房地产房屋面积测绘技术研究与应用

房地产房屋面积测绘技术研究与应用

何俊霄

宜宾市平强测绘咨询服务有限公司,四川省 宜宾市 644000

摘要：近几年，我国房地产行业呈现出了快速发展的形势，房屋价格也出现了较大涨幅。在房产交易过程中，房屋面积会对交易价格产生决定性影响，因此必须重视和加强房屋面积测量计算的准确性，严格按照相关规范、标准进行测量计算，确保测量规范、准确，包括对使用面积、公摊面积、楼梯、阳台、套内墙体等的精确测定。此外还要加强对测量数据的科学计算、分析，保证测量结果高度准确，实现对误差的有效控制，进而为房产交易价格确定提供准确依据。同时，做好房地产测量工作也是保障项目各方合法权益，避免纠纷，维护良好房地产市场秩序的重要保障，不断推动我国房地产行业健康、有序、稳定发展。

关键词：房地产；房屋面积；测绘技术；应用

1房地产测绘以及房屋面积的含义

房地产房屋面积测绘，简单理解就是在房地产地籍管理中运用房地产测绘技术对房屋面积进行专业的测量。

房地产测绘技术是以不动产及不动产所在的地块为测定范围，测绘人员对不动产、不动产所在的地块以及不动产的数量、位置、周边自然状况、产权情况等运用专业测绘技术和专业测绘仪器进行测量的技术。根据测绘内容，分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。本文所讲述的房地产房屋面积测绘属于房地产项目测绘的一部分。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分户平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

对房屋建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积以及公摊面积的测算都属于房屋面积测算。计算公式为：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

公摊面积=套内建筑面积×分摊系数

建筑面积，即通俗意义上的产权办证面积，也就是购买商品房时和房地产开发企业结算的面积，预售时按预测面积结算，交房时以实测面积结算。套内使用面积，通俗讲就是业主活动区域内的面积，需要根据房屋的水平投影面积进行精确计算，主要包括餐厅、客厅、起居室、卫生间、过道和厨房等面积，以及墙面粉刷装修的厚度面积，不包括烟囱以及通风道等。墙体面积包含承重墙和非承重墙两部分墙体的面积。阳台面积包含屋外墙以及阳台外边缘结构所围城的水平面积。公摊系数需要根据实际情况进行计算。

2房地产测量中房屋面积的测量工作分析

2.1测量要求

房屋面积的测量，要求工作人员必须按照房地产测量相关技术标准与规范要求进行标准化测量、规范化操作：①面积测量需以平方米作为测量、计算单位，每一处位置的测量都必须进行2次以上不同人员测量，在测量数据满足限差的情况下对其进行平差处理，并保留数据到小数点后两位，尽可能的确保测量准确；②应结合房屋面积测量实际及测量规范要求选择合适的测量工具，并且相关设备的应用必须经过合格检定，确保精度、使用等都充分满足测量要求，避免出现较大测量误差，确保测量结果高度准确。

2.2测前准备

测绘人员对项目资料及图纸进行收集，并核实资料的真实性及完整性。根据图纸对各项数据进行确认，并分配任务至各作业组。

2.3测量方法

(1)以图纸为依据进行房屋面积测算。

对于房屋面积超过100m2时，进行实地测量工作量比较大，此时可采用施工图测量的方式来提高测量效率。房屋施工阶段的面积测量需严格以图纸数据为依据测算房屋面积，若是实际测量数据和施工图纸差异较大，应与设计、施工等相关单位及时沟通、修正。竣工后房屋面积测量可以完整的施工图纸为依据进行测量工作。对于图纸无特殊说明的房屋内拐角应视为直角进行计算。

(2)对房屋面积进行实地测量。

通过实地测量能够实现对房屋面积测量准确性进一步提升。面积小于100m2的房屋面积测量，实地测量能够在确保测量工作效率前提实现较高的测量精确性。对于100m2以上房屋面积测量，应综合对坐标解析与实地量距等方法的有效应用，以实现较高的测量精度与工作效率。

2.4实地测绘

进入场地后，测绘人员对照图纸对现场情况进行核对，对设备进行校核后开始进行测量，每部分面积测量完毕后都要进行两次独立核算，并且差值在规定范围内方可进行下一部分的测量，第一个测量数据都要进行记录。

2.5做好公摊面积的计算

首先，对房屋合法权益明确的房屋，按照相应的文件和协议进行共有建筑面积的分摊，如果房屋合法权益不明确，需要对其房屋面积进行比例计算之后进行分摊。随着社会的不断发展，大型综合体越来越多，可以同时兼具住宅、商业以及办公功能，对于这种建筑物公摊面积的确认，要严格按照使用功能分别进行分摊，严禁统一采用一个系数进行分摊。

2.6确保测绘规范体制落实到位

当前，各相应测绘软件智能化程度不高，测绘工作的准确性极易受测绘规范标准化的影响。因此，在房屋建筑面积测绘中，必须遵循相关测绘规范完成测绘工作。要实现测绘工作的高效质量控制，必须保证测绘成果与实际居住情况相适应，保证测绘过程相对独立。

2.7测绘结果

商品房需经预测和实测两步方可交付使用。房屋预测是指房地产开发企业委托有测绘资质的测绘公司根据其提供的规划文本、设计图纸等资料和文件划分房屋的功能区和使用功能，依据房产测量规范绘图、计算出各套房屋的套内面积、分摊面积、建筑面积，出具预测绘成果报告图册。房屋预测是房地产开发企业进行合法销售的面积依据，同时作为商品房买卖合同（预售）网签备案的预测面积使用。

房屋实测是房屋竣工备案验收完成后，有资质的测绘人员到房屋现场对房屋属性及各功能区实地勘察，现场采集测量数据，参考房地产开发企业提供的建筑设计图、结构设计图、竣工图、工程规划许可证等资料、文件划分房屋的功能区和使用功能，依据房产测量规范绘图，计算出各套房屋的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积，先进行内外互检，然后质检员进行质量检查，验收组进行验收，如全部符合要求，即形成房屋测绘成果报告。房屋实测面积是法定确权的房屋面积，是业主办理不动产权证书、结算物业费及相关费用的最终依据。

3房屋面积测量过程中需注意事项

(1)需根据具体建筑物的墙体来采用对应的测量方式。如若房屋外墙(含山墙)内侧属于公用建筑面积的情况下，此墙体不取板外墙，在测量公用建筑面积边长情况下需要将其测量范围延伸到墙体外侧。如果内部属于套内建筑面积，那么在确定其具体边长情况下需要含括半墙厚度。如果其外墙属于架空空间，则需要将此墙体视为外墙。对于公用建筑面积间的共墙，公用和套内建筑面积间的共墙以及分布建筑面积套内间的共墙，都要求采取墙中线作为界限来对公用建筑面积以及分户套内建筑面积边长来分别进行计算。

(2)测量内倾斜。如若某一单元房屋、墙体或是屋顶属于内倾斜的斜面，同时分成层高度为2.2m以下或2.2m以上的情况下，则需要分别测量两部分的边长。

(3)测量房屋外墙过程中，要求工作人员能够做好外墙装饰贴面厚度以及其总长的记录工作，同时要结合具体状况来做好装饰贴面厚度的实际测量工作。

(4)积极更新测量仪器设备，房屋面积测量数据的准确程度不但关系到了企业的声誉，同时也对消费者的权益起到了较大影响，而要想确保测量数据的可靠与精准，一个重要途径就是确保设备的稳定与准确。所以应当要做好测量仪器设备的维护与更新工作，积极采购现代化精密性仪器设备，确保其误差始终处在可允许的范围当中。

结论

房地产测绘业在房地产事业中占有重要的位置。房地产测绘的存在不但可以很好地保障消费者的权益，也是推动房地产事业蓬勃发展的重要力量。在目前土地规划、城市规划和产权管理工作的开展中，现代测绘技术由于其具有较高的测量精度、较高的自动化水平、较少的人工劳动强度以及加强的存储功能等特点而被广泛应用，可以通过科学手段提高测绘的质量和效率，以及整体的服务水平。

参考文献：

[1]杨红梅.商品房预测绘与实测绘产生面积差异的原因及解决措施[D].青岛:青岛理工大学,2018.

[2]梁超.房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制分析[J].住宅与房地产,2017(32):31.