商业银行房地产金融风险研究

商业银行房地产金融风险研究

李寒杨

哈尔滨银行

摘要：随着我国经济的不断发展，国民收入水平也呈逐年上升趋势，同时各行各业的市场都获得了一定的发展空间。在外部带动与内需拉动的情况下，房地产行业成为我国经济发展的重要支柱，也是推动社会进步的主要动力。经济上行时，房地产行业也会随之获得更好的发展前景，文章针对商业银行房地产金融风险开展研究，试图寻找房地产金融行业的主要特点，并以此为研究基础，提出能够有效避免房地产金融风险的方案。

关键词：商业银行；房地产市场；房地产金融；房地产金融风险

虽然近几年我国房地产行业出现了显著的下滑趋势，但仍然处于推动经济发展的主要行业之一，尤其是在体量方面，更是在世界范围内占据榜首。在国际竞争中，国内的房地产企业也丝毫不逊色于国际品牌。但是我国房地产行业的发展进程，特别是在外部资金方面引入的渠道是相对较少的，这在一定程度上阻碍了房地产企业的正常发展。房地产金融产品相对较少，风险也相对较大，而在法律体系中也存在着一定漏洞，因此针对商业银行所面临的风险展开研究是必要的。

一、商业银行房地产金融风险

对于房地产金融来说，要承担相应的行业风险，具体包括信用风险、汇率风险、成本风险、利率风险、产品风险以及宏观风险等等。需要注意的是，上述风险特征各异，具体包括以下几个方面：

（一）宏观风险

宏观风险与商业银行的关系是十分密切的，相对来说房地产行业想要提高企业开发效率，就必须要将资金的利用率不断地扩大，而房地产在当前仍属于中国人民传统思想中的必需品，人们的购房欲望是相对较强的，在这种情况下如果房价增速逐渐提高，人们的欲望也会越发强烈，加上房地产行业所需资金是相对较多的，这就导致房地产市场的快速发展，因此商业银行要时刻留意我国宏观政策的变化，并深入到市场中，充分地掌握市场动向。在宏观政策发生变化时，积极地做出响应，通过这种方式能够进一步的降低风险，并将风险控制在可承受范围之内。

（二）流动性风险

众所周知，房地产行业是重资本行业，在对房产行业进行贷款的过程中就伴随着极大的流动性风险，加上房地产行业运转周期相对较长，资金不能够在短时间内回流，一旦房价受外界因素影响就容易引发贷款违约的风险，而抵押物难以变现，商业银行的风险就会进一步升级。因此商业银行要充分了房地产开发商的资质信息以后，对其开发、交易等环节进行全方位的资金闭环管理，以防范流动性风险。

（三）资产负债结构风险

上文已经说过房地产行业周期相对较长，同时资金的利用率相对较差，在这种情况下，商业银行过多的投放房地产贷款就会导致资产负债比例增大，会间接触发监管风险，这对于商业银行来说是十分危险。因此商业银行必须采取内控措施使资产负债比例处于平衡状态，才能够更好地规避资产负债结构的所带来的风险。

（四）利率风险

利息是商业银行最为主要的盈利方式之一，通过贷款所产生的利息，能够给商业银行带来可观的利润，但如果外部的宏观经济政策环境发生变化，利率就会随之产生波动，最终给商业银行带来不小的影响。国家进行宏观经济调控时，采取的调整准备金率、调整基础利率、调整购房首付比例等手段都会对商业银行的房地产贷款利率产生影响。

（五）其他风险

由于房地产行业涉及领域较广，产业链、运行周期较长，其影响因素也不少。在这种情况下，能够影响到商业银行的因素也随之增多。因此，商业银行在开展房地产信贷业务时，要进行全面的分析与研判，多措并举地降低信贷风险。

二、防范和化解房地产金融风险的政策建议

（一）避免房地产金融的操作风险

信贷活动中的各个环境都有一定的操作风险，因此，必须强化对信贷业务的监管和审查。而对商业银行而言，要加强贷前调查审查程序，包括企业的盈利状况、项目进度、取得证照等情况，形成制式的调查报告。另外，对贷款用途要进行严格的控制，落实受托支付。同时，银行在放款后要注意工程进度和资金流动情况，以此方法保证资金专款专用。此外，银行必须加大对新技术的开发，在不断开发新产品的过程中，强化房地产信贷系统的建设；经常组织员工的内部培训，进而提高银行员工整体素质与业务水平，尤其是房地产财务管理的专业技术人员，从而提高商业银行的核心竞争力。

（二）防范假按揭风险

在房地产贷款分阶段付款中，防范房地产企业的欺诈行为。这主要是由于开发商想要把自己的产品尽快地变现，从而对自己的资产进行保值。在此背景下，必须加强对按揭业务借款人资料的审查，以保证其真实性和合法性。除外，商业银行还需要充分利用人民银行个人信用记录体系，结合税务、工商、司法等多个维度查看借款人征信记录，防范假按揭的产生。

（三）促进房地产金融的证券化

现实中，商业银行面临着巨大的资金压力，必须适时地进行风险的转移。因此，各大银行纷纷发行不动产抵押债券。这样不但可以防止房产企业贷款风险高度集中于银行，还能缓解贷款所引起的流动性风险，同时该模型运行过程更加简便，利润也更加丰厚。但是我国的资产证券化还处于起步阶段，与欧美等发达国家相比还相差较远，有关的法律和法规尚不健全，金融体系也需要进一步的完善。为此，应从改善企业的经营体制、建立健全的公债体系等方面着手，积极推动资产证券化。

（四）降低信息不对称，加强信息传递机制

在房地产市场中，由于信息不完全的对称，导致了消费者难以辨别商品的品质。在此背景下，很可能会产生一种“劣币驱逐良币”现象。简而言之，就是知名的、相对较好的商业银行在发放贷款时相对严格，能够对借款人的财务情况、偿还能力做出更好的评估。但他们的劣势也是相对明显的，即审查过程非常繁琐，需要的时间也非常的漫长。而个别的商业银行，审查程序相对简单粗暴，急于抢占市场。因此，我国政府应积极主动地引导市场，以促进我国信用信息体系的完善。建立健全的信息传输机制有助于提高商业银行的风险防范和监管。为了保持稳定的市场秩序，相关部门必须负起责任，强化监管，规范不符合规定的贷款行为，从而净化房地产行业的金融环境，促进房地产行业、金融行业良好发展。

结语

房地产是关系到国家和人民生活质量的一个重大行业，也是推动国民经济增长的一个主要动力。就目前的状况而言，在房地产业中，有了融资的支撑，才能保证房地产业的正常运转。而在房地产开发中，由于直接筹资比重偏小，导致了房地产公司的资金链条出现了断裂。由此，各类风险与资金压力就成为银行业和其他金融组织的一种沉重的负担。此外，由于公司的内部治理制度的缺陷，使得一些不法商人们铤而走险，银行的经营活动更加受到限制，而对于商业银行房地产金融风险的研究就必须结合当前宏观背景，因此文章从避免房地产金融的操作风险、防范假按揭风险、促进房地产金融的证券化以及降低信息不对称，加强信息传递机制四个方面入手分析了如何处理商业银行房地产金融风险，希望能够对我国房地产金融发展提供帮助。

参考文献

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