地产公司房地产工程项目造价管理模式研究

地产公司房地产工程项目造价管理模式研究

李龙

青岛和达顺泽置业有限公司 山东省 266000

摘要：在市场经济趋于稳定的环境下，企业若想实现经济效益的再度提升，不仅要把握市场机遇，合理规划发展前景，更要通过提升成本控制水平，从而优化地产公司房地产工程项目的整体效益。因此，在房地产工程项目建设中应做好造价的控制与管理，积极引入先进的建设理念与技术，构建健全的成本控制机制，做好建筑成本控制工作，提高房地产工程项目的经济效益。有效的造价控制与管理对于房地产工程项目的建设与企业的长久发展皆具有重要意义，须受到高度的关注与重视。

关键词：地产公司房地产工程项目；造价管理模式

引言

在地产公司房地产工程项目中，要实现对此项目的规范化管理，还需要在深入的研究中，引进更加先进的技术与更加前沿的理念作为支撑。通过此种方式，优化项目施工造价支出，提高地产企业在市场内的地位，保证房地产企业在市场运营中收益的最大化。此外，应在深化此项工作时，通过引进更加专业人才的方式，进行此项工作的填充，从而为企业在社会内的发展提供更加良好的条件作为支撑。

1地产公司房地产工程项目造价管理的概述

地产公司房地产工程项目造价主要指的是建造项目在施工初期预期支出或者实际支出的建设费用。并且充分利用建筑管理学科、经济学科以及房地产工程项目等方面的专业理论知识，针对房地产工程项目造价进行事先预测、项目控制、经济核算、管理分析等相关工作流程，并且按照标准法律法规以及系统所规定的程序、技术方式以及理论根据，进而针对房地产工程项目造价和所构成的管理内容进行全面预测，其中房地产工程项目信息计算则需要根据项目实际情况，结合计算内容、计算方式以及计算标准等工程计量标准，进一步明确工程造价信息。

2地产公司房地产工程项目造价管理的作用

2.1有利于加强工程建设的科学性

在房地产工程项目中，造价管理的科学性是项目开展的重要前提，经过准确的计算与评价后，建设单位与施工单位可以对整个房地产工程项目的主体结构施工方案进行统一编制，再结合实际施工情况进行详细检查，确保前期工作稳步进行。深入研究前期工作，对所收集的资料展开分析论证，实施科学客观地评价有利于避免决策出现问题。另外，要求相关部门对项目预算展开评估，同时将其纳入总体规划范围内，保证工程选择符合经济和行政原则。所选系统要有高超的技术性能与技术水平，再重新审视已经确定的系统过程中，对技术水平和经济使用的开发背景进行审查，为项目的科学性提供保障，也为建设单位与施工单位的决策提供科学依据。

2.2为施工图设计提供科学依据

正常情况下，设计预算要保证计算的准确性，要对费用进行规范评估，对于施工图中预算总建筑设计的科学性与可行性，有充分的理解，施工图设计要满足国家标准，经国家批准后，施工图可以为整个施工提供充分的保障。

2.3增强房地产工程项目成本控制的有效性

房地产工程项目实现成本控制的前提是项目能够确保顺利进行，为了达到这一目标，可以通过造价管理对出现的问题尽早预测及预防，避免项目成本受到影响。还要对施工方案进行严格审查，保证方案满足相关标准，对其中不符合的项目要及时进行科学的比对分析，找出不合理的原因，采取措施进行补救。要明确第三方目标，科学合理地选择承包商，这样才能对工程成本实施有效控制。

3地产公司房地产工程项目造价特点

在对地产公司房地产工程项目的深入研究与剖析中发现，开发此类工程项目，其过程涉及固定资产投入与非固定资产投入两个环节，根据资产的投入方式，提出下述四个方面的造价特点。第一，此类项目在开发中具有明显的大额性特征。市场内现有的开发项目在进行建设施工时，都需要支出上千万甚至上亿的资金，并且一个完整的房地产工程项目在实施中会关系到多个参与方的利益，包括土地管理局、业主方、地方政府、业主开发商等，这也使得工程项目造价在市场内处于一种较特殊的地位。第二，房地产项目的造价管理工作在不同层面的差异较大。在建筑领域内，每个房产项目都具有其自身独特的个性与特点，这也造成了不同项目在设计开发时产品存在差异，而产品的差异势必会造成造价核算的差异，这种差异体现在建成项目的用途、规模与功能方面。第三，建筑市场内房地产开发项目在造价管理工作中存在动态化特点。从项目决策立项到项目竣工结算中间经历了较多的环节，在这一过程中，材料供货商销售单价的调整、设计方案与施工图纸的变更、员工工资标准的变改等因素都会在不同层面上对工程项目造价造成影响，这也造成了工程项目的造价一直处于动态变化过程。第四，房地产项目开发具有层次化特点。因此，对应项目的造价工作也存在此特点，在进行工程造价管理时发现，一个完整的房地产项目可在造价时被划分为三个层次，分别为项目总造价、项目单项工程造价与单位项目造价。

4地产公司房地产工程项目造价管理模式存在的问题

4.1工程预算阶段的问题

施工企业在工程建设之初，要根据工程建设的情况对工程建设的投入资金作出合理的预算，一方面可以保证工程建设充足的资金供应，另一方面还可以有效控制施工企业建筑的成本。现阶段，施工企业对工程资金的预算不够重视，缺乏合理的预算标准和流程，导致工程建设超出预算成本，给施工企业造成一定的经济损失。另外，一些施工企业在预算阶段没有做好充分的实地考察工作，对建筑工地的实际情况缺乏充分的了解和研究，导致工程设计方案的不合理，与实际工程建设出现不符的现象，出现一些超出预算的情况，影响了施工企业工程造价管理工作的开展。

4.2工程建设过程中工程造价的控制问题

工程建设需要经历较长的时间，而且在这个过程中涉及的内容和工作环节较多，施工企业在工程建设过程中需要进行实时监督和管理才能保证工程建设的顺利开展。现阶段，一些施工企业在工程建设过程中没有完善的管理体制，对工程造价管理不够重视，出现了一些严重浪费施工材料和资金的现象，同时相关人员的意识不足也是工程造价管理工作中的常见问题。

4.3工程造价人员的专业水平不足

工程造价管理包括对工程建设的造价进行预算、控制、核算、分析等工作内容，需要工程造价管理人员具备专业的造价管理的知识。现阶段，一些施工企业工程造价管理人员缺乏专业的知识和技能，一定程度上影响了施工企业工程造价管理工作的开展。房地产工程项目造价管理人员开展日常工作过程中，应该具有高水平的综合素养，不仅需要了解房地产工程项目造价管理的专业知识水平，一定程度上还需要具有良好的基础业务处理能力，所以企业想要从根本上提升企业管理水平，应该在提升管理部门和岗位员工素质的同时，在日常工作中积极开展专业性培训以及能力锻炼。随着现代化房地产工程项目专业技术水平不断进步，其工程造价管理能力同样需要不断更新和完善，此时如果房地产工程项目造价管理部门不能及时更新和重视专业技术进步情况，则会由于专业技术落后导致工程质量和效率有所降低。加上大多数房地产工程项目经济造价管理人员自身具备系统结构上的复杂性，所以从业人员需要从整体素质上不断提高。

4.4管理不完善

我国房地产工程项目建设仍然处于发展环节，虽然已经建设出明确的工程造价管理结构体系，但是随着经济发展环境的变化，以上管理结构体仍需要不断完善和优化。此种建设现状同样致使政府在房地产工程项目管理职能和经济市场环境得到了全面改进和提高，此种管理现状同样也客观促使基础建设工程造价进行全面改革。当下，房地产工程项目造价管理工程明显缺少政府机关的有效监督和管理，致使经济市场与政府监督之间明显存在着沟通不畅等问题，其中企业的经营成本同样由于监督管理岗位的缺少不断提高。而房地产工程项目的造价管理活动频繁导致问题十分混乱，加上监督管理制度明显不足，造成了房地产工程项目造价管理工作产生了消极影响，从而降低房地产工程项目企业的利润获取能力。

5地产公司房地产工程项目造价管理模式的优化策略

5.1优化预算阶段的相关工作

房地产工程项目企业在工程预算阶段的工作是关系到后期工程建设质量和效率的关键环节，因此，施工企业要重视预算阶段工作的开展。首先，制定严格的预算管理体制。施工企业要根据工程建设项目的特点制定完善的、合理的预算体系，将施工预算环节的相关工作内容和工作要求进行详细的规定，保证施工企业预算工作按照相应的规定有序地开展。其次，提高预算管理人员的专业水平。预算管理需要相关工作人员具备专业的预算知识和技能，掌握先进的预算方法，在工程预算过程中能够充分考虑工程建设的各个环节，并进行合理的预算，对工程建设中可能出现的问题进行有效的预测。因此，要提高工程预算人员的专业水平，施工企业要建立专业的预算管理人员的团队，定期组织预算人员学习先进的预算管理的知识，掌握先进的预算管理的方法，不断提高预算人员的专业水平，保证工程预算工作的顺利开展。最后，做好充分的实地考察工作。施工企业在工程预算的过程中要做好充分的实地考察工作。对工程建设的要求和工程建设工地的实际情况进行有效的分析，深入研究和考察施工工地的相关特性，结合工程建设工地的特点制定合理的、科学的设计方案，保证施工工程建设按照设计方案顺利地开展，避免出现反复修改设计方案的现象。

5.2施工阶段

（1）控制材料费用。材料费用在房地产工程项目费用中占据一半以上的比例，施工过程中需要对材料费用进行管理与控制。如对材料费进行控制的过程中材料的支出及实际使用数量作出详细记录，避免因人工疏漏而出现滥用材料的情况。同时要加强对施工人员的监管，实现对建筑材料成本的控制。建筑企业还可以向材料供应单位抛出橄榄枝，择优选择物美价廉的材料供应商，在保证材料质量的同时节省费用。

（2）控制机械费用。为了避免出现资金浪费的情况，在对房地产工程项目进行施工时，建筑企业需要了解相关的机械设备，选择合适的机械设备，确保机械费用的合理性。施工期间还要对施工内容作出合理布置，保证各项施工内容都能够完美衔接从而实现流水施工，让施工设备在进行多方施工时，可以不间断使用，确保其在施工阶段发挥最大价值。除此以外，建筑企业还应定期安排专业人员对机械设备进行检查与维修，保障机械设备不会出现突然性瘫痪现象，提高机械设备的使用率，减少设备的闲置费用。

（3）控制人工费用。事实证明，企业在施工过程中如果存在管理体系方面的缺陷，很有可能导致房地产工程项目出现诸多不良行为，所以控制人工费用非常关键。建筑企业应对自身的管理系统进行逐步完善,做好施工人员的责任划分，明确每个人的工作内容。建筑企业还可以通过奖惩制度规范施工人员的不良行为，促进施工人员工作能力的提升，提高施工人员的工作态度，使其能够在工作中认真负责，尽可能地避免不必要的人工费用支出。

5.3强化经济成本管理

（1）技术与经济相结合

在经济成本管理方面，需要将专业技术与经济成本相互集合。其中经济成本控制涉及到项目预算、合同文件签订、建筑物资以及系统配置等多个方面工作，以此作为基础条件，利用先进科学的施工方案设计作为核心要求进一步完成。因此，在建筑项目经济预算实施过程中，应该强化施工技术人员和经济管理部门相互结合，为此需要在项目施工之前，将有价值的房地产工程项目操作方式和施工方案进行全面优化，在经过了专业技术和经济水平相互结合的过程后，一般会选择经济费用较低、技术先进且安全稳定的施工方案。

（2）强化质量管理

在房地产工程项目中，施工质量、经济成本以及建筑时间成为了施工项目管理的核心要素，以上因素相互制约，如果房地产工程项目施工质量不能达到标准，则会造成房地产工程项目返工问题，长期以往必然会增加施工经济支出成本。同时如果房地产工程项目不能按照标准时间内实现，各个项目管理费用以及人工支出费用同样会不断增加，一旦施工质量水平不能达到合同内部的标准要求，则会面临巨大的经济损失，严重甚至会造成建筑亏损。因此，建筑项目施工过程中必须在不断强化经济成本的同时，进一步增加项目施工质量和建筑工期管理，以此确保以上要求达到标准施工要求。

（3）控制工程经济成本

由于房地产行业大多数属于劳动密集型产业，因此必须通过合理的组织和系统管理，从而制定出更加可行的施工方案，并且利用全新技术工艺、设备以及管理模式不断提升基础的劳动效率，以此不断降低人工费用的支出水平。现阶段建筑材料一般占据整个房地产工程项目经济成本的60%～70%左右，因此需要从材料引进、材料运输以及材料保管等相关操作环节进一步加强房地产工程项目成本管理水平。除此之外，工程经济成本还需要不断强化机械设备费用的控制和管理，为此在设备使用过程中需要重点关注设备内部结构的维护，从而减少设备破损率，提高机械设备的利用率。

5.4提高工程造价管理人员的专业水平

一方面，加强现有工程造价管理人员的专业技能。现阶段，施工企业工程造价管理人员的水平参差不齐，一些人员缺乏专业的工程造价管理的技能，导致工程造价管理工作的效率和质量较低。施工企业要重视工程造价管理人员专业技能的提高，通过组织工程造价管理人员参加专业知识学习的形式，提高工程造价管理人员对造价管理知识的掌握程度，从而保证工程造价管理工作的顺利开展。另一方面，提高工程造价管理人员的招聘要求。施工企业在招聘工程造价管理人员的过程中，要严格规定工程造价管理人员的学历、专业、经验等内容，可以适当提高对人员招聘的要求，比如，要有一定年限的工作经验或取得了本行业的证书等，从而保证工程造价人员较高的专业水平，促进工程造价管理工作的顺利开展。总之，工程造价管理人员的专业水平是施工企业工程造价管理工作顺利开展的重要保障，要不断提高工程造价管理人员的专业技能，促进施工企业工程造价管理工作高效的开展。

结束语

造价管理作为房地产工程项目开发中的一个不可或缺环节，通过对造价项目的规范化管理，不仅可以为地产公司开发工程项目提高收益，同时也关乎公司在建筑市场内的声誉与地位。为了平衡产业的经济发展，地产公司在开发工程项目时，应加强造价管理模式，为了实现对此项工作的优化，设计与产业发展适配性较强的综合管理模式，应当从思想认知层面进行转换，避免公司管理者在工作中只注重项目收益的问题，所以，地产公司房地产工程项目造价管理模式的优化至关重要。

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