城镇低效用地再开发存在的困境与对策路径研究

城镇低效用地再开发存在的困境与对策路径研究

张晶

身份证号码：13062919881102004X

摘要：城镇是人类干预自然环境较为强烈的地方，聚集了高密度的人口和社会经济活动。城镇扩展是城镇化的直接表现形式之一，也是城镇空间格局变化的综合反映。我国改革开放以来，各地经济不断创新发展，城市化进程越来越快，在这样的大背景下，我国城市工业用地审批也越来越多，从用地规模、用地范围上看，也表现为城镇建设用地及工业用地面积的飞速增长，但是，由于一些城市没有整体性的设计与规划，造成了规划、管理上的诸多问题，在盲目扩张、无序蔓延的过程中，造成了较多的土地浪费现象，很多的城市用地效率低下，影响到了城市的整体布局。工业用地占城镇建设用地比例高、产出投入效率低的问题成为普遍现象，存量工业用地低效利用严重影响到了城市的发展，这也是较多城市常态与缩影。新型城镇化是对城镇发展的新要求，所强调的是提高城镇土地利用效率、深入挖掘存量建设用地潜力，以此，创造新契机，盘活闲置土地，推进城镇化建设。要在新型城镇化发展的背景下，不断研究探索存量工业用地再利用方向，设计新的发展目标，有效提高城市化发展水平，保证存量工业用地再利用创新。

关键词：城镇低效用地；再开发；困境；对策

引言

当前，我国经济处于高速发展的关键时期，各地城镇化建设步伐也在提速，城市发展过程中，对土地的开发与利用更加频繁，而在城市建设中，土地的设计与规划非常关键，一些城市发展中对土地的利用不合理现象也多见，影响到了城市土地的利用效率。我国东西、南北地形上的差异性较大，很多土地都不适宜开发，为了确保城市建设与农田用地的平衡，必须要合理设计，有效规划，才能更好地发挥土地效能，城镇化对我国土地要求越来越高。在发展中，不但需要开发利用，更要做好低效用地的潜能开发，以此有效实现城镇低效用地再次开发与利用，提升土地利用效率与质量。

1城镇用好低效用地必要性

近年来，我国各地纷纷出台各项政策措施以推动城镇工矿用地节约集约利用，卓有成效。各级政府在土地利用过程中，做好科学规划与设计，出台政策做好土地的规划与整体设计，要求加强土地利用效率与质量，有效推动土地利用集约化、科学化、标准化。从国家层面讲，我国政府部门更加重视土地的利用效率，在这样的背景下，只有提高低效用地的利用效果，才能保证土地集约利用，这也对各地土地使用情况提出新的要求，对城镇地区低效用地再次利用已经上升到战略的高度，以此全面深入挖掘低效用地，提高土地产出效能。

2城镇低效用地再开发存在的困境

传统用地审批不科学、利用不合理的现象不符合新型城镇化发展目标要求，只有合理地进行规划设计，才能确保土地利用率，及时处置好存量土地，科学设计、整体布局，推动存量工业用地二次利用。通过新型土地利用规划，解决建设用地利用的问题，避免小规模、零星工业用地的改造。通过存量工业用地的整体性设计，合理规划有限空间资源，满足多元化的工业发展需求，充分考虑到不同利益群体的价值诉求，对于参与开发建设的各方，要保证环境诉求、技术诉求、福利诉求、经济济诉求、形象诉求等，通过依托城乡空间载体全面实现各方的诉求，保证存量土地开发价值。

3城镇低效用地再开发存在困境的对策

3.1设立工业用地再开发管理机构

学习国外的先进经验，有效建立起工业用地再开发机构，当前，从国外老工业区调整更新工作成效看，专业的机构起到了中枢作用，发挥了引导能力，专业机构在工业区开发中的作用不言而喻。专业机构的建立是以政府为主导，也可以是以政府为引领的企业机构。通过专业机构的合理科学设计，形成整体性布局，建立明晰的方向，确定改造的目标，通过有效的开发引导，做好整体性协调组织，不断推动政府工作创新开展。政府要拿出整体的规划布局，专业机构根据总体目标，合理制定优先计划，不断推动政府活动创新发展，通过项目落地实施，确保各项改造目标的实现。专业的开发机构是保证工业用地再开发利用的根本，是开发的主体，从国外有成效的经验看，他们建立的都是开发委员会、城市开发公司等模式，这种模式能够有效做好项目招标与建设，从操作上看，也更加有力度，通过固定机构的整体推进，使区域工业存量用地得到再次开发与利用，建立起了统筹协调良好机制。根据整体开发计划不断进行新的调整，使各项目能够按照整体设计不断进步，定期联合办公，做好协调推进，使不同区县工业用地再开发良好发展，对不同地区存量工业用地情况进行了解，做好项目对接，制定有效的衔接措施、工作程序，进一步规范各部门的工作，调动各方面的力量，使政府、规划、自然资源管理、产业规划、经济管理等部门工作更加顺畅，共同解决存量用地的问题。要建立科学的指导平台，及时发现问题，解决产业用地问题，使传统的多头管理弊端得以改善，调动起市场的要素，使有参与意愿的企业能够进入存量开发中，加大存量工业用地再开发利用透明度。

3.2低效用地开发策略及路径

以调查单元为对象，逐一判别铜川市低效用地开发潜力，吸收东部发达城市改造经验，以开发潜力为基准判别最佳开发改造方式并结合铜川市实际财政情况及开发改造难度，将低效用地开发改造方式主要分“全面改造”“部分整治型”和“综合整治型”三种开发改造模式。判定高开发潜力的，并且开发难度较小的主要以全部改造型为主要开发形式，全面改造型低效用地主要是指土地利用状况极差，现有用途与整体规划用途不符，且整体建筑物质量差，卫生环境条件差，只有通过整体拆迁改造才能提高土地开发利用程度。同时对全面改造型低效用地相邻的其他土地一并纳入规划改造，将其他难以独立开发的小规模宗地打包统一的改造，以达到重塑空间秩序的效果。判定高开发潜力且难度特别大低效用地，以部分改造为主要改造开发方式，部分改造型低效用地开发主要是将开发潜力较高的地区进行内部分解，对既有土地利用效率最高的现存建筑物的改造主要保持现状，对现有土地利用效率最低的区域的建筑予以拆除。综合整治情形的，主要是指判定为中开发潜力的低效用地以综合整治挖潜情形，但是综合开发难度较大的用地。这部分土地开发主要是以开发活化现有建筑物为主。改造是以保持空间格局不变的原则下微改造为主，通过部分拆除建筑物、更换其功能、保存和修复，以及改进、保护、激活、改善基础设施等来实现现有地块的最大经济潜力和社区活力。

结语

综上所述，城镇化进程中的低效用地开发与利用至关重要，要提高低效用地利用率，才能更好地推动城市发展。政府要不断提高引导能力，通过市场机制协调各方力量，积极推动多元主体共同开发模式，形成利益共享，这样才能有效解决低效用地遗留问题，保证城市未来科学发展。

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