建设项目前期阶段造价控制要点研究

建设项目前期阶段造价控制要点研究

辜可芬

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（518000）

摘要：建设项目造价控制贯穿于项目全过程建设周期，涵盖了项目的决策、设计、招投标、施工和竣工验收等阶段。建设工程造价控制的好坏，直接关系到建设工程的质量、进度和产生的经济效益。本文通过分析前期阶段造价控制的重要性和存在的问题，提出了前期阶段的造价控制要点，优选方案、推广限额设计、进行设计优化是行之有效的造价控制方法。并通过列举项目造价控制实例，进一步论证了前期阶段造价控制的必要性和重大意义。

关键词：造价控制；决策阶段；设计阶段

据统计数据显示，2021年房地产业总产值占国内GDP的比重为6%左右，投资比重上升的同时，总体的投资管理效益却不理想，“三超”现象比较严重。往常项目造价控制一般注重实施阶段，尤其是施工阶段，而忽视了前期决策和设计阶段的造价控制。据项目开发统计数据显示，建设项目的决策阶段对投资的影响最大，其次是设计阶段，而施工阶段对投资的影响最小。由此可见，工程建设的投资决策阶段和设计阶段是决定工程造价的关键阶段，建筑设计方案、建设规模与标准一经确定，工程造价就基本确定。因此，在建设的前期阶段就积极介入成本控制对节约造价有着重大意义。

1前期阶段造价控制的重要性

1.1 投资决策阶段的重要性

投资决策阶段是全过程工程造价管理的初始阶段，它是对整个项目的总体性规划，并通过分析论证其可行性和可能存在的风险和收益，其决策成果直接影响着投资成败，是工程项目管理中最重要的环节。建设项目一般投资大、周期长，产品具有唯一性和固定性，投资风险较大；技术复杂，涉及的专业面较广，从项目施工到投入使用，少则几年，多则几十年，投资额巨大且具有不可逆转性，这就要求项目建设只许成功，不许失败，否则造成的后果将无可估量。因此，项目决策对项目能否取得预期的社会、经济效益起着至关重要的作用。投资决策阶段的主要工作之一是编制投资估算，合理的投资估算可以充分考虑并估计项目建设过程中及建成后的收益与风险，一个投资估算类比较高的项目可能存在着选址、定位、方案等一个或多个环节的重大失误或偏差，如果投资估算明显高于同行业或类比项目的以往经验数据，则需要对项目进行重新论证，因此，投资估算的科学合理性尤为重要。

1.2 设计阶段的重要性

工程设计，是根据工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。它是建设项目生命期中的重要环节，是建设项目进行整体规划、体现具体实施意图的重要过程，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重要阶段。

工程设计是否经济合理，对工程建设项目造价的确定与控制具有十分重要的意义。虽然工程设计的费用在最终产品成本中占比较少（1.5~3%），然而它对产品的先进性和竞争力却起着决定性的影响，并往往决定70~80%的建造成本和营销服务成本。因此，设计是否合理直接影响整个设计方案的经济合理性。正确合理的设计可以大大减少建筑工程量，节约建设投资，降低工程造价及项目后期运营的成本。

2前期阶段造价控制存在的问题

（1）前期资料收集和市场调研不够深入。正确的决策是项目开发建设的前提，是合理确定和控制造价的依据。在投资决策阶段，投资建设方往往对市场环境没有进行深入细致的调查研究，依据现有类似项目经验进行草率决断，或片面地追求高标准、造型美观，而忽略了结合项目的自身特点和实际情况，针对性地进行多方案比较，造成选定的方案与项目的定位不匹配，大大地增加了项目的建设资金投入。

（2）设计单位及人员的经济意识和责任心不强。国家针对工程设计领域的相关法律法规不够完善，对设计过程中造成的投资浪费缺乏明确的责任约束，加之设计合同对有关经济指标约定不清晰或未作约定，造成设计单位的人员只负责技术责任，不负经济责任；只重视设计产值和建筑工程的安全性，不重视工程造价的控制及技术经济分析，导致部分结构设计过于保守，无谓地增加成本；另外，按工程造价的比例计提设计费用，也是造成造价超支的重要原因。

（3）不重视建设前期的成本介入。许多开发企业对于项目建设前期的工程造价控制意识普遍不强，已经形成了行业上的一个通病，尤其是那些中小型的建设开发企业，这与企业的管理体制和管理人员的专业水平和责任意识有关系。一提到工程造价控制，人们最先想到的是施工过程中的造价管理与控制，而较少想到建设前期的造价控制，一是企业内部缺乏对建设前期成本控制的制度支撑和强制性要求，导致相关专业人员主动性不足，认识不够，责任心不够强；二是重技术轻成本思想观念作怪，成本人员的专业水平和威望不够，针对某些方案提出的优化建议得不到设计单位或工程管理人员的重视，尤其是基坑支护或地下基础等涉及安全的专项设计，往往设计过于保守而造成成本的较大浪费，长此以往，打击了成本人员的积极性，设计方案的比选和图纸会审部分流于形式，不能切实有效地控制成本。

3前期阶段造价控制要点

3.1 决策阶段的造价控制

（1）做好基础资料的收集。要准确做出项目的投资预测，需要很多资料，如建设项目所在地的地质、周边环境及市场情况，当地政府规定及对新技术、新设备、新能源的应用要求等，不同的项目定位对造价的影响较大，造价人员要全面分析资料的准确性、可靠性，保证投资估算数据的准确性。

（2）做好方案的优化和经济性比选。据统计，项目前期设计方案的优化可能节约投资为70%以上，所以，要真正有效地控制工程造价，就应该重视前期工作。在完成资料收集和市场调研后，结合项目实际情况，在满足项目功能性要求的情况下，进行多方案比选，选择经济性最优方案。这个过程中要求设计人员与建设方工程、成本人员密切配合，事先做好方案的充分沟通，了解设计意图，熟悉施工方案，动态分析并进行多方案经济性比选，从而节约建设资金的投入。

（3）价值工程在决策阶段的应用。价值工程（ValueEngineering简称ＶＥ），是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动。由于价值工程是在满足工程项目功能的前提下，用最低的寿命周期成本实现项目的价值，因此，在此阶段开展价值工程分析，在充分理解业主对项目的要求，充分考虑项目应用功能的前提下，选定更加合理和科学的方案，最大限度地节约投资。

（4）重视成本策划和目标成本的制定。成本策划要求在最初目标成本确定的时候，成本人员就要参与其中，如拿地前期建安成本的估算，对决策有着至关重要的影响，这时就需要制定相应的目标成本，保证项目开发的利润。而对于项目的成本策划，每个方面的成本分配都需要成本人员去参与，才能在进度、安全、质量、成本之间取得最佳平衡，把更多的钱投入到更有价值的点上。

3.2 设计阶段的造价控制

（1）推行标准设计和限额设计。推广标准设计实行流水线作业，有利于较大幅度降低工程造价，节约设计费用，加快设计进度。限额设计是控制工程造价的主要手段，根据建设单位资金情况和项目定位及功能需求，通过对设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析等方面进行优化设计，真正使限额设计落到实处。

（2）重视设计方案优选、设计招标及方案竞赛。通过对设计单位提供的多套设计方案的对比，运用价值工程优化设计方案和方案的技术经济评价分析，从中选出技术上先进、经济上合理，即能满足功能要求，又能降低工程造价的设计方案。

（3）三级审核严把审图关，控制设计变更。首先设计单位要认真做好出图前的审查工作，减少图纸中的错漏现象，使设计阶段的施工图预算更为准确；其次，建设单位要按照招标技术要求限额设计控制的理念对设计图纸进行必要的审核，慎用新材料（新工艺）及高档装饰材料；第三，善于运用BIM技术等工具软件进行建筑模型的搭建和图纸错漏碰缺的检查，提前发现图纸存在的问题和冲突，及时进行设计和施工方案的调整，避免后期图纸设计变更和返工等现象，达到节约成本，控制造价的目的。

（4）明确设计责任和奖惩措施。对因设计单位的原因造成的投资失控或损失浪费，应在合同中明确其应承担的经济责任；反之，因设计合理而节约工程投资的，应给予一定的奖励。这样做有利于加强设计人员的经济意识，树立设计人员责任感和积极性，也有利于控制工程造价。

4前期阶段造价控制实例

以下通过本人负责成本管理的项目实例，在开发建设前期解决的问题就直观地反映了前期阶段成本介入的必要性。

光明里项目占地面积1.07万m2，基坑占地面积约1.03万m2，设计地下室三层，项目东侧毗邻公园，与其他三侧有约12m的高差，基坑开挖深度约14m-26m，东侧陡坡开挖后的垂直高度达26m，是施工的重点和难点，因此在设计上考虑了较高的安全系数，设计出来的方案也较为保守。最初的基坑支护设计方案为桩锚支护加旋喷桩止水方案，其中基坑东侧为三排高压旋喷桩止水，预算造价高达6066万元，针对预算造价偏高情况，本人通过对比分析各经济指标数据，提出了支护桩钢筋笼配筋偏保守（达214g/m3）、旋喷桩止水的经济性（造价达1250万元）、喷射混凝土护面偏厚等问题并反馈给设计单位，设计单位对图纸进行了复核，在结合建设单位意见和图纸专家会审意见的基础上对基坑支护图纸进行了修改，将旋挖桩改为咬合灌注桩，修改了部分灌注柱的桩径和桩距，取消旋喷桩止水帷幕，降低钢筋规格和喷射混凝土护面厚度，修改后预算造价5021.54万元，对比原预算造价减少1044万元（减少17.2%），造价控制经济效果显著。方案修改前后的数据对比分析如表1所示。

表1 方案修改前后的数据对比

5结束语

建设项目造价控制是一项复杂的系统性工程，涉及全过程、全方位的生命周期管理和控制。加强工程前期阶段的造价控制，对于整个工程建设起着十分重要的作用，在这过程中需要各参建方充分重视、共同参与，设计、施工、监理、建设单位等专业人员要各司其职，秉持高度的责任感和职业操守，加强决策和设计阶段的把关和施工过程中的监督管理，协调好进度、质量和安全等关系，才能为项目创造更好的投资效益和社会效益。

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作者简介：辜可芬，女，本科，工程师，研究方向为建筑工程及工程造价。