新形势下不动产权籍调查测绘问题及对策

新形势下不动产权籍调查测绘问题及对策

雷凌云

聊城市不动产登记中心

摘要：本文讨论新了形势下不动产权籍调查测绘的问题，在此基础上制定切实可行的调查测绘流程与策略，从而实现不动产登记体系的透明化、全面化。

关键词：不动产权籍；调查测绘

引言

不动产登记体系与管理机构的不断完善，对不动产权籍调查测绘提出了新的要求。不动产登记应保障一致性，不断提高调查测绘能力，使得调查测绘结果更为精准。同时也应优化与完善不动产登记机构的工作模式与管理系统，确保登记体系的完整性与科学性，使得各项费用支出透明化，从而在新形势下切实解决不动产权籍调查测绘问题。

一、不动产权籍调查测绘存在的问题

（一）规范标准较为繁杂

在开展不动产权籍调查测绘时，宗地与宗海是其关键单位，并在单位的基础上，调查宗地、房屋等不动产单元信息。但由于国土资源部门、房产部门等各个部门的规定有所差异，因此各个行业的标准规范也就大不相同，使得测绘规范标准较为繁杂。甚至在不动产权籍调查测绘中，各个标准规范之间出现相互冲突的问题，使得调查测绘工作的开展受到严重阻碍。比如，调查与测量实际房屋地籍时，不同部门之间所选用的勘测仪器不同，仪器的精准度也有所差异，使得最终的测量结果并不统一，为后续不动产权籍登记工作带来严重困扰。虽然国家部门一直在倡导在不动产权籍调查中采取一体化的管理形式，但在具体实施时，土地测绘与房屋权籍的调查，仍然需要不同机构来分别完成，而不同机构会提供不同的数据资源，在整合利用信息时，仍面临着诸多挑战。

（二）调查测绘效率有限

在对不动产权籍进行调查测绘时，各项工作需要分配给不同部门，而地籍测绘与房产测绘的人员之间会出现分化现象，使得最终的数据也就分割开来，无法实现地籍调查与房产工作的一体化开展。也正是由于无法相互调用地籍测绘数据与房产测绘数据，会影响最终数据信息的整合效率，从而导致最终的工作效果无法保障。另外，在分离调查地籍与房产信息时，图像与影像等相关资料组成较为复杂，在后期更新数据或者查询信息时，存在诸多使用难度，影响了工作的有序推进。同时部分地区并未按照房产测绘的工作标准有序执行，使得后期不动产登记工作难度不断提升，工作效率不断下降。因此在开展不同产权籍调查与测绘工作时，务必要按照国家标准，统一不动产单元编码，为后期汇总工作的开展奠定良好基础。

（三）测绘机构水平不高

不动产测绘工作的主要构成分别为宗地测绘与房产测绘，在统一登记不动产规范时，宗地测绘与房产测绘也要结合相应的标准，安排拥有资质的机构推动工作进行。但此种工作模式会导致需要遵循的标准规范较为复杂，而数据来源不够统一，数据信息的整合面临着巨大的挑战，使得不动产权籍调查测绘的质量受到严重影响。因此，如果测绘机构需要重新申请办理不动产测绘资质，就需要对其进行严格审查，建立统一的规范标准与管理体系，通过科学的培训，不断提高测绘机构的工作能力。

（四）调查测绘费用问题

在不动产权籍调查测绘中，费用支出是其重要问题。比如在开展全国土地调查工作时，城镇地籍调查需要围绕着城镇区域展开，而乡镇等区域缺乏地籍调查成果图，如果权利人已经办理了土地与房产登记，在进行抵押或者转移登记时，需要测绘机构对其进行调查测绘，同时需要缴纳测绘费用，导致权利人的经济负担加重。针对这种情况国家出台了相应的解决措施，使得城镇居民的地籍调查成果逐步完善，并构建了地籍数据信息库，使得不动产登记体系更加完善。而在测绘公司宅基地不动产权时，也需要控制相应的费用；为了降低农村基层群众的经济负担，国家也制定了相应的政策，解决了费用问题，使得农村宅基地确权颁证工作能够有序推进。

二、新形势下完善不动产权籍调查测绘的措施

（一）合理选择不动产权籍测绘方法

在计算坐标时常见的方法包括极坐标法、距离交汇法、截距法等等，在确定界址点与控制点后，分析其中的几何关系元素，并根据数学公式计算出最终的坐标。此方法的优势在于能够快速计算出面积，精准度更高，同时可以选取任意比例尺的制定地籍图，确保准确度；每一个界址点都有相应的坐标，如果地物发生变化时，能够准确复原实际界址点点位。此外，此种测量方法拥有经济优势。图解法就是指借助地籍图，确定界址点坐标。首先，需要经过两次独立测量，而坐标点位误差不可超过0.2mm，界址点坐标为中数。在测量城镇村、庄等建设用地时，测量坐标一般选择解析法；如果建设用地较为分散，则可联合两种方法同步进行。

（二）做好不动产权籍调查准备工作

在开展不动产权籍调查工作前务必要按照流程规范加强管理，首先要做好准备工作，结合调查需求，掌握各项历史资料，对资料信息进行全方位分析研究，通过对现场情况的准确调研，制定切实可行的调查与测绘方案[6]。同时也可在原有档案信息的支持下，寻找测绘控制点，对测绘方案加以优化，并与相关部门进行沟通。同时在不动产权籍调查中，需要了解不动产的实际权属情况和实际界址，绘制不动产单元位置草图，在确定问题后展开调研。如果界限存在争议，或者需要对界标进行修改时，则要及时对记录现场信息，为后续测绘工作的开展提供支持。

（三）实现不动产权籍调查测绘一体化

在进行不动产权籍调查与测绘时，会出现诸多问题，而不同类型的问题都会影响最终的调查效率调查质量。尤其是在调查过程中，需要多个部门分工协作，如果不统一管理，则会影响最终的质量。又或者在传统不动产权籍调查与测绘工作中，一般会被划分的调查与测绘两个部分，如果不加强交流，则会影响最终的数据处理效果。另外现代信息技术的快速发展，无纸化技术迎来了新机遇，在此基础上就应积极构建完善的不动产权籍调查测绘体系，在体系的支持下实现工作环节的有机融合，从而节省工作时间，减少资源浪费。

（四）不动产权籍调查结果审查入库

不动产的权籍调查结果，包括文字结果、图件结果以及表格结果，具体调查信息包括权籍调查表、权籍调查资料、不动产测量报告、宗地图等等[7]。所获取到的不同产权及调查结果应当及时提交至不动产登记机构，对资料进行全面审查。在项目前期已经逐步进行了审批、验收等环节，如果获得相关部门的审批确认后，可继续沿用登记成果。具体审查内容包括程序的规范性、成果的完整性与有效性、成果是否符合标准、空间要素是否明确或矛盾等。在对最终成果进行审查时，可结合室内室外复查法，对最终成果再次审查，结合数据库等系统对调查结果进行全面审查，如果调查结果出现问题，则应当责令其及时修改直至合格。在符合标准后，可以宗地为单位，进行统一的归档处理，最终存储类型包括纸质与电子版。在入库完成后，如果信息发生改变，也需要对数据库进行及时更新。

结语：综上所述，随着不动产登记工作体系的完善，不动产权籍测绘与调查工作需要逐步落实。国家的快速发展，使得不动产数量也随之不断增加，为了达到可持续发展的目标，就应当结合社会的实际发展情况，加强对不动产的全面管理，通过落实调查与测绘工作，分析不动产权籍测绘与调查的重点，制定精准的测绘流程，使得新形势下不动产权得到全面管理，确保调查与测绘能够获取精准的数据信息，为社会的稳定发展提供可靠的支持。

引用文献：

[1]刘长鹏.新形势下不动产权籍调查测绘问题及对策[J].华北自然资源,2021(01):121-122.

[2]王臻,曹斌斌.新形势下不动产权籍调查测绘问题及对策[J].中国宽带,2021(07):149.

[3]曹欣.探讨新形势下不动产权籍调查测绘问题[J].商品与质量,2019(39):281-282.