乏企业归属感。长此以往,企业的整体形象将受到严重损害。优秀的管理模式是确保房地产开发项目正常开展的基础。因此,房地产企业的相关管理人员需要加强房地产项目的管理工作,不断提升自己的管理水平,最大程度地丰富和创新项目管理模式。

2.5管理人员的素养有待提升

管理人员的专业素质偏低,也是当前房地产项目管理中存在的主要问题。人才是企业的发展基石,然而很多房地产企业的管理人员不但缺乏专业素养,而且缺乏必要的知识储备。管理人员的综合素养一旦达不到项目管理的要求,就会延长房地产项目的交付期限,从而影响房地产企业的形象和口碑。因此,房地产项目的管理重点之一就在于提升管理人员的个人素养,有效实现房地产项目管理的工作目标。

3房地产项目管理问题及应对措施

3.1做好探究考察,完善准备工作

在项目施工前期,管理人员一定要做好相应的考察工作。由于房地产开发项目对实际施工环境有着较高的要求,所以管理人员在施工前一定要对当地的实际情况进行考察：先明确当地的气候条件以及地形特点,再确定房地产项目所需要的材料以及施工技术。这样不仅可以从根本上提高房地产项目的施工质量,还可以进一步提高管理效率。另外,在正式施工前,管理人员需要严格检查施工设备的完好性及原材料质量,为工程项目的顺利实施提供坚强的物资保障。

3.2备齐施工合同,加强施工管理

在项目施工前,管理人员一定要明确项目合同对施工时间、施工材料等的要求,以确保施工的正规性与合法性,从而避免由于合同内容不明确而导致的一系列麻烦。合同是项目施工管理的基础,为项目施工管理提供了法律依据。因此,管理人员一定要备齐合同,并依据合同做好房地产项目的管理工作。

3.3建立完善的验收机制

只有建立起完善的验收机制,才能够保证房地产项目的质量。很多房地产项目的后期工作之所以做得不到位,就是因为缺乏完善的验收机制。因此,在房地产开发项目管理过程中,管理人员一定要根据房地产项目的实际情况来建立完善的验收机制。同时,管理人员还要做好后续的售后保障工作。

3.4创新管理模式,完善管理制度

在正式开发某个房地产项目前,企业管理人员首先要明确各部门的工作范围及工作内容,并且要制订详细的工作方案。由于房地产行业的项目管理涉及多个部门间的沟通和协调,所以各部门间的交流至关重要。因此在实际施工过程中,管理人员可以应用全新的信息网络技术来创新工程管理模式,通过线上线下结合的方式来提高管理效率。比如：管理人员可以通过管理平台来实现各部门的有效沟通；还可根据各个项目中存在的问题来开展分析工作,从而进一步完善管理制度。

3.5提高管理人员的素养

在项目管理过程中,企业一定要注意提高管理人员的素养。随着时代发展步伐的加快,管理人员很有可能会由于没有及时更新自身知识储备而被时代淘汰。对此,企业可以对项目管理人员进行集体培训,从根本上提高管理人员的素养,从而进一步提高项目管理的效率。

3.6施工成本管理问题及应对措施

房地产项目在管理过程中，少数从业人员因为业务能力不够，在施工管理中并没有认真落实每一项规范管理。比如，施工人员对施工图纸了解不够，就不能从深层次掌握研究整个施工过程，不能制定有效的施工应对措施及施工方案，将极大影响项目施工的总体进度。施工成本的管理对于房地产项目至关重要，因此对于施工成本的管理应该做到全面性。从业人员在施工过程中的管理操作也是十分复杂。提高项目施工成本管理的效率，给房地产开发商的投资提供良好的盈利基础，就必须加强与参建单位和各个部门之前的对接，发挥团队合作能动性，共同解决成本管理的困难，优化成本管理方法。

3.7施工质量管理问题及应对措施

当房地产项目到施工阶段后，影响项目管理决定性的因素就是对现场施工质量的管理。在施工过程中，房地产开发商如果无法保证施工总承包队伍的施工质量，就不能确保建成后的商品房投入正常使用。房地产开发商必须保证房地产项目的施工质量，才能得到购房者的认可，从而提高自身在国内外房地产市场的竞争力。需要强调的是，因为施工质量达不到要求，导致建成的房地产项目不满足相关标准，那么该项目的商业价值将大打折扣，购房者安全居住的需求将无法保障，房地产开发商的信誉度也将大大降低。迄今为止，国内多数房地产开发商均未建立一套行之有效的项目施工管理准则，为保证房地产项目施工质量及成本控制，就必须采取有效的措施，以加快施工进度，确保项目按时完工。在强调房地产开发商对施工质量进行管理时，管理人员与技术人员应该多维度考虑，既要把控施工材料的质量、进场器械的运转，又要按照施工规范要求监管施工人员的操作，做到从源头开始，保障施工进度与质量。在实际操作中，应该按照下面的三个方面入手：（1）增加对建筑材料采购环节的管控。房地产开发商应该调派专人到建筑材料供应地进行实地考察，确定材料的质量再进行采购，从源头上管控建筑材料的质量，使精细化管理与建筑材料的质量等因素结合。（2）严格抽查检验建筑材料。在建筑材料从供应地运至施工现场时，房地产开发商应该对其进行抽检，确保抽检材料达到良品率后方可投入生产。对于抽检不合格的或者达不到良品率的建材，需及时返厂更换或者维修，避免因建筑材料的问题影响整体工程进度。（3）加强对从业人员的职能培训。专业合格的从业人员是保证工程质量进度的基础。房地产开发商必须注重对从业人员的培训，保障管理人员对整个项目施工程序的把控，确保现场施工按照规范化标准化执行，合理有效的提高施工质量，从而降低生产成本。

3.8施工进度管理问题及应对措施

目前，国内多数房地产开发商在项目管理过程中并未认真遵循规范的管理经验，对房地产项目管理效率的发挥阻碍极大。在项目实施过程中，房地产开发商需要与土建的总承包单位进行良好的对接，才能保证项目管理达到不错的效果。同时房地产项目的施工是持续时间长且复杂的过程，从业人员相对也不固定，人口流动性大，一定程度上使得施工管理断层，前后衔接与联系不到位，会造成项目施工滞后，增加工期等后果。因此，建立健全完善的施工项目管理机制，是保证房地产项目按质按量按时完成的重要前提。下一步便是施工项目管理机制的执行，在房地产项目施工过程中一定要严格遵照管理机制，才能确保项目施工的精细化要求。另外，技术负责人应该对项目程序进行科学的研讨，加强各个施工分项工程、施工各个班组之间的沟通联系，对于存在问题及时采取有效措施加以应对。例如，综合考查项目施工组织计划、设计方案等材料，对于施工图纸进行严格审查，避免后期变更、返工等操作。

结束语

综上所述,要想做好房地产开发项目管理工作,就要明确房地产开发项目的内容和特征,并且通过对工程实例进行分析,找出和解决房地产开发项目中存在的问题。同时,管理人员应根据施工合同来加强施工管理,做好施工前的考察和准备工作。房地产企业还要对员工开展集体培训,以提高管理人员的综合素养；同时建立并完善验收机制,从而进一步提升房地产项目管理水平,推动房地产开发项目的顺利进行。

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