产业园区开发建设——入园项目前期协调

产业园区开发建设——入园项目前期协调

莫振中

广州市科城规划勘测技术有限公司，广东 广州，510000

【摘要】产业园开发建设的过程中，入园项目前期协调是引导项目落地建设的其中一项关键工作。本文将从加强背景调查、了解企业需求、协调空间规划、保障施工条件等多方面进行分析，结合实际案例讲解，分享以往工作中的经验供同业人员参考。

【关键词】产业园区；两规；三调；农转用；行政审批改革

引言

本文产业园区是指城镇开发边界内为促进产业集聚发展、由政府主导开发建设的工业园、物流园、科技园等，是地区社会、经济发展的重要引擎，担负着集聚生产资源、培育新兴产业、推进城镇化发展等一系列重要职能。

建设产业园区的直接任务在于吸引企业入园落户，引导产业集聚发展，在企业确定入园意向之后，做好前期协调工作对于科学地引导项目落地建设十分关键。以下将从实际出发，结合具体案例进行分析，分享以往工作中的一点经验，不足之处欢迎指正。

1　加强背景调查

首先要从产业门类、投资强度、投资进度、产值、税收等指标全方位评估项目，筛选优质项目入园建设，建设高质量园区。其次要充分评估实施项目的各相关单位的实力，确保后续项目落地建设顺利进行，包括企业（即项目投资人）资金实力和组织能力，所委托编制环境影响评价、规划设计方案、水土保持方案等技术文件的咨询服务单位的技术实力等。

2　了解项目需求

一是了解项目对地块的需求。其中项目对地块面积的需求，因与供地任务以及地方税收直接相关，通常是产业园区直管领导及招商部门最关心的；而项目对地块具体形态特征的需求，如面宽、进深、坡度等等，则是与企业的厂房建设和生产活动息息相关。

二是了解项目对周边条件的需求，譬如与地块毗邻的市政道路的通行能力，地块可开设机动车出入口的条件，与高速出入口的距离，供水、供电、供燃气、排污水等市政基础设施的要求，是否有涉及噪音、废气等的邻避要求，周边是否有生活配套设施等等。该部分内容牵涉十分广泛，也无固定范式，具体需与企业方详细商谈方能了解。

3　协调空间规划

在充分了解项目需求之后，即可基于现行规划进行地块选择。一般优先选择符合“两规”或符合国土空间总体规划的地块，即在土地利用总体规划及城乡规划（包括城市总体规划和控制性详细规划，即城市总规和控规）中均为规划建设用地，或在国土空间总体规划中为规划建设用地，并且该项目符合有关的准入条件；以及优先选择已完成征地手续、现状为建设用地或已办理农转用手续、形状规整便于开发建的地块。

现实的情况大概率是上述的一个或多个条件尚不具备，需要办理相关手续后方可供地。一方面是根据实际的用地需求，开展规划调整或土地整备工作，并针对该地块制定专门的工作计划；另一方面是与企业积极沟通，优化建筑布局、协商分期供地方案等，加快企业的落地建设。

4　保障施工条件

前置推进产业园区基础设施建设，包括土地平整、道路建设、电力及给排水等市政基础设施建设等。在交地前完成土地平整、确定交地标准；在地块在交地后，积极做好施工便道、施工用水、施工用电等保障工作。

5　案例分析

5.1　案例一，某机械制造项目

该项目是最早确定入园意向的企业之一，在与企业详细商谈之后，根据当时园区的建设条件，拟定一处11.8公顷的地块。经核对“两规”，一方面该地块符合总规和控规，为二类工业用地；另一方面是该地块不完全符合土规，部分用地涉及规划非建设用地，且规划建设用地中局部用地正在办理农转用手续、须待取得土地管理有关部门的批复文件后方可供地。

基于上述情况制订具体工作方案，将该项目用地划分为三个细分地块进行分期供地。首先，选取的地块①同时符合“两规”、已办理农转用手续、临近已建城市道路、形状规整宜于厂房布局，拟即刻推进招拍挂工作，以便企业尽快摘牌拿地后进场动工，为企业争取时间；其次，积极跟进正在办理农转用手续的有关工作，争取尽快获得省土地管理部门的建设用地批复，并将地块②挂牌出让，在完成地块①和地块②的供地后，即可满足该企业首期项目的建设需要；地块③作为发展备用地，在该企业首期项目满产达产和满足一定的税收贡献条件的前提下，需要扩产扩建时，再行调整空间规划及办理农转用手续，这样既在空间上为企业预留了发展用地，也为园区管委会在处理土地问题上预留了操作时间。

图1．案例分析图

5.2　案例二，某铸造冶炼项目

该项目是市重点督导项目，从城区迁建入园，在改善城区环境问题的同时，完成生产线的改造升级。在与企业详细商谈后，根据企业的意愿及用地面积需求，拟定一处36.6公顷的地块。该地块符合“两规”，尚未办理农转用手续，需结合用“三调”（全称第三次全国国土调查）数据及用地需求按批次办理农转用手续后方可供地。经核查“三调”，该地块涉及较多林地，其余为园地、水浇地等其他农用地，不涉及永久基本农田。

企业计划分期建设该项目，其中首期拟紧邻东侧城市主干路建设，计划用地约19公顷。园区管委会多次催促企业提前进行首期建筑总平面设计，以便为划定首期用地的具体范围提供参考，并开展办理农转用手续、土地平整等相关工作。而企业方却迟迟未能提供符合规划技术规范的建筑总平面设计图。由于办理农转用手续的时间窗口紧迫，并且受限于单次报批中占用农用地总面积、占用耕地面积、占用林地面积等的上限需符合有关政策文件的规定，园区管委会选取了地块①以及相邻的规划主、次干路用地先期进行上报办理农转用手续。其后企业在正式委托设计单位进行建筑总平面设计时，提出地块①的进深并不能满足厂房的建设需要。但当期的办理农转用手续的时间窗口已过，上报的农转用申请已递交至省级土地管理部门，不宜撤销或更改。基于现实情况，园区管委会向企业提出了两个可选的处理方案：一是以地块①为首期用地的基础上结合二期用地优化调整建筑总平面设计；二是在下一次办理农转用手续的批次中补足项目首期的建设用地需求，但目前建设用地指标紧张，等待下一次办理农转用手续时间窗口较长，势必影响该项目的整体进度。

图2．案例二分析图

5.3　例三，某紧固件项目

该项目是较早确定入园意向的项目之一。由于企业方提出的项目用地面积需求较大，承诺的税收贡献较多，园区管委会曾寄予较高的期望，遗憾的是该项目最终因企业方自身原因而撤销投建，同时也暴露出许多的问题和教训。

为加快项目落地，园区管委会开展了行政审批改革的尝试，为企业节省时间，加快项目落地，提前对入园项目建筑总平面图设计进行技术性审查，以便提早发现问题并指正，以提高后期行政审批的效率。在对该项目设计方案的技术审查过程中，园区管委会曾数次指出其设计疏漏——譬如指出其竖向设计中地块内多处设计标高与周边市政道路存在3～5米的较大的高差，而设计方案中完全没有提出具体的处理方式，要求其补充相关的工程设计图及说明，以交待建设工程与市政道路之间的空间关系；譬如指出其设计方案中1#～5#厂房最小建筑间距不足10米，不符合《建筑设计防火规范》中关于厂房的防火间距的一般要求，按该规范应进一步深化厂房外墙的门、窗、洞口等的设计；譬如指出其设计方案中地块内部综合管线与地块外部市政综合管线的衔接关系的内容缺失，要求其到实地调研清楚并补充相关设计内容。还有指出了其他一些设计上存在的问题。然而受委托编制设计方案的某设计顾问有限公司某设计团队反复多次都未能理解要求和提供相应深度的设计内容，甚至产生抵触情绪，疑存在专业性不足、工作态度不正的问题。此外，该设计团队甚至提出项目北侧规划市政道路要调整设计标高迎合其设计方案、场地现场标高须按其设计标高进行平整后交付等不合理诉求，徒耗协调时间和延误工程进度。

在经过长时间的大量的前期协调工作后，园区管委会将该地块挂牌出让。该企业竞拍下意向地块后，却在园区多次催促下仍未能如期足额缴纳土地出让金并签订土地出让合同。最终企业方提出因自身问题而撤销投建该项目的申请，导致土地流拍，将前期所有的努力付之一炬。

图3．案例三分析图

6　总结

可见，在产业园区开发建设过程中，入园项目前期协调是一项复杂而且综合性很强的技术工作，园区管委会应提起足够的重视，进行全面细致的前期分析，加强与企业和相关职能部门的沟通并给予专业的建议，用心服务企业，如此，方可有效提高园区开发建设速度和建设品质以及管理效率。

【参考文献】

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[5] 广东省自然资源厅关于印发《广东省用地预审选址和增减挂钩职权委托下放实施监督管理办法》的通知[EB]. http://nr.gd.gov.cn/

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