浅析商品房预售资金的执行问题调研报告

浅析商品房预售资金的执行问题调研报告

白桦

景县法院

一、摘要

房地产业是我国重要的民生行业,是广大人民群众所关注的焦点问题.本文从探讨商品房预售资金执行的相关问题出发,纵向分析了最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三部联发通知的新规定，突出了确保规范执行商品房预售资金对于有关项目建设的重要意义，并结合实践提出执行中应当注意的问题，提出了自己的观点和看法。

二、正文

（一）背景

日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。　

商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力，因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。预售制度对加大房企开发资金来源和加快资金周转，促进房地产行业开发建设效率能够起到一定作用。当前房地产探索新发展模式背景下，相关制度将会促进房企向适度去杠杆、降负债、财务稳健、企业安全运行等方向转型，也将引导行业向讲求发展质量以及可持续的良性循环方向逐步转型。

（二）规定

2022年1月，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行，三部联发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，内容如下：

1、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
    2、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
    3、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。
     4、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条的规定审查处理。
    5、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
   该通知提出，人民法院不得任意执行商品房预售资金，对人民法院和住房城乡建设部门和银行之间的联动提出了新的要求，以确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，进一步明确了人民法院的保全、执行行为的具体操作规则。

（三）过往案例对比

1、山东高院(2018)鲁执异293号中国二十冶集团有限公司、大宗集团有限公司股权转让纠纷执行审查类执行裁定书，争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售监管账户内的资金。此案中，案涉资金均系从商品房预售资金监管账户进行的冻结、扣划，由于涉案工程项目一、二期均没有完成工程建设，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。作出（2018）鲁执40号和（2018）鲁执40号之二执行裁定，冻结、扣划商品房预售资金，没有法律依据。

最终裁定：山东高院撤销了本院（2018）鲁执40号执行裁定对案涉商品房预售资金监管账户资金部分冻结和扣划的裁定内容；撤销本院（2018）鲁执40号之二执行裁定；将已扣划的商品房预售资金1.18923033亿元予以返还。

2、山东省济南市中级人民法院(2019)鲁01执复36号乳山市住房和城乡建设局、济南闽荣贸易有限公司买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书。关于涉案商品房预售监管资金账户内资金能否在执行程序进行扣划的问题：首先，人民法院在执行程序能否扣划房地产开发商收取的商品房预售监管资金的问题，目前尚无明确的法律规定禁止扣划。第二，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关工程的建设。”此案中，闽荣公司所供钢材均用于XXX中心花园项目建设，历城法院扣划商品房预售资金用于偿还闽荣公司，并无不妥。第三，《山东省商品房预售资金监管办法》第十九条第二款规定，监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%-18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。本案中，结合XXX中心花园项目建筑面积、施工进度及案涉账户的资金往来情况和余额，历城法院扣划1500万元不影响建设工程正常施工。最终裁定：驳回乳山市住房和城乡建设局的复议请求，维持济南市历城区人民法院（2019）鲁0112执异1号执行裁定。

两个案例中关于商品房预售资金的执行上基本都是以不影响商品房基本建设为前提，对已经冻结，扣划的预售资金进行了撤销，或者根据规定，对商品房预售资金的执行不是一律不得扣划，但留存资金须按工程进度达到一定的比例。稳定了房地产的市场经济秩序，切实保护了其他买房者和开发商的权益。

（四）其他相关问题

商品房预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，其他债权人申请自商品房预售资金监管账户中执行工程进度款的请求，人民法院不予支持。申请执行人对债务人商品房预售资金监管账户内存款申请执行措施时，遇到案外人主张排除执行措施的权益的，应证明该账户内存款不属于法律规定不能执行的范围。其中被执行人应需注意特殊账户或特殊资金的执行。

三、结论和建议

商品房预售资金属房地产开发企业所有，应当确保预售资金用于商品房工程建设。对于商品房预售资金的查封、扣押和冻结等问题，涉及到商品房预售资金的监管、法院审判权、执行权行使以及当事人诉权保护等诸多方面，需要甄别不同情况后妥善处理。

（一）提高执行效率

由于在具体执行工作中，有些当事人的资产执行较难，经常会产生通过和开发商的私下协商通过商品房的预收款来规避责任的履行，因为我们应当在执行过程中及时保全被执行的的财产减少造成申请执行人的损失。

（二）熟悉执行流程

人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。依据通知内容，人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。

（三）严格执行内容

我们将结合在执行中的具体实践内容对三部联发的通知进行深入学习，并形成可操作性的操作原则，严肃对待在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在的枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪行为，以期更好的实现当事人的权益，进而促进社会稳定。

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