住宅地库的前期投策与设计管控原则

住宅地库的前期投策与设计管控原则

梁志袖

广东博意建筑设计院有限公司

摘要：近几年，房地产市场处于下行阶段，大浪淘沙，越来越多房企相继暴雷，成本成为每个房企的生命线，在住宅小区开发中，地库是项目开发中投入较大，而产出较小的板块，那么地库的成本控制凸显得越来越重要。

关键词：地库前期策划；车库优化；成本控制

本文主要以车库的前期投策与设计原则控制来总结项目经验以及车库优化的重点方向。

前期投策篇

一、研读车位配建指标：

车位指标包括两个方面：一个是以城市规划管理局文件《城市规划管理技术规定》为依据，或者是在土地出让条件中，是否有明确约定的车位配建指标等数据；另一个是由市政园林局要求的，为保证绿地率而设定的地面停车率。这两项指标在很大程度上限制了项目必须配建的地下车库面积。其中车位比通常有三种表现形式：①用车位个数与小区的户数比例表示；②用车位个数与总建筑面积比例表示；③按车位个数与不同面积户型个数比例表示。清楚车位指标的多种表现形式，在前期投资阶段能更好地控制车位数量。

二、估算车位盈利能力

如实反映情况，明确判断车位是否具备盈利能力，决定车位多配还是少配。预判车位的售价和销售去化情况，要考虑几点，即客户置业目的（自住、投资、刚需），客户机动车拥有数量，地下车位的替代产品数量（如地上车位、项目周边道路）等等。因此，我们参考周边项目车位的售价，以此预判设计项目的车位去化率以及售价。估算方法有三个关键点：①需要考虑车位在当地的受追捧程度、拥有量、地下车位替代品、周边车位售价和销售速度。实操中较多项目出现仅看售价，不看销售周期，造成 “有价无市 ”的情况；②确定项目车位需求：包括客户置业目的（自住、投资、刚需）、项目车位比；③准确判定定价、利润和去化周期。基于项目当地规划要求条件下，初步确定车位形式为地上停车楼 /架空 车位 /地下车库 /地下机械车位，从经济利润最大化角度推算合理车位数量。

当成本预估小于车位预估售价时可适当多做，大于时则应取规范下限或通过降低配比、优化停车方式、优化设计等措施配置车位。

三、降低车位配比

（1）政府文件要先看。

在前期投资阶段时，必须充分了解当地规范，地块条件，充分对比各种车位相关指标，争取以有利于项目的停车方式，停车配比进行设计。如汕尾安置房项目，项目内存在 400户安置房，这 400户若按照政府文件对住宅车位配比要求应配车位320个，但政府所出具的用地条件《动迁安置房定向开发协议》中有规定：乙方项目建成后，需无偿向政府移交符合规划要求、满足使用要求的地下车位数量（非人防车位）170个。故项目以此说服政府 400户安置房按此标准执行，移交车位算入安置房车位配建指标中，减少车位 170。若从政府文件未能将车位配置数量调整为项目利益最大化。作为设计人员亦当应充分调研项目周边的竞品车位配比、车位去化情况、还有项目对车位实际需求的验证等，尊重市场为基础，用客观事实与调研数据作为论据，与所在地政府主管部门沟通，以达到降低项目的车位配比为目的，或者配置不应高于周边竞品车位配比。

（2）地块分配要合理。

首先，项目根据各苑区户型特点，将车位配比合理分配。在规划设计过程中，将刚需户型以及改善户型尽可能分区布局，因为某些地方的针对刚需客户与改善客户对车位需求是不同的，例如改善客户可能对车位需求大，那么车位则可实现溢价销售，那么车位数量需要在改善区域倾斜侧重分配，避免后期车位结构性积存。

四、提升地面停车占比

（1）合理利用当地规范文件。

研究比如规划条件或者土地出让条件，条件中如没有对地面车位配比进行约定的，在拿地之前，可与政府进行谈判，部分城市政府可能对项目总车位指标有要求，且对本地块没有规定地面停车率，这种情况下，可以去争取最大地面停车率。

（2）求助第三方咨询单位，为提升占比提供依据 项目可适时借助第三方，如地质评估单位、交通评估单位等。如增城金叶子项目利用地勘报告中写明的项目地块不适宜开挖，并提出解决项目停车位的第二套方案：项目南边狭长地块用作地面停车位以及道路两侧预留停车位，以说服政府实现零地下车位。

五、停车方式优化

（1）利用地块高差，同时考虑土方平衡。

地块高差怎么用，土方平衡做架空自然地形有竖向高差的位置 设置地库，一般有以下原则：①避免填方，减少挖方，尽量考虑覆土统一。利用此高差建半地下车库，能有效减少成本；②当楼栋与道路之间的高差较大时，车库一侧的全埋墙体可以设计为挡土墙，利用地势高差建半地下车库，能有效减少成 本。

（2）抬高项目正负零标高，减少开挖。

设计地块较为平整的，将地库抬高标高至当地技术管理规定的数值上限，也就是将地块正负零标高抬高，可有效减少地库的开挖深度，减少土方运输数量，从而节约项目成本。例如佛山三水项目，技术管理规定“地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度不超过 1.5米，不计入容积率 ”的规范限值，故而本项目地块正负零标高抬高1.5米，最终项目土方工程减少4.5万m3，成本优化99万元。

抬高场地标高方案需要项目在前期兼顾规划局及人防办要求：①地下、半地下室顶板到室外地面的高度不大于1.5米（否则要计容）；②人防地库顶板底面不高于室外地面（全埋）；③消防车道要以不大于8%的坡度进入场地。

（3）架空车位多利用，不加成本不计容

项目利用架空层做车位时，相比较地下车库能节省约 20%-40%建安成本。但是，架空层需前期与政府确认是否计容。

（4）建造停车楼，减少地下室开挖。

对于停车楼，目前主要使用方法有：①争取不计容，或容积率用不完，可以建停车楼，减少地下成本；②项目所在区域雨水较多，容易倒灌，建停车楼更为安全。

六、人防设计优化

依据国家规范要求，新建住宅小区必须按照政策要求修建人防地下室。因此项目应充分了解当地人防的计算规则、是否可采取人防易地建设等，针对可以选择人防自建或者可以缴纳人防易地建设费的地方，在投资定案阶段时，应对各种人防建设方案进行测算，选取最优方案。

设计管控原则篇

在开展地库设计的过程中，必须以使用者的身份代入设计，做到地库使用的合理性，同时兼顾经济性原则。

一、单车位面积指标要求。

地下车库车位指标严格控制使用空间，布局合理，控制车位面积指标，争取做到实用率最高。如当地政府有规定的，按地方规定的最小尺寸设计。

单个汽车停车位面积（停车效率）=（停车区面积+小区设备用房总面积 +住宅塔楼下部无法停车面积）/ 地下车库总停车数

a)普通地下车库：单个汽车停车位面积（停车效率）≤33㎡/个

b)人防地下车库：单个汽车停车位面积（停车效率）≤36㎡/个

二、确定地库范围。

地库轮廓平直方正并剔除无用面积，在满足停车效率的情况下，应尽可能规整地库边界，减少边界周长，尽可能剔除凹凸不平的空间、无利用价值的空间等，提升地库的实用率，对地库成本减少有直接作用。

三、确定车库出入口。

出入口宽度要求：单行汽车坡道的疏散宽度：4.0m，双行汽车坡道的疏散宽度：7.0m

出入口数量要求：出入口数量应参照按国家规范最小值，尽量减少出入口数量，以便管理。不同分期地库可以连通共用车库出入口。

出入口位置要求：①应以方便进出，视线无遮挡为原则，避免与市政道路车流交叉，造成拥堵；②采用人车分流设计时，应与人行道分离，避免进入园区后再进入地下室；③尽量远离住宅，以减小汽车噪声影响；④避免出入口直对住户窗户，夜晚汽车射灯光线造成干扰。

四、确定柱网大小。

柱网尺寸应符合停车模数，紧凑布置。柱网尺寸直接与地库实用率以及梁高有直接关系，所以选择一个合适项目的柱网尺寸十分重要。

（1）住宅地库常用的柱网尺寸： 

大柱网( A )：7.8mX7.8m           大小柱网( B )：7.8mX（6.0 +4.85）m

小柱网( C )：5.2mX（5.9+4.9）m      改进型小柱网 ( D )： 5.2mX（6.90+4.4）m

建议：选择大小柱网或改进型小柱网。

（2）不同柱网的停车舒适性：大柱网(A)＞大小柱网 (B) ＞改进型小柱网 (D) ＞小柱网 (C）不同柱网

（3）不同柱网的经济性：小柱网(C) ＞改进型小柱网 (D) ＞大小柱网 (B) ＞大柱网(A)。相对大柱网(A)，小柱网(C)可节省造价10%以上。

五、车位布置原则。

(1)车道两侧布置停车位

车位布置需车道两侧布置双排车位，尽量避免单排车位或者是车道靠墙、设备用房占用车位的情况。

车位布置示意图

（2）特殊车位的利用

根据项目所在地的城市技术管理规定等要求，充分利用结构进深过大或者边角位，布置子母车位及微型车位，若当地规范中规定其可折算成标准车位指标计算，那么对提升车库实用率有很大帮助。

六、设备用房的布置。

设备用房在满足规范以及当地相关要求的前提下，尽可能放置于地下车库中，这样可不占用地面容积率。设备用房的排布原则：①在满足设备覆盖范围的情况下，尽量选择角落位置，把最好的位置留给停车区域；②排风、加压机房的位置尽可能选择在塔楼下方，或者其他的边角地带；③为满足净高要求，部分设备用房可采用局部降低底板或抬高顶板处理；④水泵房最好接近水专业的主管井及配电间，这样能够缩短管线的长度来减少设施成本。

七、抬高地库标高，减少与周边道路的高差。

抬高地库，这样可以缩短汽车库坡道长度，坡道尽量少占用车库空间，提升地库实用率 。

八、压缩地库层高，同时兼顾使用性

根据各地项目所统计的数据显示，地库层高与成本的关系，每降低100mm,地下室综合成本可以节省造价约 30-50元/㎡。地库层高=顶板梁高 +管线综合（通风、喷 淋、电桥架等）+车库净高2.2m+车库底板构造面厚度。尽可能优化层高影响的各要素，精益求精，在兼顾方便使用的情况下，减少地库层高。

结语

总而言之，住宅小区地下车库不管处在哪种条件下都需要从整体上加以控制，且便于日常使用。前期规范研 读，与政府谈判，争取对项目的有利条件，高度重视柱网布局，管线布置，层高优化，不浪费每一处空间， 提升地库实用率，同时能节约成本，提升项目的盈利点。全面统筹各个专业进行有效的配合，争取设计的地库能满足项目要求，且能得到每一位使 用者的认同。

参考文献：

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