城市更新的社会经济效益分析

城市更新的社会经济效益分析

刘,明

身份证号：654001198207184124

内容摘要：随着“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也正在密集出台。本文从各地城市更新的进程及不同的政策属性，分析城市更新带来的社会经济效益。

关键词：城市更新；社会经济效益；特色彰显；存量变增量；片区功能优化； 

一、什么是城市更新

（一）城市更新是一种改建活动

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。城市更新并不是新生事物，工业化和城镇化起步早的东部沿海地区，由于产业更新换代速度快，城镇化发展迅速，城市内遗留下大量空间品质较低的“城中村”、经济效益难以维持的旧工业区、人居环境较差的老旧小区，为提升城市品质、加快城市转型、完善城市功能，充分挖掘城市历史价值、市民活力和再生潜力，逐步更新，成为高品质、适宜现代生活、可持续发展城市的过程。

（二）我国城市更新的进程

（1）我国城市更新从20世纪90年代才开始逐步得到学术界的普遍关注，进入21世纪,伴随着城镇人口规模持续增长,在城镇建设空间向外不断扩张的同时,环境品质差、人口密度高、公共服务设施配套不完善、治安及消防隐患大等“城市病”在存量空间中愈演愈烈。我国城市更新从理论走向实践,主要在原有建成区开展“三旧”(旧城、旧村、旧厂)改造,广州、深圳、佛山等地开展了大量实践,重点关注物质空间环境形象改造和土地利用经济效益提升等方面。对存量空间的单一物化改造导向忽略了城市功能多元和体系性,并未实质性地实现城市更新。

（2）2013年“中央城镇化工作会议”为标志,在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后,我国城镇化进入以注重质量为导向、以存量提升为手段的发展阶段，上海、深圳等地率先探索多种更新迭代模式并出台专项实施管理办法。城市更新强调以相对有限的空间资源和非单一的资金来源,达到更高的城镇化质量,即开始探讨如何对城市存量空间开展科学理性、系统多元的规划研究“存量规划”成为城市更新的重要技术手段,以期实现从讲求物质形象、经济效益等物化导向,向追求人本需求、生态持续等多元导向转化。

（3）《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确指出“实施城市更新行动”，“推进以人为核心的新型城镇化”，这为“十四五”时期我国城市工作指明了前进的方向。《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提到要推进城市更新，加快改造城镇老旧小区。3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。7月12日，发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，再次提到有序推进城市更新改造，并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等，防止大拆大建，进一步约束城市更新的改造方式。

二、城市更新带来的社会经济效益

（一）体现当前社会包容发展理念；

城市发展空间跟随当前社会科技进步和社会发展不断演化，随着城市发展，老城区建筑外观随着日常使用逐步陈旧，内部结构随着使用年限逐渐变得不安全，建筑自身的性质或者功能已经不适应当代生活或者发展需要，同时，对于居民真正需求的加装电梯、增加停车位、补充服务设施、提供休闲场地、美化社区环境等城市旧区大多很难实现，不断衰败的城市旧区也是社会弱势群体的栖息地，因此，城市更新是关注社会弱势群体，“复活”旧城区，给旧城区带来新的活力，更是体现了城市包容性发展的理念。

（二）体现城市发展中“节地”理念，向存量要增量；

（1）城市更新包括历史城区的保护更新、重点低效片区的开发建设、旧城区居住环境的提升、松散低效土地空间的再整合利用、既有城区交通及地下管网系统的优化等等综合维度。城市更新对老城商圈内的居民结构、经济结构、产业结构、商业结构、消费结构都促生改变，为城市历史街区“复活”带来大量新生力量。

（2）在严格控制新增建设用地总量、严格耕地保护、禁止大拆大建等新形势下，城市建设必须全面落实土地供给侧结构性改革，推动“三旧”改造，盘活存量土地和低效用地，不断增强城市核心承载力。存量变增量是落实集约节约用地要求的必然选择。新修订的《土地管理法实施条例》明确提出要提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用，要加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制，通过实施城市更新，按照“管住总量、严控增量、盘活存量”的总体要求，严格落实集约节约用地要求，盘活存量土地和低效用地，促进城市紧凑、集约、高效、绿色发展。

（3）当今城市产业发展是产城融合，职住平衡，在老城产业上，很多城市市中心老旧建筑未能实现该有的功能，工厂淘汰建筑无人使用，旧的产业淘汰但建筑与新的产业契合度不高。在这种前提下，增加存量更新能在不影响增量财政收入的情况下，将老城区原来不符合产业发展的工业用地“工转居住”或者转型成新型产业用地，增加住宅、商业、办公配套，而这些土地转性需要缴纳一定比例的土地出让金，而新的地块可以增加配套比例和容积率，这样导致企业和政府都获利，实现双赢。

（三）有助于城市环境风貌的改善和片区功能转型

（1）当前的城市更新已不再是简单的旧城旧村改造，更强调城市功能、产业结构、人居环境的有机更新，从而提升城市的品质与吸引力，满足人们对美好生活的期许，才是城市更新的内核所在。

（2）大城市的城市更新地段本身地理位置到很好，土地得到二次开发，寻找更适配的产业融入，又解决了商住等配套问题，从而慢慢达到一个全面、平衡、有活力，适宜居住的可持续发展的城市实现片区功能转型。

（3）城市更新提升“更新”的是功能，“提升”的是品质，城市更新要不断完善城市功能配套，夯实基础设施功能，统筹布局铁路、公路、水运、航空综合立体交通网络，促进铁公水空多式联运，统筹协调好用地空间保障，协同规划好“水利网”“通信网”和“能源网”，统筹利用好地下空间，优先保障交通、人防、市政等功能设施建设。从而进一步优化老城片区的城市功能，促进老城城市功能转型。

（四）有助于城市历史文脉的延续，城市特色的彰显

（1）在城市更新中要敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，做到不破坏环境，延续城市文脉，特别是在核心区，要把老城保护放在突出位置，实施街区保护更新，进行保护性改造，尽最大可能保留保存城市风貌和历史建筑，并借助功能再造，坚持老城不能再拆，保护传统风貌，留住乡愁记忆。对历史街区提倡保留街坊肌理、街巷尺度和建筑风貌，对历史建筑实施保护性改造；

  （2）城市更新要“保护好”历史文化遗产，守住城市的“根” 与“魂”，守护好先贤的智慧结晶，加强历史文化遗产的有效保护和修缮，让城市留住记忆、让人们记住乡愁。“传承好”历史文化精神，做好历史文化遗产的传承工作，结合时代元素进行创造性转化和创新性发展，将蕴含于历史文化遗产中的中华文明、中国精神激发出来。彰显出城市独有的特色。

结束语：

城市更新是顺应民心、合乎民意、改善民生的惠民工程，只有保持清晰的思路，产业空间拓展、城市功能完善、土地集约利用、市民方便宜居，让更多老建筑在改造、修缮和利用中延续生命、重焕生机，才能为城市发展释放新空间、注入新动能、完善新功能、塑造新环境。

参考文献 

1、城市更新中地域文化的保护策略[J]. 刘亚赛,朱余锋,朱成凤.城市开发.2022(01)

2、让生活更美好：城市更新中的住区与住宅[J]. 周静敏.住区.2021(01)

3、北京城市更新实践历程回顾[J]. 王崇烈,陈思伽.北京规划建设.2021(06)

4、城市更新十大原则研究[J]. 王云鹏.  住宅与房地产. 2021(18)