农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策

农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策

杨诗雨,  

 荆门市自然资源和规划局   湖北  荆门  448000

摘要：农村房地一体不动产确权是实施乡村振兴的基础工作,是保护农民合法权益的重要手段,关系每一个农民集体和农户的切身利益,但该项工作的开展同样面临一些问题。本文对相应问题进行阐述,并提出几点对策,旨在为从事不动产登记的相关工作人员提供更多帮助。

关键词：农村房地一体；不动产确权登记；问题与对策

引言

农村产权制度改革是国家为实现农村集体土地所有者、使用者权益，保护农民切身利益，推进农民用益物权权益实现的重要手段。土地征收工作是政府根据公共利益需要，通过合法程序征收农民集体土地的行政行为。两者相互联系又相互制约，既是保护农民切身利益的有效手段，又关系到政府实现公共利益的需要，是当前我国土地管理工作中的两项重点工作内容，是实现我国土地管理法治化进程的重中之重。

1农村房地一体确权登记的意义

受历史和时代变迁的影响,虽然不动产统一登记前我国已经对农村宅基地、集体建设用地进行了确权登记,但对其地上建筑物、家庭成员等具体内容登记得不够全面。此外,受当时技术条件的限制,以及工作人员登记水平有限,农村房、地信息难以在政府和群众之间实现共享,给后期农房流转等工作增加了难度。对农村房地一体不动产进行确权登记,能够完善农村房地使用基本情况,确保农民集体和农民权益受到合法保护,同时也有利于促进农村的经济发展,为农村土地制度改革奠定坚实的基础,为乡村振兴战略提供可靠的保障。其具体意义如下：（1）农村房地一体确权登记有利于推进房地信息的数字化管理,从而解决因房屋和耕地分离而引发的矛盾,同时还可提高房屋所占土地的使用效益,为我国新农村建设起到积极的推动作用。（2）农村房地一体确权登记能将宅基地及地上建筑物的关系加以明确,不仅有利于减少管理支出,优化房屋与土地之间的关系,还有利于简化房地登记手续,减少土地交易成本,进一步完善农村房地相关权益关系。（3）农村房地一体确权登记可从根本上解决房地的权属纠纷问题,同时还能有效保障农村宅基地管理制度的落实及宅基地权利人的合法权益（包含继承人的合法权益）,有利于维护社会秩序,促进农村土地管理的发展。（4）农村房地一体确权登记可以优化集体建设用地的管理程序,有利于确保权利人的利益免受损失。（5）农村房地一体确权登记能促进宅基地、集体建设用地的合理使用,有利于提高土地的利用率,减缓因土地不足导致分摊不均的压力。

2农村房地一体确权登记遇到的问题

2.1农村不动产登记进程缓慢制约了土地征收报批进程

农村不动产权登记是国家实施房地一体、保障农民自身权益的有力手段，也是为下一步推进集体经营性建设用地入市的有力支撑。但是，在实际登记过程中，存在着弄虚作假获取审批宅基地、非法转让宅基地、擅自改变农村宅基地用途等问题。在房地一体的不动产登记过程中暴露出很多前期土地管理工作中的漏洞和问题，致使不动产登记工作无法推进甚至产生了新的社会不稳定问题。农村不动产登记进程缓慢，给土地征收工作带来很大困难，即在遇有征收范围同上述情况重合时，地上附着物的补偿无法确定，补偿数额和群众的要求差距较大，群众对土地征收工作不理解、不支持、不配合，不在调查清单签字、不签订补偿协议，导致报批进程较慢。

2.2农房建造违规问题多

现阶段，随着社会经济不断发展，农民的经济条件也越来越好，在村里扩建旧房或建造新房的想法非常普遍。全国各地对于农民翻盖和新建审批都有自己的政策标准。但是农民建房的监管措施却比较模糊，违规处理力度也不足，导致一些农民翻盖和新建时，发生超面积建设、违规加层、一户多宅等问题，与之前审批严重不符，建后无法验收，影响确权登记。以某省某市某区为例，该区在权调时发现，某乡镇的一个行政村，共407户房屋，除82宗已确权的老房，剩余325宗未确权农房中，存在各种违规问题的农房共287宗，占未确权农房的88.3%。这就可以看出，长期以来，农村建房监管不到位，建房过程中各类违规现象较为严重，导致后续农房确权登记困难。

2.3工作人员和专业素养不足

农房确权登记工作量大、难度高，与工作人员和专业素养不足有直接关系。例如：某省某市某区的调查过程中，一个负责农房确权登记现场勘查和资料收集的乡镇自然资源所仅有2名工作人员，1个所长、1个协管员，却要完成好本乡镇13个行政村2400户的农房确权登记工作，这是难以想象的。农房确权登记时需经过测绘、勘查、验收等环节，所涉及的业务知识非常专业，这就要求农房确权登记人员具备较强的专业能力和管理经验，并且要能和各部门良好沟通合作，这样才能准确无误完成大量登记工作。从实际情况来看，农房确权登记工作人员缺乏、综合素养不高、人员配备不足，都会对农房确权登记工作的质量和进度产生一定影响。

3推进农村房地一体确权登记工作的对策

3.1加快农村不动产登记工作进程

针对当前农村不动产登记中遇到的突出问题，建议省、市一级出台相关文件，明确不动产登记的有关政策，特别是对于房地一体的认定明确处置意见

。例如，“一户多宅”、宅基地超面积、房屋建筑面积超标、村民间宅基地互换、城市户口回村购房等问题。

3.2促成农户就农村宅基地间土地的使用权达成协议

结合四邻告知制度，村集体可促成农户就农村宅基地间土地的使用权与四邻达成协议，约定好界限范围、使用方式、禁止事项等，并以书面形式由村集体保存于农房审批材料内，作为后续纠纷的调处依据。建房审批时，可将相关协议一并提交村民大会或村民代表会议审核确认，提高协议的公开性。

3.3充实专业队伍提升业务水平

从全国不动产登记系统整体情况来看，从业人员不仅少，而且专业能力也不足。并且，一些临时职工大多待遇较低，有很大的流动性，这些都不利于农房确权登记工作有序进行。因此，针对于这一问题，加大对这些从业人员的专业培训，充实后备力量，做好绩效考核的工作，才能够全面调动起员工工作的积极性，让他们更好的为群众提供惠民服务。另外，提升“登记官”的待遇，推行登记官持证上岗资格的评估，以在内部创设良好的竞争环境。

结束语

农村房地一体化确权登记发证工作已经在全国开展，为了保证确权成果的质量，工作人员必须结合各地的实际情况，在满足各种规程、规范的基础上开展各项工作，以确保确权登记发证成果的准确性和可靠性。本文结合工作实际，经总结梳理，探讨了针对农村房地一体化确权登记工作的信息化技术流程和操作方法，尚存在不足的地方，还需要进一步的思考和完善。

参考文献

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[3]周生勇.浅谈农村房地一体不动产确权登记问题与对策[J].环球市场,2020(3).

作者简介：杨诗雨（1991-6），女，民族：汉族，籍贯：湖北荆门，硕士研究生，主要从事不动产登记工作。