推进“城中村”改造的路径探索

推进“城中村”改造的路径探索

沈善政

东华街道办事处农林水与应急处置服务中心

摘要：历经了几十年的改革开放洗礼，中国社会经济蓬勃发展，现阶段已处于全面建成小康社会的关键时期。近些年，“城中村”改造成为了热议话题，人们开始认识到“城中村”改造的重要性。本文重点分析“城中村”改造的模式，了解现阶段的实践情况，制定出科学路径，旨在提供参考。

关键词：“城中村”；改造；路径

随着城市化进程明显加快，“城中村”改造也成为了备受瞩目的焦点，原有大中型城市的快速推进，使得新型城镇化全面铺开，政府工作报告中开始频繁提及“城中村”改造，使得这一工作受到了群众的广泛关注。但是因为“城中村”改造模式较多，且易受到诸多因素的影响，应积极寻找合理路径开展工作，稳步提升改造效率，推动多方主体同步发展。

一、“城中村”改造模式

（一）政府主导模式

政府主导模式主要是政府发挥出自身的主导功能，扮演好主体和责任人的角色，稳步实施“城中村”改造政策和方案等，使得既定的目标顺利实现【1】。政府主导模式下，地方政府的利益多是体现在“城中村”拆迁安置方面，通过合理的利用市场化招标拍卖的手段，让剩余地块充分展示出自身价值。这种模式的支撑下，如果区域经济发展较快，村民在自有土地上建设的出租房收入较高，这就使得他们的要价逐步提升，政府需要考虑成本问题，因此极易引发双方矛盾，阻碍改造进程。

（二）村集体改造模式

各村拥有着集体用地，村集体在民主决策下会对土地利用方式进行主导，这个过程就要详细分析不同主体的利益，还要考虑一些分红的问题。此类模式主要是将村集体经济当做重点，通过适当的践行村集体股份制改造方案，使得村委会发挥出自身价值，实现回迁建设以及商品房建设等多重目标。相关改造工作完成后，可以打造出滚动开发模式，这种模式会考虑村民自身利益，但是开发者并不能及时获取贷款，住宅开发质量不高、基础设施难以到位等问题频现【2】。

（三）开发商与村集体合作改造模式

房地产企业是该类模式中的参与主体，通过积极的开发集体土地，构建起商品房等，以此强化土地资源基本利用率，有助于增加政府税源。结合各个区域的实践情况分析，此类模式更适合应用在商业价值理想且建造密度较为低下的地段，其将展示出自身的吸引力。虽然此类模式具有一定的优势，但是开发商会盲目看重利润最大化，不利于和谐运作。房地产开发商的资本结构多是由少量自有资金搭配大额银行贷款组成，风险较大，极易因货币政策的调整而陷入困境之中。此外，“城中村”十分特殊，如规模不一、小村占地小且道路分割不合理等，打击了开发商的开发积极性。

二、“城中村”改造现状及路径

（一）现状

1.村民传统观念

很多的“城中村”村民始终抱有传统思想，甚至存在着“怕吃亏”的心理，担忧改造之后的生活保障等，从而影响到“城中村”改造的整体进程【3】。

2.利益分配问题

“城中村”改造涉及到多个主体的利益，一旦牵扯到利益分配，若是存在分配不公的地方，则会引发多种矛盾。集体与个人、个人与个人等的利益调整问题备受关注，是现阶段影响“城中村”改造效果的关键因素。

3.改造操作问题

“城中村”改造需要不同主体共同参与，党员、干部等若是在思想认识上存有偏差，则会使得改造工作无法落实。“城中村”改造建设成本较高时，也会打破财务平衡状态，威胁到公平效益。

（二）路径

1.在认知层面相统一，建立健全相关机制

应该重视相关机遇的严抓落实，注重规范严谨的姿态，保证在清楚了解相关形势的基础上，明确“城中村”改造面对的挑战，积极应对多重考验。在组织层面加以分析，要形成相关机制，以此保证具体工作的开展拥有可靠条件，党员、干部、村民代表等积极配合解决“城中村”问题。注重协同配合，构建高效推进机制，让“城中村”改造实现既定目标【4】。

2.重视观念合理引导，激发村民参与积极性

要重视居住理念的更新，还要从多个方面落实好基本行动，比如经济效益以及政策发展等等。居住理念上进行引导时，要注重前瞻性，还要进一步宣传现代居住理念，在根本上让村民的思想意识发生转变。在环境上加以引导，确保城中村改造成果更加显著，扭转以往“只见新房不见新村”的局面，整治不良的生活空间，杜绝村民乱建房屋的情况。经济层面上进行引导，主要是通过精打细算经济账的过程，让村民了解“城中村”改造价值，使其主动投入到具体行动中，促使相关主体完善保障举措。政策层面上则是创新相关政策，进一步了解“城中村”改造的政策导向，优化相关的工作思路，做到公正公平。

调动起村民的参与积极性，尊重他们的基本意愿，让其注重“城中村”改造标准，积极落实相关工作。还要在实践中展示出村民代表的带头作用，发挥出社会贤达、企业的引领作用，让“城中村”改造实效明显强化。当“城中村”改造为村民自治行为后，对于不愿拆迁、妨碍拆迁的村民则会出现“千夫所指”的态势，最终让改造成为了村民自发行为，妥善处理强拆这种问题。

3.注重适宜的规划，优化政策保障模式

应该进行科学合理的规划控制，让“城中村”改造呈现出良性循环的模式，真正的拓展相应规模，体现出自身成效。要对用地性质详细分析，还要优先判断主干道两侧重要建筑的情况，应该尽可能的防范非法建筑物的存在。做好城市规划分析，重视控制性规划的全面覆盖，详细了解城市功能和基础设施基本情况，确定符合城市布局的开发模式，让“城中村”真正的展示出利用价值，给未来地价与房价展示出引领价值【5】。看重建设质量及品味的提高，遵循着城市发展规律详细判断，使得规划、设计和建筑水平明显提升。结合“城中村”情况展开个性化设计，确定相对应的改造方案，以满足实际的改造需求。完善多种保障措施，让农村经济合作社股份制改造等得以推行，真正的体现出自身功能，让农民“四金”化发展更加稳定。

4.坚持因地制宜，选择合理的开发模式

积极的总结兄弟省市优势之处，吸纳相对应的改造经验，让开发模式更具针对性和合理性：第一，村集体要注重“城中村”改造的名义，在此基础上自行组织开发建设。第二，企业组织的改造活动也要规范起来，充分体现出各个主体的功能，保证改造活动更为顺畅。第三，名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁。不同模式各有利弊，要坚持因地制宜的方针，广泛征求群众意见，积极总结并分析，推动我国“城中村”改造工作平稳有序进行。

结语

    “城中村”改造现已成为备受瞩目的焦点，要明确相关的实践方案和方向，抓住一切机遇，积极应对挑战，促使着改造成果更加显著，在推动城市发展的同时，也让“城中村”得以有效带动，真正的强化基本影响力。

参考文献

[1]章平,吴晓丹,闫佳.城中村集体经济组织网络、姓氏集中度与股民合作收益——基于深圳市87家股份合作公司的实证分析[J/OL].软科学:1-10.

[2]罗丹芮.文化保护与更新视角下的城中村微改造研究——以广州市天河区珠村为例[J].城市建筑空间,2022,29(03):208-210.

[3]张冬莹,姚弥,刘曼玲,郭发刚,吴江,王宝记,肖宝军,徐静,赖艳梅,郑劲平.城中村新型冠状病毒肺炎疫情发生特点及其基层医疗卫生机构的防控策略分析研究[J].中国全科医学,2022,25(11):1383-1386+1392.

[4]龙运涛,古杰.基于潜力和建筑质量评价的城中村更新研究——以益阳市康富北路片区为例[J].城市学刊,2022,43(02):59-64.

[5]朱华,王明鹏.基于建筑策划理论的城中村街道更新改造设计——以介休市温家巷为例[J].未来城市设计与运营,2022(01):100-102.